6 Warunki finansowe zakupu domu
Niezależnie od tego, czy jesteś na rynku kupującego, czy sprzedającego, będziesz chciał kupić dom, gdy tylko znajdziesz właściwy. Ale nie zawsze jest to takie proste. Istnieje wiele kwestii finansowych, które zadecydują o tym, czy będziesz w stanie kupić dom, a także warunki kredytu hipotecznego.
Zrozumienie tych informacji z dużym wyprzedzeniem może pomóc w podejmowaniu lepszych decyzji i sprawi, że proces przyznawania kredytu hipotecznego przebiegnie sprawnie i szybko.
Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o tym, jaka będzie Twoja pozycja finansowa, zanim podpiszesz umowę dotyczącą nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Upewnij się, że masz pokaźną zaliczkę na zakup nowego domu.
- Rozejrzyj się za przystępną stopą procentową.
- Przed złożeniem wniosku o pożyczkę hipoteczną upewnij się, że masz akceptowalną zdolność kredytową i wskaźnik zadłużenia do dochodów poniżej 43%.
- Natychmiast opłać koszty zamknięcia.
- Zapytaj pożyczkodawcę, jakie dokumenty będziesz potrzebować, aby upewnić się, że nie ma problemów z Twoim wnioskiem.
Wystarczająca zaliczka
Upewnij się, że masz wystarczająco dużo zaoszczędzonego kapitału płynnego, aby odłożyć na nowy dom. Twoje marzenie o posiadaniu domu może szybko zostać zniweczone, jeśli nie możesz zapewnić odpowiedniej kwoty na zaliczkę.
„ Pożyczkodawcy zaostrzyli wymagania od czasu kryzysu gospodarczego w 2008 roku” – mówi Karen R. Jenkins, prezes i dyrektor generalny KRJ Consulting. „W rezultacie potencjalni pożyczkobiorcy, którzy chcą kupić dom, muszą mieć pewną„ skórę w grze ”, aby kwalifikować się do otrzymania domu”. Według Jenkinsa większość programów pożyczkowych, w tym hipoteka FHA, wymaga minimalnej zaliczki w wysokości 3,5% ceny zakupu.
Być może znasz osoby, które w przeszłości kupowały domy bez zaliczki, a może nawet byłeś jedną z tych osób. Jest to dziś znacznie mniej prawdopodobny scenariusz, ponieważ banki starają się ograniczyć ryzyko niespłacania pożyczek przez pożyczkobiorców.
Na przykład, gdy wartość nieruchomości spada, kredytobiorca, który lokuje swoje oszczędności na życie w tej nieruchomości, jest bardziej skłonny zatrzymać się i wyjść z burzy, czekając, aż wartość nieruchomości ponownie wzrośnie. „Kredytobiorca ze skórą w grze jest mniej skłonny do niewypłacalności, gdy sytuacja staje się trudna” – twierdzi Stacey Alcorn, właścicielka i Chief Happiness Officer w LAER Realty Partners.
Przystępna stopa procentowa
Istnieje bardzo duża szansa, że przez cały okres trwania kredytu hipotecznego zapłacisz tylko dziesiątki tysięcy dolarów odsetek. Dlatego tak ważne jest znalezienie pożyczki o niskim oprocentowaniu. W dłuższej perspektywie może to zaoszczędzić tysiące dolarów.
Upewnij się, że robisz zakupy. Nie podpisuj umowy z pierwszym pożyczkodawcą, który poda Ci wycenę. Zacznij od sprawdzenia we własnej instytucji finansowej. Możesz uzyskać konkurencyjną stawkę, ponieważ już prowadzisz z nimi interesy. I nie wykluczaj spółdzielczych kas pożyczkowych, małych banków lokalnych, a nawet pożyczkodawców internetowych. Im więcej pożyczkodawców sprawdzisz, tym bardziej prawdopodobne jest, że uzyskasz naprawdę dobrą stawkę.
Świetnym narzędziem do badania i porównywania stóp procentowych jest brokerem kredytów hipotecznych.
Minimalna akceptowalna ocena kredytowa
Twój wynik FICO odzwierciedla Twoją zdolność do spłaty długów. Maksymalne wykorzystanie kart kredytowych i późne opłacanie rachunków może być kolejną przeszkodą finansową dla potencjalnych właścicieli domów, którzy potrzebują kredytu hipotecznego. Jeśli masz złą zdolność kredytową lub, co gorsza, w ogóle nie masz historii kredytowej, nie ma możliwości zakwalifikowania się do kredytu hipotecznego.
Wyniki FICO dają bankowi wgląd w twoją zdolność do płacenia miesięcznych rachunków i ile całkowitego zadłużenia może potencjalnie wpłynąć na spłatę kredytu hipotecznego. Ale co jest uważane za akceptowalny wynik FICO? Często może to być trudne do oszacowania, ponieważ różni się w zależności od tego, którego pożyczkodawcy pytasz.
Amy Tierce, starszy specjalista ds. Pożyczek w Radius Financial Group, zauważa, że chociaż Federalna Administracja Mieszkalnictwa (FHA) oferuje opcje finansowania pożyczkobiorcom o zdolności kredytowej wynoszącej zaledwie 500, większość pożyczkodawców ma własne wymagania. Dlatego wyzwaniem będzie znalezienie pożyczkodawcy, który będzie współpracował z pożyczkobiorcą o zdolności kredytowej poniżej 640.
Jednak maksymalne karty kredytowe nie są Twoim jedynym zmartwieniem. „Jeśli konsekwentnie spóźniasz się o 30, 60 lub 90 dni z innymi rachunkami, Twoje wyniki kredytowe znów będą niskie, a banki nie chcą pożyczać pieniędzy komuś, kogo będą musiały nieustannie błagać o pieniądze” – mówi Alcorn.
Twój stosunek zadłużenia do dochodów
Właściciele domów, którzy nadmiernie się obciążają, mogą codziennie jeść makaron ramen w domu, który w końcu mogą stracić. Dlatego ważne jest, aby realistycznie oceniać, na co Cię stać. Możesz to obliczyć, sumując wszystkie miesięczne spłaty zadłużenia i dzieląc tę kwotę przez dochód brutto każdego miesiąca.
Wskaźnik zadłużenia do dochodów można obliczyć, dzieląc całkowitą kwotę miesięcznych spłat zadłużenia przez miesięczny dochód brutto.
„Banki używają wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI), aby określić, czy kredytobiorca może sobie pozwolić na zakup domu” – mówi Alcorn. „Na przykład, powiedzmy, że kredytobiorca zarabia 5000 USD miesięcznie. Bank nie chce Twojej sumy zadłużenia, w tym nowej spłaty kredytu hipotecznego, spłaty samochodu, płatności kartą kredytową i innych miesięcznych zobowiązań, aby przekroczyć określony procent tego dochodu ”.
Biuro Ochrony Konsumenckich Finansów posiada przepisy, zgodnie z którymiwskaźnik zadłużenia do dochodów nie może przekraczać 43%.
Ale Alcorn ostrzega, że tylko dlatego, że bank uważa, że stać Cię na określoną spłatę kredytu hipotecznego, nie oznacza, że tak naprawdę możesz. „Na przykład bank nie wie, że masz dużą rodzinę, koszty opieki nad dzieckiem lub starzejących się rodziców, którymi się opiekujesz. Ważne jest, aby szczerze rozmawiać o miesięcznych ratach z zespołem kredytów hipotecznych, aby nie tracić głowy ”- mówi Alcorn.
Możliwość pokrycia kosztów zamknięcia
Istnieje wiele opłat związanych z kredytem hipotecznym na dom, a jeśli nie wiesz, czego się spodziewać z wyprzedzeniem, możesz spodziewać się niegrzecznego przebudzenia finansowego.
Chociaż koszty zamknięcia różnią się w zależności od pożyczkodawcy i stanu, „pożyczkobiorcy płacą za wycenę, raport kredytowy, prowizje prawnika / agenta zamykającego, opłaty za rejestrację i opłaty manipulacyjne / ubezpieczeniowe”, mówi Alcorn, dodając, że koszty zamknięcia zwykle wynoszą 1 % kwoty pożyczki.
Jednak opłaty mogą wynosić nawet 3%, a pożyczkodawcy muszą przedstawić pożyczkobiorcom kompleksowe oszacowanie w dobrej wierze opłat, jakie mogą ponieść w przypadku określonego rodzaju pożyczki.
Wymagana dokumentacja finansowa
Upewnij się, że masz wszystkie swoje kaczki w rzędzie, zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, dzięki czemu proces przebiegnie znacznie płynniej. Niedostateczna dokumentacja może opóźnić lub nawet całkowicie zatrzymać proces zatwierdzania pożyczki, więc musisz dowiedzieć się, co musisz przynieść do stołu.
„Twój pożyczkodawca powinien mieć pełną i kompletną listę kontrolną wymaganej dokumentacji na poparcie wniosku o pożyczkę, w zależności od sytuacji w zakresie zatrudnienia i dochodów ” – mówi Tierce. „Jeśli zaczynasz od wstępnego zatwierdzenia, upewnij się, że pożyczkodawca prosi o całą dokumentację procesu, ponieważ wstępne zatwierdzenie bez dokładnego przeglądu dokumentacji jest bezużyteczne. Coś można przeoczyć, co mogłoby spowodować późniejszą odmowę pożyczki, jeśli proces wstępnej akceptacji nie jest dobrze udokumentowany. ”
Co to jest wstępne zatwierdzenie? Według Jenkinsa jest to „wstępne zatwierdzenie na podstawie tego, co pożyczkobiorca podał we wniosku – dochód, zadłużenie, aktywa, zatrudnienie itp. Faktyczny proces zatwierdzania sprawdza dochód, aktywa i dług przy użyciu różnych metod, takich jak odcinki wypłaty, zeznania podatkowe, wyciągi bankowe, W2 i weryfikacje zatrudnienia ”.
Tierce dodaje, że „na konkurencyjnych rynkach sprzedawcy i pośrednicy w handlu nieruchomościami nawet nie rozważą oferty, nie wiedząc, że kupujący został wstępnie zatwierdzony”. O dodatkowe dokumenty można było poprosić w późniejszym terminie lub w trakcie całego procesu. „Proces oceny ryzyka jest wyczerpujący, a niektóre dokumenty mogą powodować pytania lub wątpliwości, które wymagają dodatkowej dokumentacji. Po prostu weź głęboki oddech i daj pożyczkodawcy wszystko, o co poprosi, tak szybko, jak to możliwe, aby Twoja zgoda została zakończona. ”
Podsumowanie
Zanim będziesz mógł pomyśleć o kupnie swojego wymarzonego domu, musisz mieć pewność, że Twoje finanse są w porządku oraz że przygotowałeś się mądrze i gruntownie, zanim jeszcze rozpocznie się proces przyznawania kredytu hipotecznego.