Potrójna dzierżawa netto (NNN)
Co to jest dzierżawa Triple Net Lease?
Dzierżawa triple netto (triple-Net lub NNN) to umowa najmu nieruchomości, w ramach której najemca lub najemca zobowiązuje się pokryć wszystkie koszty związane z nieruchomością, w tym podatki od nieruchomości, ubezpieczenie budynku i utrzymanie. Płatności te są dodatkiem do opłat za czynsz i opłaty za media, a za wszystkie płatności zazwyczaj odpowiada właściciel w przypadku braku potrójnej, podwójnej lub pojedynczej dzierżawy netto.
Kluczowe wnioski
- W przypadku dzierżawy potrójnej netto najemca zgadza się pokryć koszty nieruchomości, takie jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie budynku i utrzymanie, oprócz czynszu i mediów.
- W przypadku najmu potrójnego netto czynsz najmu jest zazwyczaj niższy, ponieważ najemca ponosi więcej z bieżących wydatków związanych z nieruchomością.
- Pojedyncza dzierżawa netto nieruchomości komercyjnej obejmuje oprócz czynszu również podatek od nieruchomości.
- Dwukrotna dzierżawa netto nieruchomości komercyjnej obejmuje oprócz czynszu również podatki od nieruchomości i ubezpieczenie nieruchomości.
- Dzierżawione nieruchomości z potrójną wartością netto stały się popularnymi instrumentami inwestycyjnymi dla inwestorów, ponieważ zapewniają stały dochód o niskim ryzyku.
Zrozumieć dzierżawy Triple Net
Jeśli właściciel nieruchomości wydzierżawi budynek firmie na podstawie dzierżawy potrójnej kwoty netto, najemca jest odpowiedzialny za opłacenie podatku od nieruchomości, ubezpieczenia budynku oraz kosztów wszelkich prac konserwacyjnych lub napraw, których budynek może wymagać w okresie najmu. Ponieważ najemca pokrywa te koszty, za które w innym przypadku odpowiadałby właściciel nieruchomości, czynsz naliczany w dzierżawie potrójnej netto jest zasadniczo niższy niż czynsz pobierany w standardowej umowie najmu. Stopa kapitalizacji, na podstawie której obliczana jest kwota najmu, jest określana na podstawie zdolności kredytowej najemcy.
W przypadku nieruchomości komercyjnych dzierżawa netto to dzierżawa, w ramach której najemca zobowiązany jest zapłacić część lub całość podatków, opłat i kosztów utrzymania nieruchomości. Pojedyncza dzierżawa netto wymaga od najemców płacenia podatku od nieruchomości oprócz czynszu, a podwójna dzierżawa netto zazwyczaj dotyczy ubezpieczenia mienia.
Podwójne dzierżawy netto
Dzierżawy typu podwójna sieć (NN) są również popularne w przypadku nieruchomości komercyjnych. W takiej umowie najemca płaci oprócz czynszu dwa zamiast trzech zobowiązań: podatki od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe. Czynsz bazowy – płatny za samą powierzchnię – jest generalnie niższy ze względu na dodatkowe wydatki, które musi ponieść najemca. Z drugiej strony, wszystkie koszty utrzymania pozostają w gestii wynajmującego, który płaci za nie bezpośrednio.
Dzierżawy jednej sieci (N) nie są tak powszechne. W tym przypadku właściciel przenosi minimalną kwotę ryzyka na najemcę, który płaci tylko podatki od nieruchomości.
Uwagi specjalne
Trzykrotnie wynajęte nieruchomości netto stały się popularnymi instrumentami inwestycyjnymi dla inwestorów poszukujących stałego dochodu przy stosunkowo niskim ryzyku. Inwestycje z potrójnym leasingiem netto to zazwyczaj portfel nieruchomości obejmujący co najmniej trzy wysokiej klasy nieruchomości komercyjne w pełni wynajęte przez jednego najemcę z istniejącymi przepływami gotówki na miejscu. Nieruchomości komercyjne mogą obejmować budynki biurowe, centra handlowe, parki przemysłowe lub budynki wolnostojące obsługiwane przez banki, apteki lub sieci restauracji. Typowy okres najmu wynosi od 10 do 15 lat, z wbudowaną eskalacją czynszu umownego.
Korzyści dla inwestorów obejmują długoterminowy, stabilny dochód z możliwością wzrostu wartości nieruchomości bazowej. Inwestorzy mogą inwestować w wysokiej jakości nieruchomości bez obawy o zarządzanie, w tym czynniki dotyczące pustostanów, koszty poprawy najemców lub opłaty leasingowe. W przypadku sprzedaży bazowych nieruchomości inwestorzy mogą przekształcić swój kapitał w inną inwestycję leasingu z potrójnym leasingiem netto bez płacenia podatków w ramachwymiany 1031 z odroczonym podatkiem.
Inwestorzy w ofertach inwestycyjnych z potrójnym leasingiem netto muszą posiadać akredytację o wartości netto wynoszącej co najmniej 1 milion USD z wyłączeniem wartości ich głównego miejsca zamieszkania lub 200 000 USD dochodu (300 000 USD w przypadku wspólnych składających). Mali inwestorzy mogą uczestniczyć w potrójnej dzierżawie nieruchomości netto, inwestując w fundusze inwestycyjne (REIT), które koncentrują się na takich nieruchomościach w swoich portfelach.
Często Zadawane Pytania
Czy dzierżawa Triple Net to dobry pomysł?
Zarówno dla najemców, jak i dla wynajmujących, dzierżawa potrójnej netto może przynieść pewne korzyści. Najemca ma większą swobodę w swojej strukturze; mogą dostosować swoją przestrzeń, aby bardziej ujednolicić markę bez inwestowania kapitału w zakup. Kolejną zaletą jest to, że te umowy najmu są dość elastyczne: limity dla podwyżek podatków, podwyżki ubezpieczeń itp. Dla wynajmującego, dzierżawa potrójna netto może być wiarygodnym źródłem dochodu i wiązać się z bardzo niewielkimi kosztami ogólnymi. Właściciel nie musi również odgrywać aktywnej roli w zarządzaniu nieruchomością.
Czy muszę się martwić o opłacenie tych zobowiązań za wynajmowane mieszkanie?
Prawdopodobnie nie. Najem netto jest najczęściej stosowany w przypadku nieruchomości komercyjnych, a nie lokali mieszkalnych. Najemcy lokali mieszkalnych mogą być zobowiązani do opłacenia części lub całości swoich mediów i często są zachęcani do zakupu własnego ubezpieczenia najemcy. Właściciel lokalu mieszkalnego zazwyczaj jednak płaci za ubezpieczenie mienia i ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej oraz podatki od nieruchomości.
Czy możesz negocjować dzierżawę Triple Net Lease?
W przypadku dzierżawy potrójnej netto prawie wszystkie obowiązki spoczywają na najemcy. Najemca jest odpowiedzialny za opłacenie czynszu, a także za wszystkie koszty ogólne związane z posiadaniem nieruchomości: podatki, ubezpieczenie, koszty operacyjne, media itp. W rezultacie podstawowa kwota najmu może stać się kluczowym okresem negocjacyjnym. Ponieważ najemca bierze na siebie ryzyko kosztów ogólnych wynajmującego, może on być w stanie wynegocjować korzystniejszą podstawową kwotę czynszu. Ponadto w niektórych przypadkach najemcy mogą negocjować, za jakie aspekty kosztów naprawy i / lub mediów odpowiada właściciel.
Jak obliczyć potrójną dzierżawę netto?
Istnieje wiele sposobów obliczenia kwoty trzykrotnej dzierżawy netto. Czasami wynajmujący sumują wszystkie podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty utrzymania i wydatki na powierzchnię wspólną budynku i dzielą sumę przez 12. Ta liczba jest kosztem miesięcznym. Proces ten jest uproszczony, gdy tylko jeden najemca wynajmuje budynek. Podstawowa miesięczna kwota najmu jest zazwyczaj obliczana na podstawie stawki za metr kwadratowy.
Za co odpowiedzialny jest wynajmujący w przypadku najmu Triple Net?
Najemca ponosi większość wydatków związanych z nieruchomością komercyjną z potrójnym najmem netto. Jednak właściciel może być odpowiedzialny za dach i konstrukcję, a czasami za parking.