Top 6 błędów hipotecznych
Podczas Wielkiej Recesji, amerykańska gospodarka ucierpiała z powodu przejęć hipotecznych. Kredytobiorcy w całym kraju mieli problemy ze spłatą kredytów hipotecznych. W tamtym czasie wielu kredytobiorców próbowało refinansować swoje kredyty hipoteczne.
Nawet właściciele domów z wyższej półki mieli problemy z przejęciami. Dlaczego tak wielu obywateli miało problemy z kredytami hipotecznymi? Oto sześć typowych błędów związanych z kredytami hipotecznymi, nawet do dziś.
Kluczowe wnioski
- Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu oferują niską stopę początkową, która skutkuje niższymi płatnościami; jednak stopa procentowa resetuje się po określonym czasie.
- Brak zaliczki na kredyt hipoteczny może zwiększyć prawdopodobieństwo, że dom kredytobiorcy znajdzie się „pod wodą”.
- Odwrócone kredyty hipoteczne wiążą się z wysokimi kosztami początkowymi, są obciążone licznymi opłatami i skutkują utratą kapitału własnego w domu.
- Dłuższe ramy czasowe dla kredytów hipotecznych skutkują mniejszym kapitałem w domu i wyższymi odsetkami, co utrudnia właścicielowi przeprowadzkę.
- Egzotyczne produkty hipoteczne mogą skutkować budowaniem przez kupujących ujemnego kapitału własnego.
1. Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) mogą wydawać się marzeniem właściciela domu. Te kredyty hipoteczne rozpoczynają kredytobiorców z niskim oprocentowaniem przez pierwsze dwa do pięciu lat. Umożliwiają one zakup większego domu niż normalnie kwalifikujący się i mają niższe, bardziej przystępne płatności.
Jednak po dwóch do pięciu latach stopa procentowa wraca do poziomu rynkowego, który jest generalnie wyższy. Nie stanowi to problemu, jeśli pożyczkobiorcy mogą po prostu zabrać kapitał ze swoich domów i refinansować go do niższej stopy po zresetowaniu.
Ewentualnie, jeśli kupujący nie przebywał w domu długo, mógł już zostać sprzedany, zanim kurs zmieniłby się. Ten rodzaj kredytu hipotecznego może być dobrym wyborem dla osoby, której praca wymaga częstej przeprowadzki.
Ale nie zawsze tak się to udaje. Kiedy ceny mieszkań spadają, kredytobiorcy zwykle odkrywają, że nie są w stanie refinansować swoich istniejących kredytów. To sprawia, że wielu pożyczkobiorców staje w obliczu wysokich spłat kredytu hipotecznego, które są dwa do trzech razy większe od pierwotnych rat.
Zakupy z różnymi pożyczkodawcami, oferowanie pełnych i prawdziwych informacji na temat wniosku o kredyt hipoteczny oraz rozwiązywanie problemów kredytowych w miarę ich pojawiania się to najlepsze kroki, jakie możesz podjąć, aby uzyskać uczciwy i praktyczny kredyt hipoteczny.
2. Brak zaliczki
Jedną z przyczyn kryzysu subprime było to, że wiele firm oferowało pożyczkobiorcom pożyczki bez przedpłaty. Oto dlaczego stało się to problemem. Zadanie zaliczki jest dwojakie. Po pierwsze, zwiększa ilość kapitału własnego, który masz w domu, jednocześnie zmniejszając ilość pieniędzy, które jesteś mu winien. Po drugie, zaliczka gwarantuje, że masz trochę skórki w grze.
Kredytobiorcy, którzy wpłacają duże zaliczki, są znacznie bardziej skłonni do wypróbowania wszystkiego, co możliwe, aby spłacić kredyt hipoteczny, ponieważ nie chcą stracić swojej inwestycji.
Z drugiej strony, wielu pożyczkobiorców, którzy niewiele do niczego wkładają w swoje domy i znajdują się do góry nogami ze swoim kredytem hipotecznym, po prostu odchodzi, ponieważ są winni więcej pieniędzy, niż jest wart dom. Im więcej pożyczkobiorca jest winien, tym większe jest prawdopodobieństwo, że odejdzie, poddając hipotekę przejęciu.
3. Pożyczki kłamców
Termin „ pożyczki kłamców ” może wydawać się nikczemny, ale takie pożyczki były niezwykle popularne podczas boomu na rynku nieruchomości, poprzedzającego krach subprime, który rozpoczął się w 2007 r. Kredytodawcy hipoteczni szybko je udzielali, a pożyczkobiorcy szybko je akceptowali. Pożyczka kłamców nie wymaga żadnej dokumentacji ani weryfikacji. Pożyczka jest oparta na ustalonych dochodach pożyczkobiorcy, ustalonych aktywach i wydatkach.
Są tak nazwane, ponieważ pożyczkobiorcy mają tendencję do kłamstwa, zawyżając swój dochód, aby móc kupić większy dom. Niektóre osoby, które otrzymały pożyczkę kłamcy, nie miały nawet pracy. Kłopoty zaczynają się, gdy kupujący dotrze do domu.
Ponieważ spłaty kredytu hipotecznego muszą być spłacane z rzeczywistego dochodu – nie określonego dochodu – kredytobiorca nie jest w stanie konsekwentnie spłacać kredytu hipotecznego. Zalegają z płatnościami i grozi im bankructwo i wykluczenie.
4. Odwrócone kredyty hipoteczne
Jeśli oglądasz telewizję, prawdopodobnie widziałeśreklamę renta.
Opłaty początkowe, ubezpieczenie kredytu hipotecznego, ubezpieczenie tytułu, opłaty za wycenę, honoraria prawników i inne opłaty mogą szybko pochłonąć kapitał. Podczas gdy pożyczkobiorca nadal zachowuje tytuł do domu, a zatem „posiada” dom, odwrócona hipoteka może mieć poważne konsekwencje dla ich dzieci.
Zależy to jednak od sposobu ustanowienia pożyczki;najczęstszym rodzajem odwróconych kredytów hipotecznych są kredyty hipoteczne polegające na konwersji kapitału własnego (HECM). Oznacza to, że jeśli dzieci pożyczkobiorcy chcą zatrzymać dom, muszą spłacić pozostałą część kredytu lub 95% szacowanej wartości domu.
5. Dłuższa amortyzacja
Być może myśleliście, że 30 lat to najdłuższy okres, w jakim można było zaciągnąć kredyt hipoteczny, ale niektóre firmy oferujące kredyty hipoteczne oferują obecnie pożyczki na okres nawet 40 lat. Co więcej, powoli rośnie popularność 35- i 40-letnich kredytów hipotecznych. Dlaczego? Pozwalają jednostkom na zakup większego domu za znacznie niższe płatności.
40-letni kredyt hipoteczny może mieć sens dla 20-latka, który planuje zostać w domu przez następne 20 lat, ale dla innych nie ma sensu. Oprocentowanie 40-letniego kredytu hipotecznego będzie nieco wyższe niż 30-letniego. To oznacza o wiele większe odsetki w ciągu 40 lat, ponieważ banki nie zamierzają dać kredytobiorcom dodatkowych 10 lat na spłatę kredytu hipotecznego bez spłacania go na końcu.
Pożyczkobiorcy będą również mieli mniejszy kapitał własny w swoich domach. Większość płatności za pierwsze 10–20 lat spłaci przede wszystkim odsetki, co prawie uniemożliwia przeniesienie się pożyczkobiorcy. Utrudnia to również przejście na emeryturę, jeśli dokonujesz płatności do lat 70.
6. Egzotyczne produkty hipoteczne
Inne rodzaje kredytów hipotecznych opracowane przed Wielką Recesją również doprowadziły do wykluczenia. Pożyczkodawcy wymyślili różnego rodzaju egzotyczne produkty, dzięki którym marzenie o posiadaniu domu stało się rzeczywistością. Niektórzy właściciele domów po prostu nie rozumieli, w co się pakują. Dwa przykłady:
- Pożyczki oprocentowane mogą obniżyć płatności o 20% do 30%. Pożyczki te pozwalają pożyczkobiorcom na kilka lat mieszkać w domu i spłacać jedynie odsetki.
- Pożyczki imienne pozwalają pożyczkobiorcom dokładnie zdecydować, ile chcą spłacać co miesiąc w ramach kredytu hipotecznego.
Połów w przypadku obu produktów polega na tym, że po pewnym okresie wymagana jest duża spłata główna za balon. Wszystkie te produkty są znane jako produkty amortyzacji ujemnej. Zamiast gromadzić kapitał, kredytobiorcy budują ujemny kapitał. Każdego miesiąca zwiększają kwotę, którą są winni, aż ich dług spadnie na nich jak kupa cegieł. Egzotyczne produkty hipoteczne sprawiły, że wielu pożyczkobiorców nie spłacało swoich pożyczek.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lubDepartamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Podsumowanie
Droga do własnego domu jest najeżona wieloma pułapkami. Unikanie ich jest jednym z kluczy do uniknięcia kłopotów finansowych. Być może dobrym porzekadłem, o którym należy pamiętać, jest to, że jeśli coś wydaje się zbyt piękne, aby mogło być prawdziwe, prawdopodobnie tak jest.