Wykluczenie zastawu podatkowego
Co to jest wykluczenie zastawu podatkowego?
Zamknięcie zastawu podatkowego to sprzedaż nieruchomości wynikająca z nieuregulowania zobowiązań podatkowych przez właściciela nieruchomości. Zamknięcie zastawu podatkowego ma miejsce, gdy właściciel nieruchomości nie zapłacił wymaganych podatków, w tym podatków od nieruchomości oraz federalnych i stanowych podatków dochodowych.
Kluczowe wnioski
- Jeśli właściciel nieruchomości nie zapłaci podatków od nieruchomości, może to skutkować przejęciem zastawu podatkowego.
- Władze rządowe zajmują się zaległymi podatkami od nieruchomości poprzez przejęcie zastawu podatkowego i sprzedaż umów podatkowych.
- W umowie podatkowej nieruchomość jest sprzedawana na aukcji z minimalną ofertą należnych podatków plus odsetki i wszelkie koszty sprzedaży nieruchomości.
Jak działa wykluczenie zastawu podatkowego
Zamknięcie zastawu podatkowego jest jedną z dwóch metod, które organ rządowy może zastosować w celu rozwiązania kwestii zaległych podatków od nieruchomości; druga nazywa się sprzedażą aktu podatkowego. W pierwszej kolejności na majątku osoby, która nie zapłaciła podatku, ustanawia się ustawowy zastaw.
Zastawami podatkowymi mogą być określone zastawy na określonej nieruchomości – na przykład z podatkami od nieruchomości i specjalnymi zastawami podatkowymi. Mogą to być również ogólne zastawy na całym majątku podatnika zalegającego z płatnością, tak jak w przypadku federalnych lub stanowych zastawów na podatek dochodowy.
Zastaw jest reprezentowany przez zaświadczenie o zastawie podatkowym, które państwo może sprzedać trustowi lub inwestorowi w drodze aukcji publicznej. Przepisy podatkowe uniemożliwiają właścicielowi nieruchomości (który nie zapłacił podatków) licytowanie na aukcji. Certyfikaty zastawu podatkowego są oprocentowane według ustalonej stopy, co czyni je potencjalnie atrakcyjną inwestycją, ponieważ są powiązane z aktywem trwałym, czyli nieruchomościami. Na przykład w Arizonie inwestorzy mogą otrzymać do 16% rocznie od zaświadczenia o zastawie podatkowym.
Okres umorzenia w przypadku wykluczenia zastawu podatkowego
W niektórych postępowaniach w sprawie wykluczenia zastawu podatkowego właścicielowi nieruchomości można czasem przyznać okres wykupu – określony okres, w którym pierwotny właściciel ma możliwość zapłacenia zastawu i innych opłat. W okresie wykupu, który może trwać od trzech miesięcy do trzech lat, inwestorowi posiadającemu certyfikat zastawu podatkowego naliczane są odsetki i kary. W przypadku uregulowania długu inwestor otrzyma zwrot poniesionej inwestycji wraz z odsetkami i opłatami narosłymi w dniu restrukturyzacji i uporządkowanej likwidacji.
Okres umorzenia może nastąpić przed, a czasami po, przeprowadzonej aukcji wykluczenia.
Jeżeli wszystkie próby ściągnięcia zaległych podatków zostały wyczerpane i upłynął okres wykupu, posiadacz zastawu może wszcząć postępowanie sądowe w sprawie egzekucji z nieruchomości. Następnie sąd nakazuje przeprowadzenie licytacji w celu zebrania pieniędzy na pokrycie niezapłaconego zastawu podatkowego. Postępowanie w sprawie wykluczenia zastawu podatkowego zazwyczaj prowadzi do nabycia nieruchomości przez posiadacza zastawu.
Wykluczenie zastawu podatkowego a sprzedaż aktu podatkowego
Przejęcie nieruchomości może nastąpić również w drodze sprzedaży aktu podatkowego. W przypadku sprzedaży aktu podatkowego sprzedaje się samą nieruchomość. Sprzedaż, która odbywa się w drodze licytacji, ma minimalną cenę ofertową składającą się z kwoty zaległego podatku wraz z odsetkami, a także kosztów związanych ze sprzedażą nieruchomości. W zależności od jurysdykcji, każda kwota złożona przez wygrywającego licytanta, przekraczająca minimalną ofertę, może, ale nie musi, zostać przekazana zalegającemu właścicielowi.