Akt podatkowy
Co to jest akt podatkowy?
Termin „akt podatkowy” odnosi się do dokumentu prawnego przyznającego własność nieruchomości organowi rządowemu, gdy właściciel nie płaci żadnych związanych z tym podatków od nieruchomości. Akt podatkowy upoważnia agencję rządową do sprzedaży nieruchomości w celu pobrania zaległych podatków. Po sprzedaży nieruchomość jest następnie przekazywana kupującemu. Transakcje te nazywane są „sprzedażą aktów podatkowych” i zwykle odbywają się na aukcjach.1
Kluczowe wnioski
- Akt podatkowy przyznaje własność nieruchomości organowi rządowemu, gdy właściciel nie zapłaci związanych z tym podatków od nieruchomości.
- Akty podatkowe są sprzedawane licytantowi oferującemu najwyższą cenę za minimalną ofertę zawierającą zaległe podatki plus odsetki i koszty związane ze sprzedażą.
- Wybrani oferenci mają minimalny czas na opłacenie zakupu – zwykle od 48 do 72 godzin.
- Właściciele nieruchomości mogą złożyć wniosek o otrzymanie dowolnej kwoty zapłaconej gminie, która przekracza podatek od nieruchomości wraz z odsetkami.
Zrozumienie aktu podatkowego
Podatek od nieruchomości to każdy podatek zapłacony od części nieruchomości. Podatki płacą właściciele nieruchomości – osoby fizyczne lub prawne – i są one naliczane przez samorząd miejski, w którym znajduje się nieruchomość. Pobrane podatki są wykorzystywane do finansowania różnych programów miejskich, takich jak poprawa jakości wody i kanalizacji, egzekwowanie prawa i straż pożarna, edukacja, budowa dróg i autostrad, służby publiczne i inne usługi.
Stawki podatku od nieruchomości różnią się w zależności od jurysdykcji. Gdy podatki od nieruchomości pozostają niezapłacone, organ podatkowy może sprzedać akt własności lub tytuł własności – a tym samym nieruchomość – w celu odzyskania zaległych podatków.
Organ podatkowy – zwykle rząd hrabstwa – musi przejść szereg kroków prawnych, aby uzyskać akt podatkowy. Obejmują one powiadomienie właściciela nieruchomości, złożenie wniosku o akt podatkowy, umieszczenie ogłoszenia na nieruchomości i opublikowanie publicznego ogłoszenia sprzedaży. Dokładne kroki, które należy podjąć, zasadniczo różnią się w zależności od lokalnych i gminnych przepisów.
Co to jest sprzedaż umowna podatkowa?
W ramach umowy podatkowej sprzedaje się samą nieruchomość. Sprzedaż odbywa się w drodze licytacji, z minimalną ofertą składającą się z kwoty zaległych podatków powiększonych o odsetki, a także kosztów związanych ze sprzedażą nieruchomości. Licytant, który zaoferował najwyższą cenę, wygrywa nieruchomość. Akt podatkowy zgodnie z prawem przenosi własność na kupującego pod jednym warunkiem: nowy właściciel musi zapłacić całą należną kwotę w ciągu 48 do 72 godzin, w przeciwnym razie sprzedaż zostanie anulowana.
Każda kwota złożona przez wygrywającego licytanta, przekraczająca minimalną ofertę, może, ale nie musi, zostać przekazana zalegającemu właścicielowi. To zależy od jurysdykcji. Pierwotny właściciel może utracić nadwyżkę, jeśli nie zażąda jej w określonym czasie. Na przykład w Kalifornii roszczenia należy składać w ciągu jednego roku, podczas gdy w Teksasie termin wynosi dwa lata.3 W Gruzji o fundusze można ubiegać się do pięciu lat po sprzedaży aktu podatkowego, kiedy to w celu odzyskania nadwyżek konieczne jest wydanie orzeczenia sądowego.
W niektórych stanach obowiązuje okres wykupu, w którym pierwotny właściciel może spłacić swój dług podatkowy i odzyskać dawną własność.
Uwagi specjalne
Podczas gdy niektóre stany sprzedają tytuł wygrywającemu licytantowi w dniu aukcji aktu podatkowego, inne dopuszczają okres wykupu, w którym pierwotny właściciel ma możliwość spłaty zadłużenia podatkowego i wykupienia nieruchomości. Jeśli właściciel zdecyduje się spłacić swoje zobowiązania dłużne w tym terminie, musi zapłacić wygrywającemu licytantowi kwotę wylicytowaną na aukcji wraz z odsetkami, które mogą być dość wysokie.
Jeśli jednak upłynie okres wykupu, a właściciel nadal nie odzyska swojego aktu własności, osoba, która zaoferowała najwyższą cenę, maszansę przejąć nieruchomość. Na przykład okres wykupu w Idaho wynosi 14 miesięcy, podczas gdy właściciele w stanie Iowa mają rok i dziewięć miesięcy na wykupienie swojej własności.6
Czynności podatkowe a zastawy podatkowe
Zastawy podatkowe są podobne do aktów podatkowych, ale istnieją pewne subtelne różnice. Podczas gdy akty podatkowe przenoszą własność samej nieruchomości na nową stronę, zastawy podatkowe są roszczeniem prawnym wobec nieruchomości, gdy podatki nie są płacone. Zastawy podatkowe zapewniają inwestorom stosunkowo tanią inwestycję z gwarantowanym zwrotem. Zastaw może kosztować od kilkuset do kilku tysięcy dolarów i płacić proste odsetki, które są naliczane co miesiąc.
Oto jak działa ten proces. Organ rządowy ustanawia zastaw na nieruchomości, jeśli jej właściciel nie spłaca podatku od nieruchomości. Te zastawy, które uniemożliwiają właścicielom robienie czegokolwiek z nieruchomością, w tym refinansowanie lub sprzedaż, są sprzedawane na aukcji, a nie sama nieruchomość. Zainteresowane strony mogą inwestować w te zastawy podatkowe, składając w nie oferty. Zwrot oparty jest na maksymalnej stopie procentowej dozwolonej przez gminę.
W przypadku gdy właściciel nieruchomości nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, gmina wysyła zawiadomienie o zbliżającym się zastawie podatkowym. Jeśli właściciel nie zaktualizuje podatków, zastaw podatkowy zostanie wystawiony na aukcję. Zastaw przechodzi na oferenta, który zaoferował najwyższą cenę, który płaci gminie zaległą kwotę podatku. W celu usunięcia zastawu właściciel nieruchomości musi zapłacić nowemu właścicielowi zastawu pozostałą kwotę wraz z odsetkami.
Przykład sprzedaży umowy podatkowej
Załóżmy, że wartość nieruchomości w umowie podatkowej szacowana jest na 100 000 USD i zawiera 5700 USD zaległych podatków. Najwyższa oferta na nieruchomość to 49 000 USD. Hrabstwo weźmie 5.700 USD z kwoty oferty na pokrycie należnego podatku od nieruchomości, a pozostała część zostanie wypłacona pierwotnemu właścicielowi, tj. 49 000 – 5700 USD = 43 300 USD. W końcu organ rządowy jest zainteresowany tylko odzyskaniem należnych mu podatków. Licytujący otrzyma tytuł do domu i zysk kapitałowy w wysokości 100 000 – 49 000 USD = 51 000 USD.