Tworzenie kanadyjskiego kredytu hipotecznego podlegającego odliczeniu od podatku

Prawo podatkowe dla właścicieli domów w Kanadzie bardzo różni się od systemu w USA. Warto zauważyć, że odsetki od kredytu hipotecznego na główną rezydencję prywatną nie podlegają odliczeniu od podatku. Jednakże wszystkie zyski kapitałowe ze sprzedaży domu są zwolnione z podatku.

Jest jednak sposób, w jaki Kanadyjczycy mogą skutecznie odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego.

Cel finansowy

Najpierw kilka podstawowych definicji:

• Twoja wartość netto to Twoje aktywa pomniejszone o wszelkie zobowiązania. Aby zwiększyć swoją wartość netto, musisz albo zwiększyć swoje aktywa, albo zmniejszyć swoje zobowiązania, albo jedno i drugie.
• Twój wolny przepływ środków pieniężnych to kwota pozostałej po dokonaniu wszystkich wydatków i spłat zadłużenia. Aby zwiększyć przepływ gotówki, musisz wydawać mniej pieniędzy, mieć lepiej płatną pracę lub płacić mniej podatków.

Przyjrzyjmy się strategii, która pomoże Ci zwiększyć aktywa poprzez zbudowanie portfela inwestycyjnego, zmniejszyć zadłużenie poprzez szybszą spłatę kredytu hipotecznego i zwiększyć przepływy pieniężne, płacąc mniejszy podatek. W efekcie jednocześnie zwiększyłbyś swoją wartość netto i przepływy pieniężne.

Strategia

Za każdym razem, gdy dokonujesz pożyczki niezabezpieczonej.

Jeśli pożyczone pieniądze zostaną następnie wykorzystane na zakup inwestycji przynoszącej dochód, odsetki od pożyczki można odliczyć od podatku, co sprawia, że ​​efektywne oprocentowanie pożyczki jest jeszcze lepsze.

Ta strategia wymaga od właściciela domu pożyczki głównej części każdej spłaty kredytu hipotecznego i zainwestowania jej w portfel przynoszący dochód. Zgodnie z kanadyjskim kodeksem podatkowym odsetki zapłacone od środków pożyczonych w celu uzyskania dochodu można odliczyć od podatku.

W miarę upływu czasu całkowity dług pozostaje taki sam, ponieważ kwota główna jest pożyczana z powrotem za każdym razem, gdy dokonywana jest płatność. Jednak większa jego część staje się długiem podlegającym odliczeniu od podatku. Innymi słowy, jest to „dobry” dług. I mniej pozostaje długu niepodlegającego odliczeniu lub długu „złego”.

Aby lepiej to wyjaśnić, zapoznaj się z poniższym przykładem, w którym widać, że spłata kredytu hipotecznego w wysokości 1106 USD miesięcznie składa się z 612 USD kapitału i 494 USD odsetek.

Jak widać, każda płatność zmniejsza kwotę zadłużenia pożyczki o 612 USD. Po każdej płatności 612 $ jest pożyczane i inwestowane. Dzięki temu całkowity poziom zadłużenia wynosi 100 000 USD, ale część pożyczki, która podlega odliczeniu od podatku, rośnie wraz z każdą płatnością. Na powyższym wykresie widać, że po miesiącu wdrażania tej strategii, 99 388 USD jest nadal długiem niepodlegającym odliczeniu, ale 612 USD można odliczyć od podatku.

Tę strategię można pójść o krok dalej: podlegająca odliczeniu od podatku część zapłaconych odsetek tworzy roczny zwrot podatku, który można następnie wykorzystać na jeszcze większą spłatę kredytu hipotecznego. Ta spłata kredytu hipotecznego stanowiłaby 100% kapitału (ponieważ jest to płatność dodatkowa) i mogłaby zostać w całości pożyczona z powrotem i zainwestowana w ten sam portfel przynoszący dochód.

Kroki strategii są powtarzane co miesiąc i co roku, aż do całkowitego odliczenia kredytu hipotecznego od podatku. Jak widać z poprzedniej i następnej kwoty, hipoteka pozostaje na stałym poziomie 100 000 USD, ale część podlegająca odliczeniu od podatku rośnie z każdym miesiącem. Z drugiej strony, portfel inwestycyjny rośnie również o miesięczną składkę oraz dochody i zyski kapitałowe, które generuje.

Jak widać powyżej, kredyt hipoteczny w pełni możliwy do odliczenia od podatku miałby miejsce, gdy ostatnia część kapitału zostanie zwrócona i zainwestowana. Zadłużony dług nadal wynosi 100 000 USD; jednak teraz 100% tej kwoty można odliczyć od podatku. W tym momencie otrzymane zwroty podatku mogą być również zainwestowane, aby pomóc zwiększyć tempo, w jakim rośnie portfel inwestycyjny.

Korzyści

Celem tej strategii jest zwiększenie przepływów pieniężnych i aktywów przy jednoczesnym zmniejszeniu zobowiązań. Tworzy to wyższą wartość netto dla osoby wdrażającej strategię. Ma również na celu pomóc Ci szybciej uwolnić się od kredytu hipotecznego i rozpocząć budowanie portfela inwestycyjnego szybciej niż mógłbyś to zrobić w inny sposób.

Przyjrzyjmy się im nieco bliżej:

• Szybciej pozbądź się kredytu hipotecznego.  Punkt, w którym z technicznego punktu widzenia nie masz kredytu hipotecznego, ma miejsce, gdy portfel inwestycyjny osiąga wartość niespłaconego długu. Powinno to być szybsze niż w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, ponieważ portfel inwestycyjny powinien rosnąć w miarę spłaty kredytu hipotecznego. Spłaty kredytu hipotecznego z wpływów z ulg podatkowych mogą spłacić kredyt hipoteczny jeszcze szybciej.
• Zbuduj portfel inwestycyjny, spłacając jednocześnie swój dom.  To świetny sposób na rozpoczęcie oszczędzania. Pomaga również uwolnić środki pieniężne, których w innym przypadku nie byłbyś w stanie zainwestować przed spłatą kredytu hipotecznego.

Studium przypadku

Oto porównanie wpływu finansowego na dwie pary kanadyjskie, z których jedna spłaca kredyt hipoteczny w tradycyjny sposób, a druga przy użyciu strategii odliczenia od podatku.

Para A kupiła dom za 200 000 dolarów z hipoteką w wysokości 100 000 dolarów amortyzowaną przez 10 lat w wysokości 6%, z miesięczną spłatą w wysokości 1106 dolarów. Po spłaceniu kredytu hipotecznego inwestują 1 106 USD, które płacili przez następne pięć lat, zarabiając 8% rocznie. Po 15 latach są właścicielami własnego domu i mają portfel o wartości 81 156 USD.

Para B kupiła dom o identycznej cenie z takimi samymi warunkami kredytu hipotecznego. Co miesiąc pożyczają kapitał i inwestują go. Korzystają również z rocznego zeznania podatkowego, które otrzymują od podlegającej odliczeniu od podatku części odsetek, aby spłacić kapitał hipoteczny. Następnie pożyczają tę kwotę główną z powrotem i inwestują ją. Po 9,42 roku kredyt hipoteczny będzie w 100% zadłużony i zacznie przynosić roczny zwrot podatku w wysokości 2340 USD przy założeniu krańcowej stawki podatkowej (MTR) w wysokości 39%. Po 15 latach są właścicielami własnego domu i mają portfel o wartości 138 941 USD. To wzrost o 71%.

Słowo ostrzeżenia

Ta strategia nie jest dla wszystkich. Pożyczanie pożyczek pod zastaw domu może być trudne psychicznie. Co gorsza, jeśli inwestycje nie przyniosą oczekiwanych zwrotów, strategia ta może przynieść negatywne skutki.

Pożyczając ponownie kapitał własny w swoim domu, usuwasz swoją poduszkę bezpieczeństwa, jeśli rynek nieruchomości lub rynku inwestycyjnego, albo jedno i drugie, ulegnie pogorszeniu.

Tworząc portfel generujący dochód na niezarejestrowanym koncie, możesz również spotkać się z dodatkowymi konsekwencjami podatkowymi.

Powinieneś skonsultować się z profesjonalnym doradcą finansowym, aby ustalić, czy ta strategia jest dla Ciebie. Jeśli tak, poproś profesjonalistę o pomoc w dostosowaniu go do Ciebie i osobistej sytuacji finansowej Twojej rodziny.