Dywersyfikacja dzięki nieruchomościom i infrastrukturze

Nieruchomości są niewątpliwie istotnym elementem alokacji aktywów i powinny stanowić składnik każdego instytucjonalnego lub osobistego portfela inwestycyjnego. Coraz większe znaczenie ma infrastruktura, która ma podobne zalety jak nieruchomości. Opierając się na badaniach przeprowadzonych na Uniwersytecie w Ratyzbonie w Niemczech, w tym artykule rozważymy niektóre z głównych problemów związanych z alokacją aktywów w tym kontekście.

Zarówno nieruchomości, jak i infrastruktura to atrakcyjne inwestycje dla inwestorów unikających ryzyka, zwłaszcza w okresie bessy. Istnieją podobieństwa i różnice między nimi i możesz zbudować naprawdę optymalny portfel, w pełni je wykorzystując.

Dywersyfikacja poprzez nieruchomości i infrastrukturę

Korzyści z dywersyfikacji wynikające z bezpośrednich i pośrednich inwestycji w nieruchomości są dobrze znane, a rola dywersyfikacji w portfelach instytucjonalnych została dogłębnie zbadana. Różne korelacje z korelacjami z akcjami i obligacjami są niezwykle pomocne w unikaniu zmienności portfela.

W Stanach Zjednoczonych istnieje ogromna potrzeba inwestowania i ulepszania infrastruktury pod wieloma względami, więc rynek ma duży potencjał. Niemal wszyscy inwestorzy powinni wykorzystać ten potencjał do skuteczniejszej niż kiedykolwiek dywersyfikacji w niezwykle obiecującym sektorze.

W przeszłości stosunkowo mniej uwagi poświęcano infrastrukturze, podobnie jak innym alternatywnym aktywom, takim jak towary i fundusze private equity. Nastąpiło odejście od tradycyjnych, tradycyjnych portfeli obejmujących akcje, obligacje, gotówkę i nieruchomości.

Zwłaszcza alokacja do nieruchomości mogłaby ulec zmianie, gdyby inwestycje alternatywne znacznie zróżnicowały zwrot z inwestycji konwencjonalnych. W rzeczywistości infrastruktura stała się przedmiotem zainteresowania i znalazła się w portfelach instytucjonalnych i, w mniejszym stopniu, prywatnych.

To, co sprawia, że ​​infrastruktura jest tak atrakcyjna, to fakt, że wydaje się dość podobna do nieruchomości bezpośrednich pod względem dużych powierzchni i braku płynności, ale oferuje również ogólną stabilność i stabilne przepływy pieniężne. Badania nad infrastrukturą pozostają w tyle za nieruchomościami, a Tobias Dechant i Konrad Finkenzeller z Regensberg próbowali wypełnić tę lukę.

Optymalizacja portfela z nieruchomościami i infrastrukturą

Ten projekt badawczy i wcześniejsze prace w tej dziedzinie pokazują, że bezpośrednia infrastruktura jest ważnym elementem dywersyfikacji portfela  i że firmy mają tendencję do nadmiernego inwestowania w nieruchomości, jeśli nie inwestują również w infrastrukturę. Jest to ważne odkrycie, biorąc pod uwagę, że infrastruktura jest naprawdę pomocna dla inwestorów unikających ryzyka – zwłaszcza w przypadku pogorszenia się koniunktury na rynku akcji.

Istnieją znaczne różnice w zalecanych, względnych kwotach, które należy zainwestować w te dwie klasy aktywów. Zakres rozciąga się od zera do nawet 70% (głównie w przypadku nieruchomości), w zależności od ram czasowych, stanu rynków i metody wykorzystywane do wyznaczania optimum.

Maksymalna łączna kwota zwykle zalecana w przypadku alokacji na nieruchomości i infrastrukturę wynosi około 25%, czyli jest znacznie wyższa niż faktyczne alokacje instytucjonalne. Należy zauważyć, że efektywne alokacje w praktyce zależą od wielu czynników i parametrów, a żadna konkretna kombinacja nie okazuje się konsekwentnie lepsza.

Połączenie nieruchomości i infrastruktury jest również kontrowersyjne, ale jedno badanie przeprowadzone przez Terhaar et al.(2003), na przykład, sugeruje równy podział. Niektórzy eksperci uważają, że na każdy wystarczy około 5%. W okresach kryzysu może być trzy, a nawet czterokrotnie wyższa.

Innym ważnym odkryciem jest to, że nieruchomości i infrastruktura mogą być bardziej przydatne z punktu widzenia dywersyfikacji niż faktycznych zysków. Biorąc pod uwagę kontrowersje dotyczące efektywnej alokacji aktywów i zawirowania na rynkach nieruchomości, jest to poważna kwestia. Ta ostatnia podkreśla korzyści płynące z użytkowania nie tylko nieruchomości, ale także infrastruktury.

Istotne jest również ujawnienie, że docelowa stopa zwrotu wpływa na odpowiedni poziom nieruchomości. Inwestorzy z wyższymi celami zwrotu z portfela (którzy chcą zarabiać więcej, ale przy większym ryzyku), mogą chcieć mniej poświęcić na nieruchomości i infrastrukturę. Zależy to w dużej mierze od stanu tych rynków w stosunku do rynków akcji pod względem tego, czy te ostatnie znajdują się w fazie zwyżkowej czy spadkowej.

Dokładne alokacje na nieruchomości i infrastrukturę zależą od różnych parametrów. Oprócz wspomnianej powyżej oczekiwanej stopy zwrotu portfela, pojawia się również kwestia definicji ryzyka. Inne istotne czynniki obejmują ogólny stosunek do infrastruktury i jego związek z innymi alternatywnymi inwestycjami. W praktyce te decyzje dotyczące alokacji są złożone, a zatem wyższe lub niższe optymalne są możliwe dla różnych inwestorów w różnym czasie.

Wnioski

Jeśli jest jedna rzecz, która pozostaje priorytetem dla wszystkich inwestorów, to posiadanie dobrze zdywersyfikowanego portfela. Po prostu nic tego nie zastąpi, ale na rynku jest dużo niewykorzystanego potencjału. Inwestycje w nieruchomości, ale także infrastruktura, mogą odegrać istotną rolę w optymalizacji portfeli. Dotyczy to głównie instytucji, ale także inwestorów prywatnych. Prywatni inwestorzy generalnie mogą odnieść korzyści z większej dywersyfikacji.