Zysk z zadłużenia hipotecznego z MBS
Według Federal Reserve Bank of New York salda kredytów hipotecznych stanowiły największy składnik zadłużenia gospodarstw domowych w drugim kwartale 2018 r. Na dzień 30 czerwca raporty dotyczące kredytów konsumenckich wykazały łącznie 9 bilionów dolarów zadłużenia hipotecznego, co stanowi wzrost o 60 miliardów dolarów od pierwszego kwartału roku. Chociaż oczekuje się wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych, popyt na mieszkania w połączeniu z niskim bezrobociem może nadal napędzać rynek kredytów hipotecznych. Oznacza to, że ta pożyczka z pewnością wzrośnie. Sytuacja ta stwarza okazję dla wnikliwych inwestorów, którzy mogą posiadać część tego długu za pomocą papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS).
Należy pamiętać, że aktywa te odegrały kluczową rolę w kryzysie finansowym w 2008 r. Banki znosiły wiele ograniczeń w udzielaniu kredytów hipotecznych, a niektóre nawet nie zaciągały środków i w pełni finansowały kredyty mieszkaniowe. Ale większości nowych właścicieli domów po prostu nie było stać na spłaty, co nie przeszkadzało pożyczkodawcom. Nadal byli w stanie zarabiać, pakując pożyczki i sprzedając je inwestorom. To z kolei stworzyło bańkę, która zakończyła się pęknięciem w 2007 roku. Efekt strużki uderzył w Lehman Brothers, powodując upadek banku, a następnie wywołał fale wstrząsu w całej światowej gospodarce.
Czy nadal możesz sobie pozwolić na inwestowanie w te aktywa? W tym artykule pokażemy, jak możesz wykorzystać MBS do uzupełnienia innych aktywów o stałym dochodzie.
Kluczowe wnioski
- Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) to instrumenty o stałym dochodzie, które łączą indywidualne kredyty hipoteczne w jeden papier wartościowy.
- Chociaż MBS dywersyfikuje ryzyko związane z nieruchomościami, są one również bardzo ryzykowne i były częściowo odpowiedzialne za kryzys finansowy 2008 r. I krach na rynku kredytów hipotecznych.
- Od tego czasu ludzie zaczęli analizować poszczególne oferty MBS i są w stanie zidentyfikować zyskowne papiery wartościowe.
- Indywidualnym inwestorom trudno jest uzyskać dostęp do MBS, ale mogą to zrobić pośrednio za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych, które inwestują w MBS.
Jak powstają
Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką to zobowiązania dłużne kupowane od banków, firm hipotecznych, spółdzielczych kas pożyczkowych i innych instytucji finansowych, a następnie łączone w pule przez podmiot rządowy, quasi-rządowy lub prywatny. Podmioty te następnie sprzedają papiery wartościowe inwestorom. Ten proces jest zilustrowany poniżej:
- Nabywcy nieruchomości pożyczają od instytucji finansowych
- Instytucje finansowe sprzedają kredyty hipoteczne podmiotom MBS.
- Podmioty MBS tworzą pule hipoteczne i emitują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.
- Osoby fizyczne inwestują w pule MBS.
Rodzaje MBS
Istnieją dwa typy MBS. Świadectwo przeniesienia lub udziału oznacza bezpośrednią własność puli kredytów hipotecznych. Otrzymasz proporcjonalny udział wszystkich spłat kapitału i odsetek wpłaconych do puli, ponieważ emitent będzie otrzymywał miesięczne płatności od pożyczkobiorców. Pula kredytów hipotecznych ma zwykle okres zapadalności od pięciu do 30 lat. Jednak przepływy pieniężne mogą zmieniać się z miesiąca na miesiąc, w zależności od tego, ile kredytów hipotecznych zostanie spłaconych wcześniej. Na tym polega ryzyko przedpłaty. Gdy obecne stopy procentowe spadają, pożyczkobiorcy mogą refinansować i spłacić swoje pożyczki z góry. Inwestorzy muszą następnie spróbować znaleźć zyski podobne do ich pierwotnych inwestycji w środowisku o niższych bieżących stopach procentowych. I odwrotnie, inwestorzy mogą stawić czoła ryzyku stopy procentowej, gdy stopy procentowe wzrosną. Pożyczkobiorcy pozostaną przy swoich pożyczkach, pozostawiając inwestorów skazanych na niższe zyski w warunkach rosnących bieżących stóp procentowych.
Drugi rodzaj MBS to zabezpieczony obowiązek hipoteczny (CMO). To jest pula przenoszonych kredytów hipotecznych.
Istnieje kilka rodzajów OZZ, które mają na celu zmniejszenie ryzyka przedterminowej spłaty inwestorów. W ramach CMO z wypłatami sekwencyjnymi emitenci CMO będą rozdzielać przepływy pieniężne posiadaczom obligacji z serii klas zwanych transzami. W każdej transzy znajdują się papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką o podobnym terminie zapadalności istrukturze przepływów pieniężnych. Każda transza różni się od pozostałych w ramach WOR. Na przykład WOR może mieć cztery transze kredytów hipotecznych, z których każda wynosi średnio dwa, pięć, siedem i 20 lat. Po wpłynięciu spłaty kredytu hipotecznego emitent CMO najpierw zapłaci obligatariuszom określoną stopę procentową kuponu w każdej transzy. Zaplanowane i nieplanowane spłaty kapitału w pierwszych transzach trafią do inwestorów w pierwszej kolejności. Po ich spłacie inwestorzy w późniejszych transzach otrzymają spłatę kapitału. Koncepcja polega na przeniesieniu ryzyka wcześniejszej spłaty z jednej transzy do drugiej. Niektóre OZZ mogą mieć 50 lub więcej współzależnych transz. Dlatego przed dokonaniem inwestycji należy zapoznać się z cechami innych transz w ramach CMO. Istnieją dwa rodzaje transz:
- Transze PAC wykorzystują koncepcję funduszu tonącego, aby pomóc inwestorom zmniejszyć ryzyko przedpłaty i uzyskać bardziej stabilne przepływy pieniężne. W celu pokrycia nadwyżki kapitału ustanawiana jest obligacja towarzysząca, ponieważ hipoteki są spłacane wcześniej. Wówczas, mając dochód z dwóch źródeł (PAC i obligacji towarzyszącej), inwestorzy mają większe szanse na otrzymanie płatności przekraczających pierwotny harmonogram zapadalności.
- Transze Z są również nazywane obligacjami narastającymi lub transzami obligacji przyrostowych. W okresie naliczania odsetki nie są wypłacane inwestorom. Zamiast tego kapitał rośnie według stawki złożonej. Eliminuje to ryzyko inwestorów związane z koniecznością reinwestycji przy niższych dochodach, jeśli kuponowe oparte na wyższym saldzie kapitału obligacji. Dodatkowo otrzymają przedpłaty kapitału z hipotek bazowych. Ponieważ odsetki naliczone w okresie naliczania podlegają opodatkowaniu – nawet jeśli inwestorzy ich nie otrzymują – transze Z mogą być lepiej dostosowane do rachunków z odroczonym podatkiem.
Pozbawione hipoteki papiery wartościowe to MBS, które płacą inwestorom tylko kapitał (PO) lub tylko odsetki (IO). Paski są tworzone z MBS lub mogą być transzami w CMO.
- Tylko kapitał (OP): Inwestorzy płacą głęboko zdyskontowaną cenę za PO i otrzymują spłaty kapitału z hipotek bazowych. Wartość rynkowa organizacji producentów może podlegać znacznym wahaniom w oparciu o bieżące stopy procentowe. Wraz ze spadkiem stóp procentowych przedpłaty mogą wzrosnąć, a wartość PO może wzrosnąć. Z drugiej strony, gdy obecne stawki wzrosną, a przedpłaty spadną, wartość PO może spaść.
- Tylko odsetki (IO): Zleceniodawca ściśle płaci odsetki oparte na kwocie niespłaconego kapitału. Ponieważ kredyty hipoteczne ulegają amortyzacji, a przedpłaty zmniejszają saldo kapitału, przepływ środków pieniężnych IO spada. Wartość zamówienia publicznego waha się w przeciwieństwie do PO, ponieważ wraz ze spadkiem bieżących stóp procentowych i wzrostem przedpłat dochód może spaść. A gdy obecne stopy procentowe rosną, inwestorzy są bardziej skłonni do otrzymywania płatności odsetkowych przez dłuższy okres, zwiększając w ten sposób wartość rynkową IO.
Fitch Ratings i inni zapewniają ratingi kredytowe, a także stawki kuponów i terminy zapadalności MBS.
Wystawcy MBS
Możesz kupić MBS od kilku różnych emitentów. Banki inwestycyjne, instytucje finansowe i producenci domów emitują papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami pod markami własnymi. Ich wiarygodność kredytowa i ocena bezpieczeństwa mogą być znacznie niższe niż w przypadku agencji rządowych i przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd.
Freddie Mac to regulowane przez władze federalne, finansowane przez rząd przedsiębiorstwo, które kupuje kredyty hipoteczne od pożyczkodawców w całym kraju. Następnie przepakowuje je w papiery wartościowe, które można sprzedawać inwestorom w wielu różnych formach. Freddie Mac nie jest wspierany przez rząd USA, ale korporacja ma specjalne uprawnienia do pożyczania od Departamentu Skarbu USA.
Fannie Mae jest spółką będącą własnością akcjonariuszy, która jest obecnie sprzedawana bez recepty. Został usunięty z indeksu S&P 500 w 2008 r. I wycofany z giełdy nowojorskiej w 2010 r. Po tym, jak spadł poniżej minimalnych wymagań cenowych. Nie otrzymuje żadnych funduszy ani wsparcia rządowego. Jeśli chodzi o bezpieczeństwo, MBS Fannie Mae są wspierane przez kondycję finansową korporacji, a nie przez rząd USA.
Ginnie Maes to jedyne MBS wspierane przez pełną wiarę i kredyt zaufania rządu USA. Składają się głównie z pożyczek ubezpieczonych przez Federal Housing Administration lub gwarantowanych przez Veterans Administration.
Fundusze inwestycyjne
Jeśli podoba Ci się pomysł zarabiania na wzroście wzrostu kredytów hipotecznych, ale nie jesteś w stanie zbadać wszystkich różnych typów MBS, możesz czuć się bardziej komfortowo z hipotecznymi funduszami powierniczymi. Istnieją fundusze, które inwestują tylko w jeden typ MBS, taki jak Ginnie Maes, podczas gdy są inne, które zawierają różne typy MBS w swoich innych obligacjach rządowych.
Oprócz większej dywersyfikacji pożyczek, fundusze inwestycyjne mogą reinwestować wszystkie zwroty kapitału w inne MBS. Pozwala to inwestorom uzyskiwać zyski, które zmieniają się wraz z bieżącymi stopami procentowymi, i zmniejszy ryzyko przedpłat i stóp procentowych.
Podsumowanie
MBS może zaoferować wsparcie rządu federalnego, miesięczny dochód i stałą stopę procentową. Wadą jest jednak to, że termin może być niepewny i mogą nie wzrosnąć jak inne obligacje, gdy spadną obecne stopy procentowe. Nie zapominaj również, że możesz odzyskać część swojego kapitału przy każdej miesięcznej płatności. W związku z tym w terminie zapadalności może nie pozostać żaden kapitał, który można by ponownie zainwestować.