Dzierżawa
Co to jest dzierżawa?
Dzierżawa to termin rozliczeniowy dla przedmiotu leasingu. Zasób to zazwyczaj nieruchomość, taka jak budynek lub przestrzeń w budynku. W leasingobiorca umowy z leasingodawcą za prawo do korzystania z nieruchomości w zamian za serię regularnych wpłat przez okres trwania leasingu. Wynajem powierzchni w biurowcu na użytek firmy lub wynajem budynku na sklep detaliczny to dwa przykłady umów najmu powierzchni handlowej.
Kluczowe wnioski
- Dzierżawa to termin księgowy odnoszący się do składnika aktywów lub nieruchomości, które leasingobiorca (najemca) wynajmuje od leasingodawcy (właściciela nieruchomości) na uzgodniony czas w zamian za zaplanowane płatności.
- Właściciele sklepów detalicznych często korzystają z umów dzierżawy dla swoich firm, zamiast budować własne budynki.
- Umowa dzierżawy nieruchomości komercyjnych może być złożoną umową, która określa między innymi strukturę płatności, naruszenie klauzul umownych i klauzule dotyczące poprawy stanu dzierżawy.
- Umowa będzie określać, która strona jest odpowiedzialna za ulepszenia w dzierżawie, które mogą obejmować takie rzeczy, jak budowa ścian i ścianek działowych, dodawanie opraw oświetleniowych lub konstruowanie półek.
- IRS nie zezwala na odliczanie ulepszeń w dzierżawie. Jednak ulepszenia podlegają amortyzacji.
Zrozumieć dzierżawy
Umowa dzierżawy określa warunki umowy między najemcą (najemcą) a wynajmującym (właścicielem nieruchomości lub wynajmującym). Umowy dotyczące nieruchomości komercyjnych – takich jak powierzchnia w budynku biurowym – są zazwyczaj złożonymi umowami, które określają obowiązki wynajmującego, obowiązki najemcy, kaucje, naruszenie klauzul umownych i klauzule dotyczące poprawy warunków najmu. Więksi najemcy mogą zażądać korzystniejszych warunków w zamian za wynajęcie większej powierzchni na dłuższy czas. Dzierżawa nieruchomości komercyjnych trwa zazwyczaj od roku do 10 lat.
Rodzaje dzierżaw
Istnieją różne rodzaje dzierżawy, w tym najem na lata, najem okresowy, najem najemny i najem na żądanie.
Najem na lata
Najem na lata to rodzaj umowy, w której określone są szczegóły, w tym czas pobytu najemcy w nieruchomości oraz oczekiwana płatność. Umowa może obowiązywać przez kilka dni lub lat, ale charakteryzuje się określoną datą rozpoczęcia i zakończenia.
Okresowa dzierżawa
W przypadku najem okresowych czas najemcy w lokalu jest umawiany na czas nieokreślony, bez uzgodnionej daty wygaśnięcia. Warunki najmu zostały początkowo określone na pewien okres czasu, ale data końcowa trwa do momentu wypowiedzenia przez właściciela lub najemcę. Na przykład roczna umowa możewygasnąć, ale następnie przekształcić się wumowę miesięczną, w której do rozwiązania wystarczy tylko miesięczne wypowiedzenie.
Najem w Sufferance
Najem najemny najemny ma miejsce wtedy, gdy najemca wygasł, ale najemca odmawia opuszczenia lokalu, a zatem pozostaje bez zgody właściciela. Zwykle skutkuje to wszczęciem przez właściciela postępowania eksmisyjnego. Jeśli jednak wynajmujący zaakceptuje czynsz po wygaśnięciu dzierżawy, nieruchomość jest uważana za ponownie wynajmowaną z miesiąca na miesiąc.
Najem w Will
Najem na żądanie to rodzaj dzierżawy, który może zostać rozwiązany w dowolnym momencie przez właściciela / wynajmującego lub najemcę. Porozumienie nie obejmuje podpisania umowy lub dzierżawy i generalnie nie określa czasu, przez jaki najemca będzie korzystał z najmu, ani żadnych szczegółów dotyczących płatności. Umowa podlega prawu stanowemu, z różnymi warunkami w zależności od stanu. W przypadkach dyskryminacji zastosowanie ma prawo federalne.5
Ulepszenia dzierżawy
Po sfinalizowaniu umowy najmu najemca lub najemca przystępuje do zabudowy powierzchni na swoje cele w zakresie, na jaki zezwala umowa. Prace na ścianach, sufitach, powierzchni podłogi, oprawach oświetleniowych, dodatkowych instalacjach hydraulicznych, półkach i szafkach stanowią ulepszenia dotyczące dzierżawy, które są rejestrowane jako środki trwałe w bilansie firmy.
W zależności od umowy za ulepszenia w dzierżawie może zapłacić najemca, właściciel lub kombinacja obu. Niektórzy właściciele mogą zgodzić się zapłacić za ulepszenia dzierżawy, aby zachęcić nowego najemcę do podpisania umowy. Jednak gdy popyt na budynek lub powierzchnię biurową jest wysoki, wynajmujący może nie chcieć ponosić dodatkowych kosztów związanych z ulepszeniami powierzchni najmu. Ulepszenia leasingu, które są trwale przymocowane do budynku, często pozostają własnością wynajmującego nawet po wygaśnięciu umowy najmu.
Ulepszenia dzierżawy są wprowadzane do wnętrza budynku; modyfikacje zewnętrznej strony budynku nie są uznawane za ulepszenia dzierżawy.
Przykład dzierżawy
W obcych środkach trwałych są najczęściej do cegły i zaprawy detalistów. Przykładem jest Best Buy Co., Inc. Firma wynajmuje większość swoich budynków i dokonuje ulepszeń warunków najmu, które odpowiadają jej wystandaryzowanemu wnętrzu, funkcjonalnemu i estetycznemu projektowi. Większość umów najmu firmy zawiera opcje przedłużenia i klauzule eskalacji, a także czynsze warunkowe oparte na określonych procentach przychodów, co jest powszechną klauzulą w umowach najmu dla detalistów.
Koszty czynszu są ujmowane metodą liniową do końca początkowego okresu leasingu, a wszelkie różnice między liniowymi kwotami kosztów a należnym czynszem są księgowane jako czynsz odroczony. Dla niektórych sprzedawców ulepszenia w dzierżawie stanowią znaczną część kosztów majątkowych i wyposażenia brutto.
Odsetki za dzierżawę
Udział w dzierżawie to umowa, w której osoba fizyczna lub podmiot lub w odniesieniu do nieruchomości leasingobiorca dzierżawi działkę gruntu od właściciela lub leasingodawcy na określony czas. Leasingobiorca ma wyłączne prawo do posiadania i używania jako składnika aktywów lub nieruchomości przez określony czas. Jak wspomniano powyżej, istnieją cztery rodzaje odsetek od dzierżawy: najem na lata, najem okresowy, najem najemny i najem na żądanie.
Odsetki od dzierżawy najczęściej odnoszą się do dzierżawy gruntu i dlatego zwykle obowiązują przez wiele lat. Na przykład osoba fizyczna może wydzierżawić dużo działki od właściciela na 40 lat i zdecydować się na budowę nieruchomości na tej działce. Taka osoba mogłaby wówczas wynająć nieruchomość i uzyskiwać dochody z najmu, ale nadal musi zapłacić właścicielowi za prawo do użytkowania działki.
Udział w dzierżawie różni się od odsetek na własność lub zwykłej opłaty, w przypadku których osoba fizyczna lub podmiot posiada całkowitą własność gruntu lub nieruchomości i może z nich korzystać w dowolny sposób, jaki uzna za stosowny.
Często zadawane pytania dotyczące dzierżawy
Co to jest nieruchomość na dzierżawę?
Nieruchomość dzierżawiona to umowa, zgodnie z którą najemca może korzystać z nieruchomości właściciela przez określony czas. Nieruchomości są często zabezpieczone umowami lub umowami najmu, które określają czas trwania najmu, warunki użytkowania, wymaganą płatność i zobowiązania wynajmującego wobec najemcy.
Jak amortyzować ulepszenia leasingu?
IRS nie zezwala na odliczanie ulepszeń w dzierżawie. Ponieważ jednak ulepszenia są częścią budynku, podlegają one amortyzacji. Amortyzacja polegająca na ulepszeniu leasingu powinna przebiegać zgodnie z 15-letnim harmonogramem, który musi być co roku poddawany ponownej ocenie w oparciu o okres użytkowania.
Który typ dzierżawy ma określoną datę rozpoczęcia i zakończenia?
Najem na lata, w których umowa jest określona, z wyraźną datą rozpoczęcia i zakończenia.
Podsumowanie
Dzierżawa to składnik aktywów będący przedmiotem leasingu, taki jak budynek lub jednostka w budynku. Najemca zawiera umowę z właścicielem lub wynajmującym na użytkowanie przedmiotowej nieruchomości w zamian za serię opłat w okresie najmu. Najem komercyjny obejmuje wynajem powierzchni w celu prowadzenia sklepu, gabinetu lekarskiego lub innej działalności, a dzierżawa lokalu mieszkalnego dotyczy wynajmowania nieruchomości na własny użytek.