Czy powinieneś kupić nieruchomość na dzierżawionej ziemi?
Najbardziej kondominium lub dom szeregowy. Jest jeszcze jedna opcja posiadania domu: kupno samego domu i dzierżawa gruntu, który zajmuje.
Zakup domu w dzierżawionej wspólnocie gruntowej umożliwia posiadanie domu, na który w innym przypadku nie byłoby Cię stać. Istnieją jednak wady, a ten rodzaj zakupu nie ma niektórych zalet tradycyjnego posiadania domu.
Podstawy
Wprawnym okiem można zwykle dostrzec dzierżawioną nieruchomość, nawet jeśli nie jest to wyraźnie określone. Słowa kluczowe, których należy szukać, to „wyprodukowany dom” i „odsetki od dzierżawy”. Elementy zewnętrzne mogą obejmować wspólne udogodnienia, takie jak „basen stowarzyszeniowy” lub „stowarzyszone korty tenisowe”. Cena wynajmowanej nieruchomości zwykle spada poniżej wartości rynkowej w przypadku podobnej nieruchomości.
Na przykład, jeśli aktualna stawka za tradycyjny dom z trzema sypialniami, dwiema łazienkami i powierzchnią 1600 stóp kwadratowych wynosi około 500 000 USD, porównywalny dom na dzierżawionej ziemi może kosztować 150 000 USD. Dzierżawiony dom może mieć również ekskluzywne funkcje jak na swoją cenę.
Strome Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) Opłaty wskazują również, że lista ta może być dla nieruchomości dzierżawionych gruntów. Normalna opłata za HOA może wynosić około 250 USD miesięcznie, podczas gdy opłata HOA za dzierżawioną nieruchomość może wynosić 900 USD miesięcznie. Jeśli spojrzysz na mapę satelitarną okolicy, w której znajduje się dom, domy mogą być blisko siebie i bardzo podobne w stylu. Wreszcie, w typowej dzielnicy, niektóre domy mają własne baseny, podczas gdy w społeczności dzierżawionych gruntów żaden z nich nie będzie.
W wykazie nieruchomości nie zawsze znajdują się dzierżawione grunty. Czasami kluczowe informacje są pomijane na liście nieruchomości z powodu niechlujstwa agenta lub dlatego, że agent lub sprzedawca próbuje coś ukryć. Zbadaj ukryte fakty i nigdy nie kupuj dzierżawionej nieruchomości bez dogłębnego zrozumienia niezwykłych cech tego typu posiadania domu.
Rodzaje dzierżawionych nieruchomości
Istnieje kilka rodzajów dzierżawionych nieruchomości mieszkalnych, a najpopularniejszy typ różni się w zależności od regionu. Na Hawajach i Delaware sąmieszkania dzierżawione.1 Na obszarach z rezerwacjami rdzennych Amerykanów, takich jak Palm Springs, możesz być w stanie kupić nieruchomość na dzierżawionej ziemi rezerwacyjnej. W Los Angeles, gdzie nawet domy na przedmieściach są wysokie, istnieją dzierżawione nieruchomości na obszarach podmiejskich, takich jak Canyon Country.4 Na Florydzie i Arizonie jest również wiele wspólnot emerytów z dzierżawioną ziemią.5
Dzierżawione nieruchomości istnieją na innych obszarach, ale ponieważ dzierżawa gruntów jest niekonwencjonalnym sposobem zakupu nieruchomości, ta opcja nie jest dostępna w każdym stanie. Parki dla przyczep, być może najbardziej rozpowszechniona forma wspólnoty dzierżawionych gruntów, można znaleźć prawie wszędzie.
Kupując dom lub mieszkanie na dzierżawionej ziemi, jak zwykle zaciągasz kredyt hipoteczny na tej nieruchomości. Miesięczna rata kredytu hipotecznego będzie niższa, ponieważ cena zakupu domu jest niższa, ale będziesz musiał również zapłacić znaczną miesięczną opłatę za dzierżawę gruntu. Ponieważ nieruchomości dzierżawione są często zlokalizowane w całych społecznościach podobnych nieruchomości, dzierżawiona nieruchomość może również wiązać się z opłatami HOA na pokrycie kosztów utrzymania krajobrazu, basenów komunalnych, budynków komunalnych itp.
Uwagi ogólne
Jeśli uważasz, że zakup nieruchomości na gruncie dzierżawionym może być dla Ciebie słuszny, powinieneś rozważyć następujące kwestie.
Ile czasu pozostało na dzierżawie?
Jeśli pozostały okres najmu jest krótszy, niż planujesz pozostać w domu, powinieneś zapytać, co stanie się z Twoim zainteresowaniem nieruchomością na koniec okresu najmu. Okres leasingu wpłynie również na zdolność finansowania domu. Uzyskanie kredytu hipotecznego może być trudne lub niemożliwe, jeśli pozostały okres dzierżawy gruntu wynosi 20 lat, a chcesz mieć 30-letni kredyt hipoteczny.
Najlepiej byłoby, gdyby umowa najmu przekraczała Twój potencjalny pozostały okres użytkowania, chroniąc Twoje interesy finansowe i spokój ducha. Chociaż możesz nie mieszkać w tym domu do końca życia, dobrze jest mieć taką możliwość. A jeśli sprzedasz dom, długi pozostały okres najmu pozytywnie wpłynie na cenę sprzedaży.
Jakie są warunki klauzuli zrzeczenia się?
Sprawdź warunki klauzuli zrzeczenia się, jeśli dzierżawa wygaśnie, gdy nadal będziesz właścicielem domu. Jeśli umowa najmu wygaśnie i nie zostanie odnowiona, będziesz musiał zrezygnować z użytkowania gruntu, na którym zbudowany jest Twój dom. Niektóre klauzule kapitulacji przewidują, że musisz również zrezygnować z wszelkich ulepszeń gruntu (tj. Mieszkania, kamienicy lub domu). Uniknij brzydkich niespodzianek, uzyskując informacje przed zakupem.
Ile miesięcznie, jak często korygowane i o ile?
Jeśli istnieją opłaty za HOA, zadaj te same pytania na ich temat. Chcesz mieć pewność, że kupując dzierżawioną nieruchomość naprawdę zaoszczędzisz pieniądze i nie będziesz zmuszony do przeprowadzki przez eskalację kosztów.
Czy lepiej dla mnie wynająć?
Zastanów się, czy posiadanie domu na dzierżawionym gruncie jest lepsze od wynajmu. Oba są podobne pod wieloma względami, w tym uiszczanie miesięcznych opłat ustalanych przez inną stronę. Posiadanie tradycyjnego domu może dać ci większą swobodę; jeśli jest to dla Ciebie ważne, warto poczekać z odkładaniem zaliczki lub zwiększyć swoje dochody na tyle, aby kwalifikować się do uzyskania dobrego kredytu hipotecznego na tradycyjnym domu.
Zalety
Dużą zaletą jest to, że możesz kupić swój dom za dużo mniej niż tradycyjny dom, ponieważ nie musisz kupować ziemi. Jednocześnie dzierżawione nieruchomości mogą oferować lepsze otoczenie niż mieszkanie dla dzieci i zwierząt domowych, a pieniądze, które oszczędza dzierżawa, można zainwestować.
Kupujący mogą mieszkać w drogiej lokalizacji, na którą inaczej nie mogliby sobie pozwolić. Na przykład w Huntington Beach w Kalifornii w pobliżu Oceanu Spokojnego znajduje się kilka wspólnot mobilnych domów. Aby kupić nawet podstawowy dom w Huntington Beach, możesz potrzebować około 400 000 USD.7 Dla porównania zakup domu klasy podstawowej na parkingu przyczep może kosztować zaledwie 40 000 USD.
Dzierżawione tereny często obejmują udogodnienia, które nie zawsze występują w tradycyjnych dzielnicach, takie jak kluby, baseny, korty tenisowe, place zabaw i pola golfowe. Ze względu na aspekt stowarzyszenia, wszelkie opłaty HOA mogą obejmować regularne koszenie trawnika.
Ponadto, ponieważ nie jesteś właścicielem gruntu, prawdopodobnie będziesz mieć niski podatek od nieruchomości lub nie będzie go wcale, co może trochę utrudnić płacenie dzierżawionej ziemi i opłat HOA. Na niektórych obszarach lokalne przepisy ograniczają kwotę, o jaką corocznie mogą rosnąć opłaty za dzierżawioną ziemię.
Niedogodności
Najistotniejsza wada posiadania domu na dzierżawionym gruncie dotyczy kapitału budowlanego. Dla wielu osób kapitału w momencie wygaśnięcia dzierżawy, w zależności od warunków klauzuli wykupu. Odsprzedaż domu będzie prawdopodobnie trudniejsza niż odsprzedaż tradycyjnego domu, zwłaszcza że z każdym mijającym rokiem pozostały okres najmu skraca się.
Z tego powodu, jeśli chcesz zostawić coś swoim spadkobiercom, dom na dzierżawionej ziemi nie będzie dla nich tak wartościowy jak tradycyjny dom.
Dzierżawione grunty są często częścią HOA, co oznacza dodatkowe miesięczne opłaty, które są nieco nieprzewidywalne. Chociaż opłaty za HOA są zwykle ustaloną kwotą każdego miesiąca, mogą rosnąć co roku. HOA może również pobierać specjalną ocenę w przypadku poważnych napraw lub modernizacji nieruchomości należących do społeczności, tworząc duży, nieoczekiwany rachunek.
Opłaty HOA mogą być szczególnie kłopotliwe dla tych, którzy nie korzystają z typowych udogodnień, takich jak baseny, lub którzy wolą samodzielnie zaprojektować krajobraz, aby zaoszczędzić pieniądze.
Podczas gdy tradycyjne posiadanie domów może być dobrym zabezpieczeniem przed inflacją, posiadanie dzierżawionej nieruchomości nie jest. Kiedy kupujesz dom ze stałym oprocentowaniem hipotecznym, Twoja rata pozostaje taka sama każdego roku wraz ze wzrostem inflacji .
Ostatecznie miesięczna opłata za posiadanie domu może być niższa niż opłata za wynajem w Twojej okolicy. I chociaż ceny domów ulegają wahaniom, w perspektywie długoterminowej wzrost cen zwykle odpowiada stopie inflacji lub ją przewyższa. W społeczności dzierżawionych gruntów miesięczne opłaty za dzierżawę i opłaty HOA prawdopodobnie wzrosną przynajmniej o tyle, o ile stopa inflacji. W międzyczasie Twój dom stanie się mniej wartościowy w miarę zbliżania się końca okresu najmu.
Jeśli masz wyprodukowany dom na dzierżawionym gruncie, a dzierżawa wygasa (a klauzula o zrzeczeniu się nie wymaga od ciebie zrzeczenia się własności), możesz teoretycznie zabrać go ze sobą do innego dzierżawionego gruntu lub na posiadaną działkę zakupione.
Jednak nie jest to zbyt realistyczne, chyba że kupujesz przyczepę do domu. W przeciwnym razie będziesz musiał zdemontować dom i przetransportować go na nową działkę. Może to być bardzo niepraktyczne i prawdopodobnie zbyt drogie.
Podsumowanie
Kupowanie domu na dzierżawionej ziemi może być kuszące, gdy widzisz konkurencyjną cenę katalogową, ale zakup wiąże się z rozważaniami, których tradycyjny zakup domu nie wymaga. Tradycyjne posiadanie domów zapewnia bezpieczeństwo finansowe większości ludzi, ale kupowanie domu na dzierżawionej ziemi może być realną alternatywą dla tych, których głównym priorytetem jest zakup określonej społeczności po niższej cenie niż tradycyjny dom lub kondominium, a nie budowanie kapitału własnego.