Opcja leasingu
Co to jest opcja leasingu?
Opcja leasingu to umowa, która daje najemcy możliwość zakupu wynajmowanej nieruchomości w trakcie lub na koniec okresu najmu. Uniemożliwia również właścicielowi oferowanie nieruchomości na sprzedaż komukolwiek innemu. Po wygaśnięciu terminu najemca musi albo skorzystać z opcji, albo ją utracić. Opcja leasingu jest również nazywana leasingiem z opcją zakupu.
Jak działa opcja leasingu
Opcja leasingu daje potencjalnemu nabywcy większą elastyczność niż standardowa umowa kupna-leasingu, która wymaga od najemcy zakupu domu po wygaśnięciu dzierżawy. Cena domu ustalana jest z góry przez kupującego (najemcę) i właściciela. Cena jest zazwyczaj zgodna z aktualną wartością rynkową domu, co pozwala najemcy na zakup domu w przyszłości po dzisiejszej cenie. W przypadku tej opcji najemca jest zwykle obciążany przez właściciela opłatą z góry, która może wynosić 1% ceny sprzedaży domu. Opłata idzie na poczet zadatku, jeśli najemca zdecyduje się kupić dom po wygaśnięciu umowy najmu.
Opcja leasingu jest szczególnie przydatna dla tych, którzy mogą budować swój kredyt lub nie mają wystarczających oszczędności na przedpłatę. Należy jednak wziąć pod uwagę kilka cech opcji leasingu.
Opłaty za wynajem
Właściciel pobiera dodatkową opłatę oprócz standardowego miesięcznego czynszu za opcję kupna po dzisiejszej cenie po zakończeniu dzierżawy. Premia może być procentem dodanym do aktualnego czynszu rynkowego, na przykład 10% standardowej miesięcznej kwoty czynszu za dom tej wielkości. Dodatkowa kwota lub premia, często nazywana kredytem czynszowym, staje się częścią przedpłaty za dom, jeśli najemca skorzysta z opcji zakupu domu. Jednak najemca traci dodatkowe pieniądze zapłacone powyżej standardowego czynszu, jeśli dom nie zostanie zakupiony po zakończeniu najmu.
Niektórzy właściciele mogą przyjąć jednorazową płatność gotówkową, często nazywaną „cenną zapłatą”, która jest podobna do premii płaconej za opcję na rynkach finansowych. Nie jest to kaucja za zakup nieruchomości, co oznacza, że nie podlega zwrotowi. Kwota waha się od 100 $ do 5% oczekiwanej ceny zakupu.
Finansowanie bankowe z opcją leasingu
Dobrą wiadomością dla najemców jest to, że zazwyczaj banki pozwalają, aby całość środków z premii powyżej opłat czynszowych została przeznaczona na przedpłatę na zakup domu. Jeśli jednak czynsz był według stawki rynkowej, bank może nie dopuścić, aby jakiekolwiek środki zostały przeznaczone na cenę zakupu. Ważne jest, aby kupujący skontaktowali się z wieloma bankami w celu ustalenia zasad finansowania kredytu hipotecznego na dom z opcją leasingu.
Okres obowiązywania opcji leasingu
Okres obowiązywania opcji może być dowolnym okresem, na który właściciel nieruchomości i najemca zgadzają się, ale zwykle wynosi od jednego do trzech lat. Umowa opcji leasingu określa również cenę zakupu nieruchomości na początku najmu lub sposób, w jaki ta cena zostanie ustalona na koniec opcji.
Kluczowe wnioski
- Opcja leasingu to umowa, która daje najemcy możliwość zakupu wynajmowanej nieruchomości w trakcie lub na koniec okresu najmu.
- Opcja dzierżawy uniemożliwia właścicielowi również oferowanie nieruchomości na sprzedaż komukolwiek innemu.
- Najemca zazwyczaj płaci pewien procent powyżej standardowej miesięcznej kwoty najmu, która idzie na zaliczkę na zakup domu.
Powody, dla których warto skorzystać z opcji leasingu
Istnieje kilka powodów, dla których najemca i właściciel mogą zawrzeć opcję leasingu. Ważne jest, aby rozważyć, czy korzyści przeważają nad wadami związanymi z zawarciem umowy.
Dlaczego najemcy zawierają opcję leasingu
Potencjalny nabywca może mieć wiele powodów, aby skorzystać z opcji leasingu, zamiast kupować nieruchomość od razu na początku. Główną kwestią jest brak wystarczającej ilości pieniędzy lub kredytu, aby dokonać zakupu. Najem może pozwolić potencjalnemu kupującemu zaoszczędzić pieniądze na zakup i jednocześnie zbudować swój kredyt poprzez regularne, terminowe płatności.
Najemca ma szansę w przyszłości kupić nieruchomość po dzisiejszych cenach. Jeśli najemca nie ma dziś zaoszczędzonych pieniędzy na zakup domu, ale obawia się, że jego wartość wzrośnie w ciągu najbliższych kilku lat, opcja leasingu jest dobrym wyborem. Ponadto, jeśli najemca kocha dom, okręg szkolny lub sąsiedztwo, opcja dzierżawy usuwa dom z rynku – pozwalając najemcy zaoszczędzić wystarczająco dużo, aby go kupić po wygaśnięciu dzierżawy.
Nawet jeśli potencjalny nabywca ma środki na zakup nieruchomości, może nie chcieć od razu się do niej zobowiązać. Na przykład, jeśli potencjalny nabywca pochodzi z innego miejsca, może chcieć zamieszkać w nowym mieście, zanim zdecyduje się na zakup. Lub mogą nadal mieć swoją starą nieruchomość do sprzedania, zanim będą mogli kupić nową nieruchomość.
Wreszcie nieruchomość może nie kwalifikować się do niektórych pożyczek, w tym pożyczki VA, z powodu niezbędnych napraw lub modernizacji. Wynajmując jako pierwszy, potencjalny nabywca może wprowadzić te ulepszenia, aby później kwalifikować się do pożyczki.
Dlaczego właściciele zawierają opcję leasingu
Właściciel nieruchomości może zawrzeć umowę najmu, ponieważ miał problemy ze sprzedażą domu. Ta opcja może uczynić nieruchomość bardziej atrakcyjną dla różnych typów potencjalnych nabywców.
Ponadto, jeśli właściciel domu myśli o sprzedaży domu za kilka lat, opcja leasingu pozwala właścicielowi zebrać premię powyżej obecnego rynku najmu. W najgorszym przypadku najemca nie kupuje domu; właściciel wystawia go na sprzedaż i zatrzymuje wpłacone dodatkowe środki powyżej standardowego miesięcznego czynszu.
Mogą również wystąpić kwestie podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości od razu, zamiast odsprzedawać ją później. Ta opcja, choć nie gwarantuje późniejszej sprzedaży, zwiększa prawdopodobieństwo, że właściciel ma kupującego gotowego na koniec opcji.
Najemca traci wpłacone dodatkowe pieniądze powyżej standardowego miesięcznego czynszu, jeśli opcja kupna domu nie zostanie wykorzystana na koniec okresu najmu.
Specjalne uwagi dotyczące opcji leasingu
Ubezpieczenie najemcy jest zazwyczaj wymagane w przypadku rzeczy osobistych najemcy. Ubezpieczenie Najemcy chroni przed utratą wartości mienia i wyposażenia domu. Ponadto ważne jest, aby właściciel posiadał również ubezpieczenie domu na wypadek, gdyby w okresie najmu wydarzyło się coś, co mogłoby niekorzystnie wpłynąć na wartość nieruchomości, na przykład pożar lub zalanie.
W umowie leasingu należy zawrzeć warunkową wycenę. Innymi słowy, po wygaśnięciu umowy najmu wartość domu mogłaby spaść. Wycena zapewnia zaktualizowaną wartość nieruchomości przed dokonaniem zakupu i sprzedaży.
Ważne jest, aby obliczyć dokładną kwotę, która ma zostać wypłacona właścicielowi po wygaśnięciu opcji leasingu. Pamiętaj, że właściciel wycofuje dom z rynku i rezygnuje z jakichkolwiek zysków z wartości rynkowej domu, włączając opcję dzierżawy. Właściciel będzie chciał otrzymać odpowiednią rekompensatę za brak możliwości sprzedaży domu innej osobie, która była gotowa go kupić.
Dla tych, którzy rozważają opcję leasingu lub opcję leasingu do kupna, powinni mieć prawnika, który jest zaznajomiony z transakcjami leasingu, aby przejrzał drobnym drukiem, aby upewnić się, że nie ma żadnych niespodzianek po zakończeniu okresu leasingu.