Odliczanie odsetek od drugiej hipoteki
Rząd federalny rozumie, że kredyty hipoteczne są największym obciążeniem finansowym, jakie wielu Amerykanów kiedykolwiek poniesie w ciągu swojego życia. Aby zapewnić sobie przerwę (i przypuszczalnie zachęcić ludzi do udziału w rynku nieruchomości), Internal Revenue Service (IRS) pozwala podatnikom na odliczenie odsetek zapłaconych od ich kredytów hipotecznych.
Ale co, jeśli dostaniesz kredyt hipoteczny na drugi dom? Czy to ważne, do czego go używasz? Czy możesz po prostu odliczyć odsetki w nieskończoność?
Przyjrzymy się dogłębnie konsekwencjom podatkowym zaciągnięcia drugiego kredytu hipotecznego, pokazując, jak obliczyć odliczenie od podatków, a także wskazując różne ograniczenia i pułapki.
Podstawy
Po pierwsze, musisz zrozumieć, co stanowi „kwalifikowany dom” (ten, do którego stosuje się odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego) i jak IRS definiuje „ odsetki od kredytu hipotecznego ” i „zadłużenie hipoteczne”.
Na początek „kwalifikujący się dom” odnosi się do głównego miejsca zamieszkania, w którym zwykle mieszkasz, lub do drugiego domu. Domy mobilne, przyczepy mieszkalne, apartamenty i łodzie kwalifikują się, o ile mają „miejsca do spania, gotowania i toalety”, jak to ujęto w publikacji IRS 936.
Jeśli masz trzy lub więcej nieruchomości, możesz ubiegać się tylko o dwa z nich jako odpowiednio pierwszy i drugi dom w danym roku. Jeśli zdarzy ci się sprzedać jeden z domów, o które ubiegałeś się w ciągu tego roku, możesz wtedy uznać inną nieruchomość za swój główny lub drugi dom na pozostałą część tego roku.
Jeśli ubiegasz się o odliczenia od domu, który podwaja się jako coś innego, takiego jak nieruchomość do wynajęcia lub biuro, w grę wchodzą pewne zniuansowane zasady i obliczenia, dotyczące czasu zajmowania lokalu. Możesz tu odnieść się do szczegółów, ale ogólnie rzecz biorąc, jeśli wynajmujesz drugi dom, musisz tam mieszkać przez co najmniej 14 dni lub więcej niż 10% czasu, w którym jest on wynajmowany w ciągu roku (w zależności od tego, który z tych okresów jest dłuższy) móc odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego. (Jeśli w ogóle tam nie mieszkasz, jesteś wynajmującym i w grę wchodzi zupełnie inny zestaw zasad: zobacz Ulgi podatkowe dla właścicieli nieruchomości na wynajem ).
Odsetki od kredytu hipotecznego dotyczą tylko odsetek zapłaconych od pożyczek, które wykorzystują Twój dom (domy) jako zabezpieczenie. To zawiera:
IRS określa trzy kategorie zadłużenia hipotecznego. Różnią się one w zależności od tego, kiedy zaciągnąłeś dług i na co przeznaczono wpływy:
- Zadłużenie na zasadzie praw nabytych odnosi się do kredytów hipotecznych, które zostały zabezpieczone przez Twój dom w dniu 13 października 1987 roku lub wcześniej (po którym weszły w życie obecne przepisy podatkowe).
- Zadłużenie na zakup domu odnosi się do kredytów hipotecznych zaciągniętych po 13 października 1987 r., Które zostały wykorzystane na zakup, budowę lub ulepszenie domu (tj. Remonty, naprawy itp.).
- Zadłużenie lub pożyczka pod zastaw domu odnosi się do kredytów hipotecznych zaciągniętych po 13 października 1987 r., Które zostały wykorzystane na inne cele niezwiązane z zamieszkaniem, takie jak finansowanie czesnego, zakup nowego samochodu, wakacje lub prawie wszystko inne niezwiązane z kupowanie, budowanie lub ulepszanie domu.
Potrącenia
To zależy od tego, jaki dług już masz – i o ile więcej chcesz zaciągnąć. Jeśli jesteś żonaty i składasz wniosek wspólnie, możesz odliczyć tylko odsetki od długu na zakup domu o wartości 1 miliona USD lub mniej oraz od całkowitego zadłużenia kapitałowego o wartości 100 000 USD lub mniej. Jeśli jesteś osobą samotną lub żonaty i składasz osobno, twoje limity wynoszą odpowiednio 500 000 USD dla długu na zakup domu i 50 000 USD długu kapitałowego.
Innymi słowy, jeśli Twój kredyt hipoteczny lub kredyty hipoteczne są wykorzystywane do zakupu, budowy lub ulepszania Twojego głównego i / lub drugiego domu (co powoduje, że jest to dług na zakup domu) i łącznie 1 milion dolarów, możesz odliczyć wszystkie zapłacone odsetki. Na przykład, jeśli masz 4% oprocentowanie dla każdej z dwóch hipotek, które razem dają 1 milion USD, możesz odliczyć wszystkie swoje roczne spłaty odsetek w wysokości 40 000 USD.
Jeśli jednak zadłużenie na zakup domu wynosi, powiedzmy, 2 miliony dolarów, to będziecie mogli odliczyć tylko połowę całości odsetek, które zapłaciliście od kredytów hipotecznych o wartości 2 milionów dolarów w tym roku. Gdyby obowiązywały te same 4% stopy procentowe, można byłoby odliczyć tylko 40 000 USD zamiast 80 000 USD, które przypuszczalnie zapłaciłeś z tytułu odsetek w tym roku. (Jest to coś do rozważenia dla każdego, kto próbuje sfinansować siedmiocyfrową nieruchomość. Zobacz Jumbo kontra konwencjonalne kredyty hipoteczne: jak się różnią ).
Chociaż ten limit nie ma zastosowania do długu na zasadzie praw nabytych, nie będziesz mógł pobierać dodatkowych odliczeń od nowych kredytów hipotecznych, jeśli Twój dług na zasadzie praw nabytych przekracza już 1 milion USD. A co, jeśli masz tylko 900 000 dolarów długu na zasadzie praw nabytych? Wtedy można było tylko odliczyć odsetki za dodatkowe 100 000 dolarów zadłużenia na zakup domu.
Przynajmniej taka jest ogólna zasada. IRS zapewnia arkusz kalkulacyjny do określenia faktycznych odsetek od kredytu hipotecznego.
Papierkowa robota
Jeśli zapłaciłeś co najmniej 600 $ odsetek od kredytu hipotecznego, otrzymasz powiadomienie od posiadacza kredytu hipotecznego lub pożyczkodawcy (zwykle jest to formularzu 1040, Harmonogram A (Wyszczególnione odliczenia).
Po połączeniu długu na zakup domu i długu pod zastaw domu możesz technicznie pożyczyć 1,1 miliona dolarów pod zastaw domu. Jeśli jednak zdarzy Ci się mieć dodatkowe zadłużenie, które przekracza ten próg, możesz odliczyć odsetki, jeśli wpływy te zostały wykorzystane na wydatki kwalifikowane, takie jak inwestycja (również wykazana w Załączniku A) lub biznes (Załącznik C lub C-EZ ).
Refinansowanie, punkty i premie
Jeśli refinansujesz jakąkolwiek hipotekę, w tym drugą, możesz ubiegać się o nową pożyczkę jako dług na zakup domu do wysokości kwoty głównej poprzedniej pożyczki. Wszystko powyżej będzie traktowane jako dług własny.
Ponadto, jeśli płacisz punkty za nowy kredyt hipoteczny, możesz je odliczyć przez cały okres trwania kredytu. Zakładając, że refinansowanie nowy 30-letni kredyt hipoteczny, można odliczyć 1/30 th o cokolwiek wypłacane w punktach każdego roku. Jeśli nie odliczyłeś wszystkich punktów do czasu sprzedaży lub refinansowania domu (ponownie), możesz odliczyć wszystkie pozostałe punkty naraz w tym roku. Potrącenie złożysz w załączniku A, formularz 1040, wiersz 12.
Dopóki skorygowany dochód brutto nie przekracza 109 000 USD (lub 54 500 USD, jeśli jesteś żonaty i składany osobno), możesz również odliczyć część lub całość składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego. To należałoby do kategorii „zadłużenia na zakup domu”.
Podsumowanie
Przepisy podatkowe są skomplikowane, nie można temu zaprzeczyć, ale jeśli będziesz postępować właściwie, przepisy mogą zaoszczędzić tysiące dolarów rocznie. Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu drugiego kredytu hipotecznego należy skonsultować się z wykwalifikowanym doradcą podatkowym.