Opcja płatności ARM

Co to jest ARM opcji płatności?

ARM z opcją płatności to miesięczny kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM), który umożliwia pożyczkobiorcy wybór między kilkoma miesięcznymi opcjami płatności, w tym:

• 30- lub 40-letnia płatność w pełni amortyzowana
• 15-letnia płatność w pełni amortyzowana
• Tylko odsetki
• Minimalna płatność lub płatność w kwocie wyższej niż kwota minimalna

Minimalna opcja płatności jest obliczana na podstawie początkowej tymczasowej stopy procentowej początkowej. Chociaż obowiązuje ta tymczasowa początkowa stopa procentowa, jest to jedyna dostępna opcja płatności. Jest to płatność w pełni amortyzująca. Po wygaśnięciu tymczasowej stopy procentowej na start minimalna kwota płatności pozostaje opcją płatności miesięcznej; jednakże za każdym razem, gdy dokonywana jest płatność, która jest mniejsza niż planowana płatność wyłącznie odsetkowa, tworzone są odsetki odroczone.

Zrozumienie opcji płatności ARM

Opcje płatności ARM wiążą się z dużym ryzykiem szoku płatniczego. Miesięczne płatności mogą wzrosnąć z kilku powodów, w tym z nieplanowanego przekształcenia, gdy zostanie osiągnięty ujemny limit amortyzacji. W tych obliczeniach ważna jest w pełni indeksowana stopa procentowa. Stopa ujemnej amortyzacji jest funkcją samej płatności odsetkowej (opartej na w pełni zindeksowanej stopie procentowej) oraz płatności minimalnej. Jeśli w pełni indeksowane odsetki wzrosną znacząco, stopa ujemnej amortyzacji wzrośnie po dokonaniu minimalnej spłaty, zwiększając prawdopodobieństwo, że ujemny limit amortyzacji zostanie osiągnięty, a hipoteka zostanie przekształcona.

Zastrzeżenia dotyczące ARM opcji płatności

Aby uniknąć istotnego zwiększenia kwoty zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego, kredytobiorca musi starannie wybrać strukturę spłaty, którą chce przyjąć z opcją płatności ARM. Chociaż ARM były popularne w okresie poprzedzającym kryzys hipoteczny, opcje płatności ARM spotkały się później z krytyką. Charakter tego rodzaju kredytu hipotecznego pozwalał kredytobiorcom na dokonywanie mniejszych płatności, które, jak sądzili, mogliby pokryć, ale ogólny zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego nadal rosło, a nie zmniejszało saldo.

Po wybuchu kryzysu hipotecznego wyszło na jaw, że niektórzy pożyczkodawcy oferowali opcje płatności ARM pożyczkobiorcom, którzy w innym przypadku nie kwalifikowaliby się do zakupu domów, na które korzystali z tego finansowania. Chociaż te kredyty hipoteczne mogły pokryć ceny sprzedaży domów – tak jak dług mógłby wzrosnąć, gdyby pożyczkobiorca nie spłacił odsetek, a także zmniejszyć saldo kapitału, oznaczało to, że nieuchronnie – pożyczkobiorcy, których nie było stać na dług, popadliby w spłatę.

ARM z opcją płatności przynoszą korzyści, szczególnie dla spekulantów na rynku nieruchomości, którzy chcą dokonać krótkoterminowych inwestycji w nieruchomości, zwłaszcza jeśli zamierzają szybko odnowić i ponownie wprowadzić nieruchomość na rynek.