Jak uzyskać pożyczkę na odwrócenie domu
House flipping jest na najwyższym poziomie od 2007 roku dzięki rosnącym cenom mieszkań i zwiększonej dostępności finansowania. Teraz co więcej, ograniczona podaż pomaga płetwy zarobić większe zyski niż były one coraz po kryzysie 2008-2009 mieszkaniowego, gdy foreclosures zalane rynku nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Przerzucenie domu generalnie kosztuje więcej pieniędzy niż kupno go jako domu.
- Pożyczkodawcy postrzegają flipowanie jako ryzykowną propozycję i generalnie nie będą współpracować z niedoświadczonymi płetwami.
- W Internecie można znaleźć pożyczkodawców, których warunki są krótsze niż jeden rok, a stopy procentowe wynoszą od 12% do 18% plus dwa do pięciu punktów.
- Rozważ weryfikację prywatnych pożyczkodawców, rozmawiając z innymi płetwami.
- Flippers mogą wypróbować strony crowdfundingowe, aby sfinansować swoje inwestycje.
Koszty odwracania domów
Podczas gdy kupowanie, naprawianie i szybka odsprzedaż nieruchomości może być lukratywne, przewrócenie domu wymaga znacznie więcej pieniędzy niż zwykły zakup domu, w którym chcesz mieszkać. Nie tylko potrzebujesz pieniędzy, aby stać się właścicielem nieruchomości, ale także funduszy na remont i środków na pokrycie podatków od nieruchomości, mediów i ubezpieczenia domu od dnia zamknięcia sprzedaży, poprzez prace rehabilitacyjne, aż do dnia sprzedaży. Stawki podatku odkrótkoterminowych zysków kapitałowych w wysokości od 10% do 37%, w zależności od federalnego przedziału podatku dochodowego, obniżą wszelkie zyski, które uzyskasz z nieruchomości, które zamieniasz w ciągu jednego roku lub krócej.2
Jeśli nie masz własnej gotówki do zainwestowania, rozpoczęcie sprzedaży domów nie jest łatwą propozycją. To nie jest rok 2005, kiedy każdy, kto potrafiłby zamglić lustro, mógłby dostać kredyt hipoteczny bez żadnych strat. Nawet jeśli kwalifikujesz się do pożyczki z zaliczką, zapłacisz więcej, gdy pożyczasz, aby sfinansować klapkę, niż gdy pożyczasz na zakup podstawowego miejsca zamieszkania. Dzieje się tak, ponieważ pożyczkodawcy postrzegają przerzucanie jako bardziej ryzykowną propozycję.
Ponadto wielu pożyczkodawców nie będzie współpracować z niedoświadczonymi płetwami. Będą chcieli zobaczyć, że masz udaną historię sprzedaży co najmniej jednego domu z zyskiem. Inni będą pracować z niedoświadczonym płetwą, ale będą pobierać wyższe opłaty i odsetki.
Zastrzeżenie: pożyczkodawcy wymienieni i opisani w tym artykule są przedstawieni wyłącznie w celach informacyjnych. Ani Investopedia, ani autor nie popierają żadnej z tych firm. Pożyczkobiorcy powinni przeprowadzić własne badania przed ustaleniem, czy którykolwiek z tych pożyczkodawców jest dobrym wyborem dla ich konkretnych potrzeb finansowych.
Pożyczki na twarde pieniądze
Eksperci nie są zgodni co do tego, jak trudne pieniądze mają swoją nazwę. Niektórzy twierdzą, że odnosi się to do faktu, że jest on znacznie droższy niż tradycyjne finansowanie i ma „trudniejsze” warunki. Inni twierdzą, że dzieje się tak, ponieważ finansuje domy, które są „trudne” do sfinansowania przez konwencjonalnych pożyczkodawców. Jednak inni twierdzą, że termin ten opisuje zabezpieczenie pożyczki, tak jak w przypadku aktywów trwałych, którymi w tym przypadku jest nieruchomość.
Bez względu na pochodzenie terminu, pożyczki w twardych pieniądzach zwykle mają warunki krótsze niż jeden rok i oprocentowanie od 12% do 18% plus dwa do pięciu punktów. Punkt równa się 1% kwoty pożyczki, więc jeśli pożyczysz 112 000 USD, a pożyczkodawca naliczy dwa punkty, zapłacisz 2% z 112 000 USD, czyli 2240 USD. Zamiast płacić punkty przy zamknięciu, tak jak w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, możesz nie płacić punktów, dopóki dom nie zostanie sprzedany za pomocą pożyczki pieniężnej – jedynej miękkiej rzeczy związanej z tymi twardymi pieniędzmi.
Pożyczkodawcy twardych pieniędzy opierają kwotę, którą można pożyczyć, na podstawie wartości domu po naprawie (ARV). Jeśli dom kosztuje 80 000 $, ale ARV wynosi 160 000 $ i możesz pożyczyć do 70% ARV, wtedy możesz pożyczyć 112 000 $. Po zapłaceniu ceny zakupu 80000 USD pozostanie 32000 USD na koszty zamknięcia (chociaż możesz negocjować, aby sprzedawca domu mógł je zapłacić), opłaty pożyczkodawcy, odwyk, koszty utrzymania i koszty sprzedaży, takie jak inscenizacja, marketing, oraz prowizje dla pośredników w obrocie nieruchomościami. Jeśli możesz trzymać się tego budżetu, nie będziesz potrzebować żadnych pieniędzy z kieszeni, aby przewrócić dom.
2240 USD w punktach zajmie jednak znaczną część tego 32000 USD budżetu, a jeśli płacisz 15% odsetek przez sześć miesięcy, całkowity koszt odsetek od 112000 USD wyniesie 8400 USD. Pożyczkodawcy z twardymi pieniędzmi zazwyczaj oczekują płatności tylko odsetek co miesiąc, gdy pożyczka jest niespłacona, ale niektórzy mogą pozwolić na narastanie odsetek i nie wymagać ich spłaty do momentu zakończenia przewrotu. Po tych dwóch dużych wydatkach będziesz miał tylko 21 360 $ na wszystko inne – mniej, gdybyś musiał pokryć koszty zamknięcia. Ale jeśli dom naprawdę sprzedaje się za 160 000 USD, to widzisz zysk 48 000 USD bez podatków za sześć miesięcy pracy, potencjalnie bez wypisywania ani jednego czeku z własnego konta bankowego.
Pożyczki twarde a pożyczki konwencjonalne
Lucas Machado, prezes House Heroes, grupy inwestorów w nieruchomości, która przewraca domy na Florydzie i finansuje pożyczki pieniężne, mówi, że pożyczki pieniężne są łatwe w inny sposób: brak biurokratycznej biurokracji. W przeciwieństwie do tradycyjnych banków pożyczkodawców nie obowiązują wytyczne dotyczące kształtu nieruchomości. „Nieruchomości w złym stanie nie spełniają wytycznych dotyczących tradycyjnego finansowania hipotecznego. Z drugiej strony, pożyczkodawcy spodziewają się pożyczać domy w złym stanie ”- mówi Machado.
Raczej „pożyczkodawcy z dużymi pieniędzmi decydują, czy udzielić pożyczki, oceniając siłę umowy i wiarygodność domu” – mówi Machado. Jeśli koszt zakupu i naprawy w porównaniu z wartością odsprzedaży ma sens, a płetwa do domu jest godna zaufania, pożyczkodawca udzieli pożyczki.
Oceniając płetwę, pożyczkodawcy twardych pieniędzy zwykle nie martwią się kwalifikacjami pożyczkobiorców, takimi jak stosunek zadłużenia do dochodu i ocena kredytowa. W niektórych przypadkach mogą chcieć zobaczyć dokumenty wnioskodawcy, takie jak zeznania podatkowe, wyciągi bankowe i raporty kredytowe. Nie obchodzi ich też, czy pożyczane są fundusze zaliczkowe (kolejna różnica w porównaniu z tradycyjnymi pożyczkodawcami). W końcu „Jeśli płetwa zbankrutuje, pożyczkodawca może przejąć dom, przejąć własność i sprzedać go z zyskiem na własną rękę” – zauważa Machado.
Twarda pożyczkodawca pieniądze, podobny do banku, odbędzie się pierwsza pozycja Senna Dom kupujących, jedna z największych firm kupujących domy w Houston.
Gdzie szukać pożyczkodawców
Jednym z miejsc, gdzie można znaleźć pożyczkodawcę, jest internet. Na przykład Lima One Capital będzie współpracować z nowymi płetwami i pożyczy do 90% kredytu do kosztów lub do 75% kredytu do ARV. Opłaty i stopy procentowe maleją wraz z odwracaniem się pożyczkobiorcy. Lima One pożycza w większości stanów, a stawki i opłaty różnią się w zależności od stanu.
Ogólnie rzecz biorąc, spodziewaj się zapłaty:
- Jeśli wykonasz do jednego rzutu w ciągu ostatnich 24 miesięcy, będziesz mieć opłatę początkową w wysokości 3,5% i stopę procentową w wysokości 12%
- Z dwoma do czterech rzutów za pasem, jest to 3% prowizja za zainicjowanie i 11% oprocentowanie
- Za pięć lub więcej zakończonych rzutów zobaczysz opłatę początkową w wysokości 2% i stopę procentową w wysokości 9,99%
Kredytobiorcy z oceną kredytową niższą niż 680 będą mogli pożyczyć nieco mniej i zapłacą najwyższe koszty. Minimalna ocena kredytowa to 630. Ponadto Lima One Capital wymaga 10% zaliczki i oferuje okres spłaty do 13 miesięcy.
Drugi przykład pochodzi z LendingHome. Ta firma oferuje pożyczki typu „fix-and-flip” do 90% ceny zakupu i 100% kosztów renowacji. Pożyczkobiorcy muszą złożyć wyciągi bankowe, aby wykazać, że mogą pokryć zaliczkę i koszty zamknięcia. Inne wymagania obejmują umowę zakupu, listę wcześniejszych projektów typu „napraw i odwróć”, dokumentację dotyczącą nieruchomości oraz zaliczkę. Stopy procentowe wahają się zwykle od 7,5% do 12%. Obowiązuje opłata za wniosek w wysokości 199 USD na pokrycie kosztów ubezpieczenia kredytu przez osobę trzecią. LendingHome pobiera również opłatę początkową, opłatę za wycenę, opłaty za tytuł i depozyt, a firma zatrzymuje fundusze rehabilitacyjne do czasu zakończenia remontu.
Prezes House Heroes, Lucus Machado, sugeruje skontaktowanie się z lokalnymi stowarzyszeniami inwestującymi w nieruchomości, lokalnymi inwestorami i lokalnymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami, aby znaleźć tradycyjnych pożyczkodawców. Ale może nie być wiele miejsca do negocjacji, zwłaszcza w sprawie punktów i stóp procentowych. Machado zauważa, że w ciągu ostatnich kilku lat było tak wiele okazji do pożyczania pieniędzy, że nie ma potrzeby gonić za umową. „Dlaczego [miałbyś] zaciągać pożyczkę przy niższej stopie zwrotu dzisiaj, skoro prawdopodobnie jutro natkniesz się na inną okazję?” On pyta.
Prywatni pożyczkodawcy
„Prywatny pożyczkodawca to po prostu osoba posiadająca znaczny kapitał, który może ci pożyczyć” – mówi Mat Trenchard Senna House Buyers. „Byłbyś zaskoczony, jak wiele osób chce pożyczyć zaoszczędzone pieniądze. Będą działać podobnie jak HML [pożyczkodawcy twardych pieniędzy], z wyjątkiem tego, że zazwyczaj można uzyskać lepsze stawki i warunki ”.
Trenchard twierdzi, że prywatni pożyczkodawcy mogą być bardziej otwarci na negocjowanie warunków płatności niż pożyczkodawcy twardych pieniędzy. Mogą nawet chcieć działać jako partner w transakcji i brać udział w zyskach w zamian za nie naliczanie odsetek.
„Kluczem dla niedoświadczonego płetwy jest pewność siebie podczas negocjacji” – mówi Trenchard. „Muszą nawiązać kontakty i porozmawiać z innymi płetwami o tym, ile są przyzwyczajeni do płacenia i wiedzieć, że mogą odejść. Nie myśl, że nie możesz dojść do porozumienia z pierwszym pożyczkodawcą, z którym porozmawiasz, że nie znajdziesz pieniędzy na transakcję ”.
Możesz szukać prywatnych pożyczkodawców na lokalnych imprezach związanych z tworzeniem sieci nieruchomości. Trenchard mówi, że osoby te mogą pobierać od 8% do 12% plus od 0 do dwóch punktów w porównaniu do 12% do 15% u pożyczkodawców, którzy płacą duże pieniądze. Podobnie jak pożyczkodawca lub bank, przyjmą pierwszy zastaw na domu.
Jak zweryfikować prywatnego pożyczkodawcę
Doświadczeni zawodowi płetwy twierdzą, że najlepszym sposobem na zmierzenie prywatnego pożyczkodawcy, którego rozważasz, jest rozmowa z innymi płetwami – których również spotkasz podczas wydarzeń networkingowych – i zapytaj, czy mają doświadczenie z tymi pożyczkodawcami. Jak szybki był zwrot? Jakie otrzymali ceny? Jak reagował pożyczkodawca? Możesz również poprosić o referencje i do nich zadzwonić.
Najgorszy scenariusz jest zazwyczaj, że sprawa spada przez ponieważ kredytodawca nie daje obiecane środki finansowe, a kupujący traci swój zadatek depozytu. Inną możliwością jest zaskoczenie tabelą rozliczeń nieoczekiwanymi opłatami pożyczkodawcy. Istnieje również możliwość sporu prawnego o warunki umowy lub pożyczkodawcy, który próbuje złapać pożyczkobiorcę, który nie wywiązuje się ze zobowiązań, aby mógł przejąć nieruchomość. To wszystko są dobre powody, aby sprawdzić pożyczkodawcę przed podpisaniem czegokolwiek.
„To powiedziawszy, pamiętaj, że w tego rodzaju transakcji pożyczkodawca wymienia kupon pieniędzy w zamian za podpisane kartki papieru – dokumenty pożyczki. To niezła umowa dla pożyczkobiorcy ”- mówi Machado.
Prywatni pożyczkodawcy online
Technicznie rzecz biorąc, prywatny pożyczkodawca to przyjaciel, członek rodziny lub inna osoba, która nie zarabia na pożyczaniu pieniędzy, ale zgadza się udzielić ci finansowania – mówi Brian Davis, współzałożyciel SparkRental i inwestor w nieruchomości z 15 nieruchomościami.. Niektóre firmy mogą nazywać się prywatnymi pożyczkodawcami tylko dlatego, że są własnością prywatną. Podobnie jak pożyczkodawcy, możesz ich również znaleźć w Internecie.
5 Arch Funding z siedzibą w Irvine w Kalifornii współpracuje z doświadczonymi płetwami w 30 stanach. Oferuje jednocyfrowe stopy procentowe dla pożyczek typu „fix-and-flip”.
Anchor Loans, firma z siedzibą w Calabasas w Kalifornii, może zawierać umowy na szeroki wachlarz rodzajów nieruchomości po konkurencyjnych stopach procentowych w 47 stanach. Warunki różnią się w zależności od stanu. Na przykład w Kalifornii dostępne są pożyczki z oprocentowaniem od 8% do 13%, w zależności od wartości kredytu i doświadczenia kredytobiorcy, z opłatami za udzielenie kredytu w wysokości od 2% do 3% i warunkami pożyczki wynoszącymi od sześciu do 12 miesięcy bez przedpłaty. kary. Płetwy mogą pożyczyć do 70% wartości ARV domu. Wymagana jest zaliczka w wysokości co najmniej 10% do 20% kosztów nabycia. Pożyczkobiorcy muszą mieć udokumentowaną historię co najmniej pięciu przewrotów w ciągu ostatnich 18 miesięcy. Pożyczki kotwiczne uwzględniają pożyczki udzielane kwalifikowanym korporacjom i spółkom z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC) z mniej niż pięcioma zmianami. Zgodnie z informacjami zamieszczonymi na stronie internetowej firmy, fundusze mogą nadejść w ciągu dwóch dni do dwóch tygodni i zazwyczaj zajmuje tydzień.
Finansowanie społecznościowe
Finansowanie społecznościowe opiera się na grupie różnych osób i / lub instytucji, które wspólnie finansują pożyczki. Każdy pożyczkodawca, zwany inwestorem, wpłaca niewielki procent pożyczki pożyczkobiorcy i zarabia od tych pieniędzy odsetki.
Tradycyjne strony crowdfundingowe, takie jak Prosper, nie są nastawione na kupowanie i przewracanie domów. Maksymalna kwota pożyczki Prospera w wysokości 40 000 USD jest przeznaczona na projekty takie jak remont domu, konsolidacja zadłużenia i finansowanie małych firm. W tym miejscu pojawiają się specjalistyczne strony finansowania społecznościowego dla klientów zajmujących się nieruchomościami mieszkalnymi. Niektóre z nich wstępnie sfinansują Twoją pożyczkę, co oznacza, że firma szybko zamknie Twoją pożyczkę z własnych pieniędzy, czekając, aż inwestorzy przyznają finansowanie, podczas gdy inne nie zamykają pożyczki pożyczkę, dopóki inwestorzy jej w pełni nie sfinansują. Może to oznaczać wolniejsze zamykanie lub brak zamykania.
„Strony internetowe zajmujące się finansowaniem społecznościowym zajmują podobną niszę, co pożyczkodawcy twardych pieniędzy” – mówi Davis. „Są stosunkowo drogie, ale będą pożyczać inwestorom w nieruchomości, niezależnie od tego, ile mają kredytów hipotecznych, i koncentrują się głównie na zabezpieczeniu i jakości samej transakcji”.
Witryny crowdfundingowe
Parter oferuje pożyczki od 75 000 do 2 milionów dolarów z finansowaniem do 90% LTC (100% kosztów renowacji), zamknięcie w ciągu zaledwie siedmiu dni, brak płatności w okresie kredytowania oraz żadne zeznania podatkowe ani wyciągi bankowe wymagane w przypadku pożyczki poniżej pół miliona. Stopy procentowe wahają się od 5,4% do 26%. Pożyczkobiorcy muszą spłacać minimum trzymiesięczne odsetki, nawet jeśli spłacą pożyczkę wcześniej. Typowe koszty zamknięcia wynoszą od 500 do 1500 USD, a Groundfloor pobiera od dwóch do czterech punktów za każdą pożyczkę. Wszystkie punkty i opłaty można przelać na pożyczkę. Parter zazwyczaj nie działa z niedoświadczonymi płetwami.
Patch of Land oferuje pożyczki od 75 000 do 5 milionów dolarów z finansowaniem do 85% wartości kredytu lub do 70% wartości po renowacji, zamknięcie w ciągu zaledwie siedmiu dni, a stopy procentowe zaczynają się od 7,5 %. Pożyczkobiorcy dokonują automatycznych miesięcznych płatności odsetek od swoich pożyczek na okres od jednego do 36 miesięcy. Patch of Land działa tylko z doświadczonymi programistami.
Fund That Flip oferuje do 90% ceny zakupu, do 100% zakresu prac, zamknięcie w ciągu zaledwie siedmiu dni, warunki pożyczki od trzech do 18 miesięcy i stawki od 8,99%.
Wady finansowania społecznościowego
Trenchard i Machado powiedzieli, że nie korzystali z żadnych witryn finansowania społecznościowego w zakresie nieruchomości, ale obaj podejrzewali, że proces finansowania społecznościowego w celu oceny i zobowiązania się do transakcji może być wolniejszy niż to, czego pożyczkobiorca doświadczyłby w przypadku prywatnego lub twardego pożyczkodawcy. Gdy płetwa będzie miała solidne relacje z pożyczkodawcą, obaj będą w stanie sfinalizować transakcję w ciągu 24 godzin, gdy pojawi się świetna okazja i wszystkie dokumenty są w porządku.
W przeciwieństwie do prywatnych pożyczkodawców witryny crowdfundingowe mogą również nie oferować możliwości negocjacji. Być może mają ustalone parametry dla każdej transakcji, ponieważ są odpowiedzialni za dużą grupę inwestorów.
Podsumowanie
Jeśli nie masz wystarczającej ilości gotówki, aby przewrócić dom bez pomocy finansowej, lub jeśli masz gotówkę, ale chcesz ograniczyć swoje ryzyko, istnieje kilka sposobów na uzyskanie finansowania. Pożyczkodawca, prywatny pożyczkodawca lub witryna finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości może pomóc w spełnieniu marzeń o kupnie domu.
Wszystkie te opcje są drogie w porównaniu z tradycyjnym finansowaniem hipotecznym domu zajmowanego przez właściciela, ale ich cena odzwierciedla wysokie ryzyko, jakie podejmuje pożyczkodawca i mało prawdopodobne, że otrzymasz niskooprocentowaną pożyczkę bankową na zamianę domu. Ale korzystanie z pieniędzy innych ludzi nie tylko pozwala rozpocząć działalność w branży flippingu, gdy masz mało gotówki lub nie ma jej wcale, ale także daje szansę na jednoczesne przerzucanie większej liczby nieruchomości i zwiększenie ogólnych zysków, gdy zdobędziesz wystarczające doświadczenie, aby wykonać wiele czynności. oferty.
„Jeśli znasz opcje, gdzie je znaleźć i jak nawiązać kontakty, problem polega bardziej na znalezieniu okazji niż na znalezieniu pieniędzy” – mówi Trenchard. „Bardzo łatwo jest znaleźć pieniądze na dużą ofertę, ale bardzo trudno jest znaleźć świetne oferty”.