Czy sprzedaż domu spowoduje szok podatkowy?

Dla wielu ludzi ich domy są największym atutem; takie, które pewnego dnia mogą planować sprzedać, aby przenieść się do innej części kraju, przenieść do większego domu lub pomóc w finansowaniu emerytury.

Jeśli nie sprzedałeś domu w ciągu ostatnich kilku lat, możesz nie zdawać sobie sprawy, że zmiany w kodeksie podatkowym mogą wpłynąć na to, ile otrzymasz po sprzedaży. Dowiedz się, jak najnowsze przepisy podatkowe wpłyną na Ciebie, jeśli zdecydujesz się przeprowadzić.

Stare zasady

W przeszłości sprzedający mogli odroczyć podatek od zysków kapitałowych od wszystkich przeszłych zysków, bez względu na ich wielkość, o ile spełniali następujące dwa warunki:

• Kupił dom zastępczy, który kosztuje więcej niż kwota otrzymana za sprzedany dom.
• Kupiłem zamiennik w ciągu dwóch lat przed lub dwa lata po dacie sprzedaży.

Na przykład załóżmy, że podatku od zysków kapitałowych od 100 000 $ zysku. Co więcej, można było kontynuować ten proces każdego roku, potencjalnie budując nieograniczoną kwotę zysków z odroczonego podatku. Wtedy, kiedy umarłeś, zysk mógł zostać zniweczony z powodu podwyższenia podstawowego świadczenia dla twoich beneficjentów.

Ponadto sprzedawca, który osiągnął wiek 55 lat, mógł trwale wykluczyć dochody do 125 000 USD bez kupowania kolejnego domu.

Nowe przepisy

5 sierpnia 1997 r. Weszła w życie ustawa o ulgach podatkowych z 1997 r. Ustawa zniosła ciągłe nieograniczone odraczanie zysków i zastąpiła je ograniczonymi wyłączeniami.

Pojedynczy podatnicy mogą teraz wykluczyć do 250 000 dolarów zysku ze sprzedaży swojego domu. Małżeństwa, które składają wniosek wspólnie, mogą wykluczyć 500 000 dolarów z dochodu podlegającego opodatkowaniu. Wiek nie ma znaczenia i nie musisz kupować domu zastępczego. Po wykluczeniu można było kupić tańszy dom, a nawet go wynająć. Co więcej, IRS pozwoli Ci skorzystać z wykluczenia za każdym razem, gdy sprzedasz swoje główne miejsce zamieszkania.

Istnieją dwie zasady:

• Musiałeś posiadać i użytkować dom jako główne miejsce zamieszkania przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat.
• Nie możesz skorzystać z wyłączenia w ciągu ostatnich dwóch lat.

Załóżmy na przykład, że małżeństwo kupiło swój dom osiem lat temu za 200 000 dolarów i mieszkało w nim w tym czasie. Teraz są gotowi do sprzedaży za 450 000 USD i przeniesienia się do większego domu, który kosztuje 400 000 USD w tańszej części kraju, aby pomieścić ich powiększającą się rodzinę. Z powodu wykluczenia nie będą musieli płacić podatku od zysków kapitałowych od 250 000 dolarów zysku.

Spójrzmy w przyszłość za 20 lat, kiedy nasza para chce przejść na emeryturę i przenieść się do mieszkania. Sprzedają swój duży dom za 1 milion dolarów i kupują mieszkanie za 750 000 dolarów. Uzyskają 600 000 dolarów zysku (1 milion – 400 000 dolarów) ze sprzedaży domu. Jednak będą musieli zapłacić podatek tylko od 100 000 USD zysku z powodu wyłączenia 500 000 USD.

Uwagi specjalne

Wymagane dwa lata posiadania i użytkowania w okresie pięciu lat kończącym się w dniu sprzedaży nie muszą być ciągłe. Dlatego też, jeśli wynajmowałeś swój dom w pierwszym, trzecim i piątym roku posiadania, ale mieszkałeś w nim przez drugi i czwarty rok, nadal możesz skorzystać z wykluczenia.

Ponadto istnieją wyjątki od reguły dwuletniego obłożenia. Należą do nich niepełnosprawność, potępienie i rozwód.

Jeśli wykluczenie zlikwiduje wszystkie Twoje zyski, nie musisz zgłaszać sprzedaży w zeznaniu podatkowym. W przeciwnym razie, należy złożyć transakcji na Schedule D. W obu przypadkach pamiętaj, aby przechowywać całą dokumentację przez co najmniej trzy lata.

Nie myśl, że możesz skorzystać z tego wykluczenia tylko wtedy, gdy posiadasz jednorodzinny, tradycyjny dom. Ustawa ma zastosowanie do każdego mieszkania, które uważasz za główne miejsce zamieszkania, takiego jak:

• Łódź mieszkalna
• Mieszkanie lub kamienica
• Mieszkanie spółdzielcze
• Domek mobilny

Jak obniżyć podatek

Chociaż uniknięcie podatku od zysku w wysokości 250 000 USD (500 000 USD w przypadku wspólnych rozliczeń podatkowych) jest znaczące, może nie wystarczyć, aby całkowicie zrównoważyć zyski niektórych sprzedawców. Jest kilka rzeczy, które możesz zrobić, aby zwiększyć podstawę kosztów i zmniejszyć zobowiązanie podatkowe.

Przejrzyj swoje dane, aby dowiedzieć się, czy masz inne dozwolone wydatki, w tym:

• Opłaty rozliczeniowe lub koszty zamknięcia przy zakupie domu
• Podatki od nieruchomości należne sprzedającemu, ale za które zapłaciłeś i nie otrzymałeś zwrotu
• Ulepszenia domu, takie jak nowy dach lub dodanie pokoju

Podsumowanie

Na koniec spójrz na swoje inne inwestycje. Czy posiadasz akcje, obligacje lub inne nieruchomości, które są warte mniej niż za nie zapłaciłeś? Możesz je sprzedać iwykorzystać straty, aby zrównoważyć zysk kapitałowy ze sprzedaży domu.