Podstawy finansowania dla kupujących dom po raz pierwszy
Uzyskanie kredytu hipotecznego jest kluczowym krokiem przy zakupie pierwszego domu, a wybór najbardziej odpowiedniego domu zależy od kilku czynników. Chociaż niezliczone opcje finansowania dostępne dla początkujących nabywców domu mogą wydawać się przytłaczające, poświęcenie czasu na badanie podstaw finansowania nieruchomości może zaoszczędzić znaczną ilość czasu i pieniędzy.
Zrozumienie rynku, na którym znajduje się nieruchomość i czy oferuje ona zachęty dla pożyczkodawców, może oznaczać dla Ciebie dodatkowe korzyści finansowe. Dokładnie przyjrzyj się swoim finansom, aby upewnić się, że otrzymujesz kredyt hipoteczny, który najlepiej odpowiada Twoim potrzebom. W tym artykule omówiono niektóre ważne szczegóły, które muszą być potrzebne kupującym po raz pierwszy w domu, aby dokonać dużego zakupu.
Kluczowe wnioski
- Uzyskanie kredytu hipotecznego jest kluczowym krokiem przy zakupie pierwszego domu, a wybór najlepszego domu zależy od kilku czynników.
- Pożyczkodawcy ocenią Twoją zdolność kredytową i zdolność do spłaty na podstawie Twoich dochodów, aktywów, długów i historii kredytowej.
- Wybierając kredyt hipoteczny, będziesz musiał zdecydować między oprocentowaniem stałym lub zmiennym, liczbą lat spłaty kredytu hipotecznego i wysokością zaliczki.
- Pożyczki konwencjonalne to kredyty hipoteczne, których rząd nie ubezpiecza.
- W zależności od okoliczności możesz kwalifikować się do korzystniejszych warunków w ramach pożyczki FHA, VA lub innej pożyczki gwarantowanej przez rząd.
Rodzaje pożyczek
Pożyczki konwencjonalne
Pożyczki konwencjonalne to kredyty hipoteczne, które nie są ubezpieczone ani gwarantowane przez rząd federalny. Są to zazwyczaj kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu. Są to jedne z najtrudniejszych rodzajów kredytów hipotecznych, do których można się zakwalifikować, ze względu na ich ostrzejsze wymagania – wyższą przedpłatę, wyższą ocenę kredytową, niższy stosunek dochodu do zadłużenia oraz potencjalny wymóg ubezpieczenia prywatnego kredytu hipotecznego. Jeśli jednak możesz kwalifikować się do tradycyjnego kredytu hipotecznego, są one zwykle mniej kosztowne niż pożyczki gwarantowane przez rząd federalny.
Pożyczki konwencjonalne definiuje się jako pożyczki zgodne lub niezgodne. Pożyczki zgodne z wytycznymi są zgodne z wytycznymi, takimi jak limity pożyczek ustanowione przez przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE) Freddie Mac. Ci pożyczkodawcy (i wielu innych) często kupują i pakują te pożyczki, a następnie sprzedają je jako papiery wartościowe na rynku wtórnym. Jednak pożyczki sprzedawane na rynku wtórnym muszą spełniać określone wytyczne, aby mogły zostać zaklasyfikowane jako pożyczki zgodne z wymogami.
Maksymalny zgodny limit pożyczki dla konwencjonalnego kredytu hipotecznego w 2021 r. Wynosi 548250 USD, chociaż może być wyższy w przypadku wyznaczonych obszarów o wysokich kosztach. Pożyczka udzielona powyżej tej kwoty nazywana jest pożyczką typu jumbo, która zwykle jest oprocentowana nieco wyżej. Pożyczki te niosą ze sobą większe ryzyko (ponieważ wiążą się z większą ilością pieniędzy), co czyni je mniej atrakcyjnymi dla rynku wtórnego.
W przypadku pożyczek niezgodnych z wymogami instytucja udzielająca pożyczki, zwykle pożyczkodawca portfelowy, ustala własne wytyczne. Ze względu na przepisy niezgodne z przepisami pożyczki nie mogą być sprzedawane na rynku wtórnym.
Pożyczki Federal Housing Administration (FHA)
Federalna Administracja Mieszkań (FHA), część amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD), przewiduje różne programy kredytów hipotecznych dla Amerykanów. Pożyczka FHA ma niższe wymagania dotyczące zaliczki i jest łatwiejsza do zakwalifikowania niż zwykła pożyczka. Pożyczki FHA są doskonałe dla kupujących dom po raz pierwszy, ponieważ oprócz niższych kosztów pożyczki z góry i mniej rygorystycznych wymagań kredytowych, możesz wpłacić zaliczkę nawet do 3,5%. pożyczki FHA nie mogą przekraczać ustawowych limitów opisanych powyżej.
Jednak wszyscy pożyczkobiorcy FHA muszą zapłacić składkę za ubezpieczenie kredytu hipotecznego, uwzględnioną w spłatach kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego to polisa ubezpieczeniowa, która chroni pożyczkodawcę hipotecznego lub właściciela tytułu, jeśli kredytobiorca nie spłaci płatności, umrze lub w inny sposób nie będzie w stanie wywiązać się z zobowiązań umownych związanych z kredytem hipotecznym.
Pożyczki VA
US Department of Veterans Affairs (VA) gwarantuje VA pożyczki. VA sama nie udziela pożyczek, ale gwarantuje kredyty hipoteczne udzielane przez uprawnionych pożyczkodawców. Gwarancje te pozwalają weteranom uzyskać pożyczki mieszkaniowe na korzystnych warunkach (zazwyczaj bez zaliczki).
W większości przypadków pożyczki VA są łatwiejsze do uzyskania niż pożyczki konwencjonalne. Pożyczkodawcy zazwyczaj ograniczają maksymalną pożyczkę VA do konwencjonalnych limitów pożyczek hipotecznych. Przed złożeniem wniosku o pożyczkę musisz zwrócić się do VA o uprawnienia. Jeśli zostaniesz zaakceptowany, VA wyda zaświadczenie o kwalifikowalności, na podstawie którego możesz ubiegać się o pożyczkę.
Oprócz tych federalnych typów pożyczek i programów, rządy stanowe i lokalne oraz agencje sponsorują programy pomocy w celu zwiększenia inwestycji lub własności domów na niektórych obszarach.
Wymagania dotyczące kapitału i dochodu
Cena kredytu hipotecznego na dom jest ustalana przez pożyczkodawcę na dwa sposoby – obie metody opierają się na zdolności kredytowej pożyczkobiorcy. Oprócz sprawdzenia wyniku FICO w trzech głównych biurach kredytowych, pożyczkodawcy obliczą współczynnik kredytu do wartości (LTV) i wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR) w celu określenia kwoty, na którą są skłonni pożyczyć ty, plus stopa procentowa.
LTV to kwota rzeczywistego lub domniemanego kapitału, który jest dostępny w ramach zabezpieczenia będącego przedmiotem pożyczki. W przypadku zakupu domu LTV jest określane poprzez podzielenie kwoty kredytu przez cenę zakupu domu. Pożyczkodawcy zakładają, że im więcej pieniędzy wyłożysz (w formie zaliczki), tym mniejsze jest prawdopodobieństwo, że nie spłacisz pożyczki. Im wyższy LTV, tym większe ryzyko niewypłacalności, więc pożyczkodawcy będą naliczać więcej.
DSCR określa Twoją zdolność do spłaty kredytu hipotecznego. Pożyczkodawcy dzielą miesięczny dochód netto przez koszty kredytu hipotecznego, aby ocenić prawdopodobieństwo, że nie spłacisz kredytu hipotecznego. Większość pożyczkodawców będzie wymagać DSCR wyższych niż jeden. Im wyższy wskaźnik, tym większe prawdopodobieństwo, że będziesz w stanie pokryć koszty kredytu i tym mniejsze ryzyko bierze na siebie pożyczkodawca. Im wyższy DSCR, tym większe prawdopodobieństwo, że pożyczkodawca będzie negocjował stopę pożyczki; nawet przy niższym oprocentowaniu pożyczkodawca uzyskuje lepszy zwrot skorygowany o ryzyko.
Z tego powodu należy uwzględnić każdy kwalifikujący się dochód, jaki można negocjować z pożyczkodawcą hipotecznym. Czasami dodatkowa praca w niepełnym wymiarze godzin lub inna działalność przynosząca dochód może mieć wpływ na kwalifikację lub brak kwalifikacji do pożyczki lub uzyskanie najlepszej możliwej stawki.
Prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI)
LTV określa również, czy będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). PMI pomaga uchronić pożyczkodawcę przed niewypłacalnością, przenosząc część ryzyka kredytowego na ubezpieczyciela kredytów hipotecznych. Większość pożyczkodawców wymaga PMI dla każdej pożyczki o LTV powyżej 80%. Przekłada się to na każdą pożyczkę, w przypadku której posiadasz mniej niż 20% udziału w domu. Wysokość ubezpieczenia oraz program kredytu hipotecznego określą koszt ubezpieczenia kredytu hipotecznego i sposób jego ściągnięcia.
Większość składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznegojest pobierana miesięcznie, wraz z podatkami i depozytami na ubezpieczenie majątku. Gdy LTV jest równe lub mniejsze niż 78%, PMI ma zostać wyeliminowane automatycznie. Możesz również być w stanie anulować PMI, gdy wartość domu wzrośnie na tyle, że zapewni Ci 20% kapitału i minie ustalony okres, na przykład dwa lata.
Niektórzy pożyczkodawcy, tacy jak FHA, oceniają ubezpieczenie kredytu hipotecznego jako sumę ryczałtową i kapitalizują ją w kwocie pożyczki.
Zasadniczo staraj się unikać prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, ponieważ jest to koszt, który nie przynosi korzyści.
Istnieją sposoby, aby uniknąć płacenia za PMI. Kupując dom, nie wolno pożyczać więcej niż 80% wartości nieruchomości;drugi polega na wykorzystaniu kapitału własnego lub drugiego kredytu hipotecznego, aby spłacić więcej niż 20%. Najpopularniejszy program to kredyt hipoteczny 80-10-10.80 oznacza LTV pierwszego kredytu hipotecznego, pierwsze 10 to LTV drugiego kredytu hipotecznego, a drugie 10 oznacza kapitał własny, jaki posiadasz w domu.
Chociaż oprocentowanie drugiego kredytu hipotecznego będzie wyższe niż oprocentowanie pierwszego, to na zasadzie mieszanej nie powinno być dużo wyższe niż oprocentowanie kredytu 90% LTV. Kredyt hipoteczny 80-10-10 może być tańszy niż płacenie za PMI. Pozwala również przyspieszyć spłatę drugiego kredytu hipotecznego i szybko zlikwidować tę część zadłużenia, abyś mógł wcześniej spłacić swój dom.
Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu a kredyty o zmiennym oprocentowaniu
Inną kwestią jest uzyskanie kredytu hipotecznego o stałym lub zmiennym oprocentowaniu (zwanym również zmiennym). W przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu oprocentowanie nie zmienia się przez cały okres kredytowania. Oczywistą zaletą uzyskania kredytu o stałym oprocentowaniu jest to, że wiesz, jakie będą miesięczne koszty kredytu przez cały okres kredytowania. A jeśli dominujące stopy procentowe są niskie, utrzymujesz dobrą stopę na dłuższy czas.
Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, taki jak kredyt hipoteczny wyłącznie oprocentowany lub kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM), ma na celu pomóc nabywcom domu po raz pierwszy lub osobom, które spodziewają się, że ich dochody znacznie wzrosną w okresie kredytowania. Pożyczki o zmiennym oprocentowaniu zwykle pozwalają na uzyskanie niższych stawek początkowych w ciągu pierwszych kilku lat pożyczki, a to pozwala zakwalifikować się na więcej pieniędzy, niż gdybyś próbował uzyskać droższą pożyczkę o stałym oprocentowaniu.
Oczywiście ta opcja może być ryzykowna, jeśli Twoje dochody nie rosną wraz ze wzrostem stopy procentowej. Drugim minusem jest to, że ścieżka rynkowych stóp procentowych jest niepewna: jeśli dramatycznie wzrosną, warunki kredytu wzrosną wraz z nimi.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych.
Jak działają kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM)
Najpopularniejsze typy ARM są na okres jednego, pięciu lub siedmiu lat. początkowe oprocentowanie zazwyczaj ustala się na okres czasu, a następnie ustawia okresowo, często co miesiąc. Po zresetowaniu ARM dostosowuje się do kursu rynkowego, zwykle dodając określony z góry spread (procent) do obowiązującej stopy skarbowej USA.
Chociaż wzrost jest zwykle ograniczony, korekta ARM może być droższa niż dominująca pożyczka hipoteczna o stałym oprocentowaniu, aby zrekompensować pożyczkodawcy oferowanie niższej stopy procentowej w okresie wprowadzającym.
Pożyczki tylko z oprocentowaniem to rodzaj ARM, w którym spłacasz tylko odsetki od kredytu hipotecznego, a nie kapitał w okresie wstępnym, dopóki pożyczka nie zmieni się w stałą pożyczkę spłacającą kapitał. Takie pożyczki mogą być bardzo korzystne dla pożyczkobiorców po raz pierwszy, ponieważ dopiero spłata odsetek znacznie obniża miesięczny koszt pożyczki i pozwoli zakwalifikować się do znacznie większej pożyczki. Jednakże, ponieważ nie spłacasz kapitału w początkowym okresie, saldo pożyczki nie zmienia się, dopóki nie zaczniesz spłacać kwoty głównej.
Podsumowanie
Jeśli szukasz kredytu hipotecznego na dom po raz pierwszy, przejrzenie wszystkich opcji finansowania może być trudne. Poświęć trochę czasu, aby zdecydować, na ile domu możesz sobie pozwolić, a następnie odpowiednio sfinansuj. Jeśli możesz sobie pozwolić na spłatę znacznej kwoty lub masz wystarczający dochód, aby uzyskać niskie LTV, będziesz miał większą siłę negocjacyjną z pożyczkodawcami i najwięcej opcji finansowania. Jeśli będziesz dążyć do największej pożyczki, możesz otrzymać wyższą stopę skorygowaną o ryzyko i prywatne ubezpieczenie hipoteczne.
Ryzyko waży korzyści z uzyskania większej pożyczki. Stopy procentowe zwykle są zmienne w okresie, w którym obowiązuje tylko odsetki, i często dostosowują się w reakcji na zmiany rynkowych stóp procentowych. Weź również pod uwagę ryzyko, że Twój dochód do dyspozycji nie wzrośnie wraz z możliwym wzrostem kosztów finansowania zewnętrznego.
Dobry pośrednik hipoteczny lub bankier hipoteczny powinien być w stanie pomóc Ci w pokierowaniu Cię przez wszystkie różne programy i opcje, ale nic nie pomoże Ci lepiej niż znajomość Twoich priorytetów dotyczących kredytu hipotecznego.