4 kluczowe czynniki wpływające na rynek nieruchomości

Nieruchomości stanowią znaczną część bogactwa większości ludzi, co jest szczególnie prawdziwe w przypadku wielu właścicieli domów w Stanach Zjednoczonych. Według badania Consumer Finances przeprowadzonego przez Rezerwę Federalną 65,1% amerykańskich rodzin posiadało własne główne miejsce zamieszkania w 2019 r. Wielkość i skala rynku nieruchomości sprawiają, że jest to atrakcyjny i lukratywny sektor dla wielu inwestorów. W tym artykule przyjrzymy się niektórym z głównych czynników, które wpływają na rynek nieruchomości i różnorodność dostępnych inwestycji.

TUTORIAL: Odkrywanie inwestycji w nieruchomości

Dane demograficzne

Dane demograficzne to dane opisujące skład populacji, taki jak wiek, rasa, płeć, dochód, wzorce migracji i wzrost liczby ludności. Statystyki te są często pomijanym, ale istotnym czynnikiem, który wpływa na wycenę nieruchomości i na jakie rodzaje nieruchomości są poszukiwane. Duże zmiany w demografii narodu mogą mieć duży wpływ na trendy na rynku nieruchomości przez kilka dziesięcioleci.

Na przykład pokolenie wyżu demograficznego urodzone w latach 1945–1964 jest przykładem trendu demograficznego, który może znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości. Przejście pokolenia wyżu demograficznego na emeryturę jest jednym z ciekawszych trendów pokoleniowych ostatniego stulecia, a przechodzenie na emeryturę osób z wyżu demograficznego, które rozpoczęło się w 2010 r., Z pewnością zostanie zauważone na rynku przez dziesięciolecia.

Istnieje wiele sposobów, w jakie tego typu zmiany demograficzne mogą wpłynąć na rynek nieruchomości, ale inwestor może zadać kilka kluczowych pytań: i) Jak wpłynęłoby to na popyt na drugie domy w popularnych obszarach wakacyjnych, gdy więcej osób zaczyna przechodzić na emeryturę? Lub ii) Jak wpłynęłoby to na popyt na większe domy, gdyby dochody były mniejsze, a wszystkie dzieci się wyprowadziły? Te i inne pytania mogą pomóc inwestorom w zawężeniu rodzaju i lokalizacji potencjalnie pożądanych inwestycji w nieruchomości na długo przed rozpoczęciem się trendu.

Stopy procentowe

Stopy procentowe mają również duży wpływ na rynki nieruchomości. Jeśli rozważasz zakup domu z kredytem hipotecznym, warto sprawdzić stopy procentowe za pomocą kalkulatora kredytu hipotecznego. Zmiany stóp procentowych mogą znacząco wpłynąć na zdolność osoby do zakupu nieruchomości mieszkalnej. Dzieje się tak, ponieważ im niższe stopy procentowe, tym niższy będzie koszt uzyskania kredytu hipotecznego na zakup domu, co stwarza większy popyt na nieruchomości, co ponownie podnosi ceny.

Należy zauważyć, że wraz ze wzrostem stóp procentowych rośnie koszt uzyskania kredytu hipotecznego, co obniża popyt i ceny nieruchomości. Jednak patrząc na wpływ stóp procentowych na inwestycję kapitałową, taką jak fundusz inwestycyjny w nieruchomości (REIT), a nie na nieruchomości mieszkalne, można uznać, że związek ten jest podobny do związku obligacji ze stopami procentowymi. Gdy stopy procentowe spadają, wartość obligacji rośnie, ponieważ jej oprocentowanie staje się bardziej pożądane, a wraz ze wzrostem stóp procentowych wartość obligacji maleje. Podobnie, gdy oprocentowanie spada na rynku, wysokie rentowności REIT-ów stają się bardziej atrakcyjne, a ich wartość rośnie. Kiedy stopy procentowe rosną, rentowność REIT-a staje się mniej atrakcyjna, co obniża ich wartość. (Aby dowiedzieć się więcej o tych efektach, zobacz Jak stopy procentowe wpływają na wartości nieruchomości ).

Gospodarka

Innym kluczowym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest ogólny stan gospodarki. Generalnie mierzy się to za pomocą wskaźników ekonomicznych, takich jak PKB, dane dotyczące zatrudnienia, aktywność produkcyjna, ceny towarów itp. Mówiąc ogólnie, gdy gospodarka jest spowolniona, to samo dotyczy nieruchomości.

Jednak cykliczność gospodarki może mieć różny wpływ na różne rodzaje nieruchomości. Na przykład, jeśli REIT ma większy procent swoich inwestycji w hotele, zwykle byłby bardziej dotknięty pogorszeniem koniunktury gospodarczej niż REIT, który zainwestował w budynki biurowe. Hotele są formą nieruchomości, która jest bardzo wrażliwa na działalność gospodarczą ze względu na typ struktury najmu charakterystyczny dla prowadzonej działalności. Wynajęcie pokoju hotelowego można traktować jako formę krótkoterminowego najmu, którego klienci hotelowi mogą łatwo uniknąć, jeśli gospodarka ma się źle. Z drugiej strony najemcy biur mają na ogół długoterminowe umowy najmu, których nie można zmienić w środku spowolnienia gospodarczego. Tak więc, chociaż powinieneś być świadomy części cyklu, w którym znajduje się gospodarka, powinieneś być również świadomy wrażliwości nieruchomości na cykl koniunkturalny.

Polityka / dotacje rządu

Ustawodawstwo jest również kolejnym czynnikiem, który może mieć znaczący wpływ na popyt na nieruchomości i ceny. Ulgi podatkowe, odliczenia i dotacje to tylko niektóre ze sposobów, w jakie rząd może tymczasowo zwiększyć popyt na nieruchomości tak długo, jak długo istnieją. Świadomość obecnych zachęt rządowych może pomóc w określeniu zmian w podaży i popycie oraz zidentyfikowaniu potencjalnie fałszywych trendów.

Na przykład w 2009 roku rząd Stanów Zjednoczonych wprowadził ulgę podatkową dla właścicieli domów po raz pierwszy, próbując przyspieszyć sprzedaż domów w spowolnionej gospodarce  (kwalifikują się tylko ci, którzy kupili domy w latach 2008-2010). Według National Association of Realtors (NAR) sama ta zachęta podatkowa skłoniła 900 000 nabywców domów do zakupu domów. Był to dość spory wzrost, choć przejściowy i nie wiedząc, że wzrost ten był efektem zachęty podatkowej, można było dojść do wniosku, że popyt na mieszkania rośnie w oparciu o inne czynniki.