Opcja rozbudowy
Co to jest opcja rozszerzenia?
Opcja ekspansji to opcja wbudowana, która pozwala firmie, która zakupiła realną opcję (która jest uprawnieniem do podjęcia określonych działań), na rozszerzenie swojej działalności w przyszłości niewielkim lub żadnym kosztem. Opcja rozszerzenia, w przeciwieństwie do typowych opcji, które czerpią wartość z bazowego zabezpieczenia, zawdzięcza swoją wartość elastyczności, jaką zapewnia firmie.
Gdy firma zrealizuje początkowy etap projektu kapitałowego, opcja ekspansji może pomóc jej zdecydować, czy kontynuować projekt. Jeśli chodzi o nieruchomości komercyjne, opcje ekspansji dają najemcom możliwość dodania większej powierzchni do wynajmowanych lokali. Zwykle dotyczy to powierzchni biurowej lub lokalizacji handlowej, w której najemcy chcą rozszerzyć się na sąsiednią przestrzeń.
Kluczowe wnioski
- Opcja ekspansji to opcja osadzona w umowie, która umożliwia firmie rozszerzenie jej działalności w przyszłości przy niewielkich lub zerowych kosztach.
- Opcja ekspansji daje kierownictwu firmy prawo (ale nie obowiązek) wykorzystywania możliwości biznesowych, takich jak rozbudowa biura firmy lub zakup sprzętu za cenę niższą od wartości rynkowej.
- Jeśli warunki ekonomiczne są dobre, firma często korzysta z opcji ekspansji.
- Jeśli firma boryka się z problemami finansowymi lub gospodarka słabnie, firma może zdecydować się nie korzystać z opcji ekspansji lub odłożyć ją do czasu poprawy warunków.
Jak działa opcja rozszerzenia
Menedżerowie firmy często lubią prawdziwe opcje, ponieważ dają kierownictwu prawo (ale nie obowiązek) do wykorzystywania okazji biznesowych lub inwestycji. Ta elastyczność umożliwia kierownictwu opóźnienie podjęcia ostatecznej decyzji do czasu uzyskania wszystkich informacji dotyczących warunków ekonomicznych i rynkowych, które mogą mieć wpływ na ich wybory. Nazywa się je opcjami realnymi, ponieważ odnoszą się do aktywów materialnych, takich jak nieruchomości, wyposażenie, budynki i grunty.
Na przykład, jeśli firma nie jest pewna, czy jej nowo wprowadzony produkt odniesie sukces na rynku, może zakupić rodzaj realnej opcji zwanej opcją ekspansji. Opcja ekspansji pozwoli firmie ocenić sytuację ekonomiczną w przyszłości i określić, czy opłaca się kontynuować rozwój produktu, czy nie.
Jeśli firma początkowo spodziewała się wyprodukować 1000 jednostek w ciągu pięciu lat, skorzystanie z opcji ekspansji pozwoliłoby jej na zakup dodatkowego sprzętu w celu zwiększenia zdolności produkcyjnej za cenę niższą od wartości rynkowej. Jeśli warunki ekonomiczne są dobre, a ekspansja jest pożądana, firma skorzysta z opcji. W przeciwnym razie pozwolą na wygaśnięcie opcji rozszerzenia.
Opcji ekspansji nie należy mylić z kontraktem opcyjnym, który jest instrumentem pochodnym opartym na wartości bazowego papieru wartościowego, takiego jak akcje.
Jak opcje ekspansji są stosowane w nieruchomościach
Z perspektywy nieruchomości opcja ekspansji będzie zazwyczaj obejmowała ograniczenia i postanowienia dotyczące wszelkich starań najemcy w celu szerszego wykorzystania nieruchomości. Na przykład, ograniczenia czasowe mogą zostać nałożone na wszelkie projekty rozbudowy, ograniczając najemcę do określonego okna, aby zakończyć swoje wysiłki.
Na przykład w kompleksie biurowym najemca może chcieć zająć więcej powierzchni, aby pomieścić znaczną liczbę nowych pracowników. Klauzula rozszerzenia umowy najmu może przewidywać, że najemca ma tylko określoną liczbę tygodni lub miesięcy, aby ekipy budowlane dostosowały wnętrze budynku, aby umożliwić wydłużenie planu piętra. Pojawią się ustalenia dotyczące tego, która strona – właściciel lub najemca – jest odpowiedzialna za opłacenie ulepszeń w dzierżawie. Warunki opcji ekspansji mogą również obejmować zmiany czynszu najemcy, aby odzwierciedlić większy ślad, jaki najemca zajmie po zakończeniu prac.
Mogą również istnieć zastrzeżenia oparte na tym, czy inni najemcy już zdecydowali się na opcję ekspansji, co może uniemożliwić innym dążenie do zwiększenia ich powierzchni. Najemca może również chcieć wybudować więcej budynków, nie tylko biurowych w budynku, na nieruchomości będącej własnością właściciela. Plany rozbudowy mogą ograniczać się do bliskości innych funkcji, instalacji i powierzchni najemców, która jest już na miejscu.
Zalety i wady opcji rozbudowy
Zalety
W przypadku małej firmy lub firmy rozpoczynającej działalność opcja ekspansji daje im możliwość szybkiego rozwijania istniejącej działalności w przyszłości, jeśli zajdzie taka potrzeba. Nie ma jednak żadnej kary finansowej ani obowiązku podjęcia w przyszłości ekspansji, jeśli firma z jakiegokolwiek powodu nie zdecyduje się na nią. Opcja ekspansji umożliwia kierownictwu odroczenie lub opóźnienie ekspansji do odpowiedniego czasu w oparciu o warunki biznesowe firmy.
Z punktu widzenia wynajmującego, zaoferowanie najemcy opcji ekspansji może być skutecznym sposobem na zachęcenie go do podpisania długoterminowej umowy najmu, zwłaszcza w okresie spadku gospodarczego. Zamiast borykać się z wysokim wskaźnikiem pustostanów i utratą dochodów, właściciele nieruchomości komercyjnych często udzielają koncesji, których nie potrzebowaliby w okresie boomu gospodarczego.
Niedogodności
Negocjowanie opcji ekspansji, która jest sprawiedliwa dla obu stron, może być trudne. Na przykład trudne może być określenie, jaki będzie w przyszłości godziwy czynsz rynkowy w przypadku proponowanej ekspansji. Jednak ważne jest, aby na etapie negocjacji ustalić czynsz za wybraną powierzchnię, zamiast pozostawiać ją do czasu, gdy najemca zdecyduje się skorzystać z opcji.
Inną wadą jest to, że wynajmujący będzie musiał zostawić wolną powierzchnię, aby uwzględnić potencjał, jaki najemca może skorzystać z opcji i rozszerzyć ją na nią. Koszt utrzymania powierzchni dodany do utraconych dochodów z najmu może być wyższy niż właściciel może sobie pozwolić. W takim przypadku najemca może mieć więcej szczęścia w negocjowaniu opcji ekspansji, która stanowi, że najemca ma prawo do pierwszej odmowy w stosunku do każdej powierzchni, która zostanie otwarta w budynku, gdy wyprowadzi się inny najemca.