Captive Real Estate Investment Trust

Co to jest Captive Real Estate Investment Trust?

Zaufany fundusz inwestycyjny w nieruchomości to po prostu  fundusz inwestycyjny w nieruchomości (REIT)  z kontrolnym udziałem jednej firmy. Firma, która jest właścicielem nieruchomości związanych z jej działalnością, może uznać za korzystne połączenie tych nieruchomości w REIT ze specjalnymi ulgami podatkowymi. Ta strategia łagodzenia podatków może być stosowana przez sprzedawców detalicznych i banki posiadające wiele sklepów lub oddziałów.

Zrozumienie Captive Real Estate Investment Trust

Można utworzyć niezależny trust inwestycyjny w celu skorzystania z ulg podatkowych oferowanych przez trust inwestycyjny w nieruchomości (REIT). Firmy mogą zdecydować się na utworzenie lub przejęcie kontroli nad REIT na potrzeby statusu captive. Status kontrolujący lub niewoli definiuje się jako ponad 50% udziałów z prawem głosu w REIT.

Firmy, które budują zmonopolizowany REIT w celu zarządzania własnymi nieruchomościami, zazwyczaj określają je jako REIT na wynajem lub hipotekę. Hipoteczne REIT-y (mREIT) zapewniają kapitał hipoteczny na przyrzeczenie wzajemnego dochodu, który często jest podstawą przychodów REIT. Firmy mogą również korzystać z wewnętrznych trustów nieruchomości, przenosząc nieruchomość do REIT, a następnie wynajmując nieruchomości od tych REIT.

Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości

Uwięziony REIT to REIT z kontrolą własności od jednej firmy. Poza tym uwięzione REIT-y to po prostu REIT-y. Podmiot może zostać uznany za REIT, jeśli spełnia określone wymagania Urzędu Skarbowego i tytułu 26 Kodeksu Podatkowego. REIT mogą być trustami, stowarzyszeniami lub korporacjami – ale niezależnie od tego, wszyscy muszą zdecydować się na opodatkowanie jako korporacje.

Kodeks podatkowy zezwala wszystkim REIT na dystrybucję całego dochodu swoim udziałowcom. To sprawia, że ​​REIT są podobne do spółek osobowych podlegających kodeksowi podatkowemu, ponieważ spółki osobowe generalnie nie mają dochodu i dystrybuują cały swój dochód za pośrednictwem K-1.

REIT muszą spełniać kilka wymagań, aby kwalifikować się do odliczeń od podatku od dochodów, które ogólnie charakteryzują REIT. W szczególności firma musi spełniać następujące wymagania, aby kwalifikować się jako REIT:

• Podlega opodatkowaniu jako korporacja
• Co roku wypłacaj co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidendy dla akcjonariuszy
• Uzyskaj co najmniej 75% dochodu brutto z czynszów, odsetek od kredytów hipotecznych finansujących nieruchomość lub sprzedaży nieruchomości
• Zainwestuj co najmniej 75% wszystkich aktywów w nieruchomości, gotówkę lub amerykańskie obligacje skarbowe
• Mieć co najmniej 100 udziałowców (spółki kontrolujące mogą wskazywać dyrektorów jako udziałowców, aby spełnić ten wymóg)

Jeżeli podmiot spełnia wymogi REIT, musi zapłacić akcjonariuszom co najmniej 90% swojego dochodu, a zatem może potraktować podział dochodu jako potrącenie. Wszelkie pozostałe saldo po wymaganej dystrybucji podlega opodatkowaniu według niezbędnej stawki podatku od osób prawnych.

Księgowość pomocnicza

Wewnętrzne REIT są uważane za spółki zależne i dlatego ich własność musi być w jakiś sposób rozliczana z finansami spółki macierzystej. Ogólnie rzecz biorąc, istnieją trzy sposoby rozliczania spółek zależnych i własności zależnej w sprawozdaniach finansowych spółki macierzystej. Spółki mogą przedstawiać skonsolidowane sprawozdania finansowe lub rozliczać własność metodą praw własności lub metodą kosztu.

Zgodnie z ogólnie przyjętymi zasadami rachunkowości (GAAP) firmy mają możliwość tworzenia skonsolidowanych sprawozdań finansowych, które integrują wszystkie aspekty finansów jednostki zależnej, jeśli firma macierzysta posiada więcej niż 50% praw własności. Zazwyczaj włączenie spółki zależnej REIT do sprawozdawczości skonsolidowanego sprawozdania finansowego nie jest korzystne ani nie ma zastosowania w przypadku spółki dominującej. Dzieje się tak ze względu na korzyści podatkowe, jakie REIT uzyskuje samodzielnie, które często są powodem jego tworzenia. W związku z tym własność zmonopolizowana REIT jest zazwyczaj rozliczana w finansach spółki dominującej metodą praw własności lub metodą kosztową.

Ulgi podatkowe REIT w niewoli

Istnieje kilka korzyści podatkowych związanych z wewnętrznymi podatkami REIT. Opodatkowanie federalne REIT jest omówione w tytule 26 Kodeksu Podatkowego, ale stany mogą również mieć własne przepisy podatkowe dla REIT, które mogą zwiększać lub zmniejszać ulgi podatkowe.

Ogólnie rzecz biorąc, spółka dominująca zależnego REIT może odliczyć koszty czynszu lub spłaty kredytu hipotecznego, które płaci jej wewnętrznemu REIT, co zmniejsza jej dochód podlegający opodatkowaniu. Niekoniecznie jest to ogromna korzyść, ponieważ i tak zwykle odlicza te wydatki. Mimo to może przynieść pewne pomocne korzyści w przetwarzaniu płatności itp. Jedną z największych zalet jest to, że spółka dominująca otrzymuje część dywidendy od zależnego REIT, który potencjalnie może być opodatkowany według niższej stawki.

Zależny REIT korzysta ze wszystkich korzyści podatkowych wynikających ze statusu REIT. Może odliczyć 90% lub większą część swojego dochodu, który przekazuje akcjonariuszom. Opłaca również federalną stawkę podatku dochodowego od osób prawnych od wszelkich pozostałych dochodów.

Przepisy dotyczące wewnętrznych REIT-ów

Ponieważ zależne spółki zależne REIT mogą potencjalnie przynosić wiele korzyści, istnieją pewne przepisy federalne i stanowe, które są skierowane do nich. Ogólnie rzecz biorąc, większość przepisów definiuje zmonopolizowaną firmę jako kontrolującą własność w wysokości 50%. Prawo federalne wymaga, aby wszelkie zabiegi były uczciwe i zgodne z wyceną nieruchomości i negocjacjami na warunkach rynkowych.

Niektóre stany mają własne specjalne wymagania. W niektórych przypadkach istnieją ograniczenia, które mogą całkowicie wyeliminować taktyki unikania opodatkowania. Ogólnie rzecz biorąc, księgowi i specjaliści podatkowi powinni zapewnić, że wewnętrzne REIT i wewnętrzne rozliczenia REIT są zgodne ze wszystkimi przepisami federalnymi i stanowymi.