Uratowanie domu przed wykluczeniem
Wreszcie dotarcie do domu swoich marzeń – lub jakiegokolwiek domu – nie oznacza, że będzie on bezpieczny przed wykluczeniem. Może nadejść kryzys, który narazi Cię na ryzyko wykluczenia, zwłaszcza jeśli Twój wymarzony dom wiąże się z dużymi spłatami kredytu hipotecznego.
Jeśli Twój dom jest zagrożony wykluczeniem, problem należy rozwiązać natychmiast – jeden zły ruch może oznaczać katastrofę. Jednak podejmując odpowiednie kroki, czasami można zapobiec tej katastrofie.
Kluczowe wnioski
- Istnieją opcje, które możesz podjąć, aby zapobiec przejęciu domu przez pożyczkodawcę.
- Jeśli możesz zebrać wystarczającą ilość pieniędzy, aby spłacić nieodebrane spłaty kredytu hipotecznego w jednej ryczałtowej kwocie, wówczas możliwe jest przywrócenie kredytu hipotecznego.
- Możesz negocjować z pożyczkodawcą krótkie refinansowanie, w którym część zadłużenia hipotecznego zostanie umorzona, a reszta zostanie zrestrukturyzowana w nowej pożyczce.
- W przypadku nagłej sytuacji kryzysowej, która może wkrótce ulec złagodzeniu, możesz poprosić pożyczkodawcę o przyznanie Ci okresu zwłoki, podczas którego spłaty kredytu hipotecznego zostaną zmniejszone lub nawet całkowicie zawieszone.
Jak uniknąć wykluczenia
Jeśli Twój dom jest zagrożony wykluczeniem, nie zaczynaj pakowania – podejmij działania. Poniższe opcje unikania egzekucji powinny być łatwo dostępne dla każdego, kto ma pożyczkodawcę wspieranego przez rząd i wbudowane ubezpieczenie hipoteczne, takie jak pożyczka FHA.
Przywrócenie
W przypadku zalegania ze spłatami kredytu hipotecznego przywrócenie kredytu umożliwia spłatę kwoty ryczałtu (która może obejmować wszelkie odsetki i kary) przed określoną datą.
Krótki refinansowanie
W krótkim refinansowaniu pożyczkodawca może zgodzić się na umorzenie części twojego długu i refinansowanie pozostałego zadłużenia na zupełnie nową pożyczkę.
Wyrozumiałość
Czasami krótkoterminowe problemy finansowe, takie jak nagły wypadek medyczny lub nagły, nieoczekiwany spadek dochodów, mogą uniemożliwić terminowe spłatę kredytu hipotecznego. Jeśli Twój pożyczkodawca uważa, że masz ważny powód, dla którego nie dokonałeś płatności, może zgodzić się na udzielenie Ci pomocy, udzielając Ci zwłoki.
W zależności od Twojej sytuacji finansowej, Twój pożyczkodawca może wyrazić zgodę na plan spłaty, który tymczasowo obniża Twoje płatności lub nawet je zawiesza na określony czas. Jednak aby zabezpieczyć tę umowę, będziesz musiał zapewnić pożyczkodawcę, że będziesz zdecydowanie przestrzegać nowego planu spłaty.
Do wyrozumiałości na federalne wspieranego kredytu hipotecznego przez okres do 180 dni, z możliwością przedłużenia o kolejne 180 dni (potencjalnie ulgę łącznie 360 dni). Moratorium na eksmisje i egzekucje zostało przedłużone do co najmniej 31 marca 2021 roku dekretem prezydenta Bidena podpisanym 20 stycznia 2021 roku.
Modyfikacja hipoteki
Modyfikacja kredytu pozwala na refinansowanie kredytu hipotecznego lub przedłużenie jego okresu. Pożyczkodawca może rozliczyć się z miesięcznych spłat kredytu hipotecznego, które mieszczą się w Twoich środkach finansowych. Jednak aby zakwalifikować się do tej alternatywy, musisz przekonać pożyczkodawcę, że Twoje problemy finansowe są tylko tymczasowe i wkrótce zostaną rozwiązane.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Refinansowanie z pożyczki na twarde pieniądze
Twój pożyczkodawca może odmówić refinansowania Twojej pożyczki, jeśli uzna, że jesteś pożyczkobiorcą wysokiego ryzyka. W takim przypadku możesz skontaktować się z prywatnym pożyczkodawcą, aby refinansować pożyczkę twardą, aby zatrzymać wykluczenie. Takie pożyczki mają zwykle astronomiczne oprocentowanie i opłaty, ale można by pozwolić ci kupić czas potrzebny na uniknięcie egzekucji.
Refinansowanie kredytu hipotecznego u prywatnego pożyczkodawcy w formie pożyczki w postaci twardych pieniędzy powinno być metodą ostateczną, ponieważ stopy procentowe i opłaty są bardzo wysokie.
Kiedy wykluczenie jest nieuniknione
Jeśli twoja sytuacja sprawia, że wykluczenie jest nieuniknione, oto kilka taktyk, których możesz użyć, aby złagodzić cios finansowy.
Sprzedaż przed wykluczeniem
Jeśli jesteś absolutnie przekonany o swoich pogarszających się finansach, jedyną opcją jest sprzedaż domu za kwotę niższą niż kwota wymagana do spłaty kredytu hipotecznego. Możesz kwalifikować się do tej alternatywy tylko wtedy, gdy zalegasz ze spłatami kredytu hipotecznego o kilka miesięcy lub zgodnie z ustaleniami pożyczkodawcy. Ponadto możesz być zobowiązany do sprzedaży domu w określonym czasie.
Jeśli nie możesz znieść wyprowadzki, możesz sprzedać swój dom znajomemu lub inwestorowi, który następnie wydzierżawi ci dom. Najlepszym sposobem na to jest podpisanie umowy najmu (lub umowy), która zawiera klauzulę „opcji zakupu”, która daje ci prawo do odkupienia domu, gdy tylko poprawią się twoje finanse. Jednak ta alternatywa wiąże się ze znacznym ryzykiem, ponieważ inwestor może pożyczyć pod Twoją nieruchomość lub nawet sprzedać dom bez Twojej zgody, gdy go wynajmujesz.
Czyn zastępujący wykluczenie
Innym wyjściem jest dobrowolne oddanie swojej nieruchomości pożyczkodawcy w zamian za umorzenie długu. Będziesz kwalifikować się do zawarcia aktu zastępującego wykluczenie tylko wtedy, gdy nie będziesz w stanie sprzedać domu przed wykluczeniem. Jedyną zaletą tej opcji jest to, że jesteś uratowany przed przejęciem i złą historią kredytową, która nieuchronnie z niej wynika.
Upadłość zwykle nie daje wystarczającej ilości czasu na nadrobienie zaległości; częściej niż nie, po prostu odkłada to, co nieuniknione.
Bankructwo
Wiele osób uważa, że ogłoszenie upadłości jest doskonałym sposobem na wykluczenie. W rzeczywistości bankructwo może jedynie opóźnić proces wykluczenia i prawdopodobnie dać ci trochę czasu na nadrobienie zaległości.
Po uchyleniu zawieszenia spowodowanego upadłością pożyczkodawca może zażądać pełnej spłaty, co może wymagać złożenia wniosku o pożyczkę refinansową. Jednak szanse na otrzymanie kredytu refinansowego są na tym etapie prawie zerowe, ponieważ ogłoszenie upadłości pozostawi negatywną ocenę kredytową.
Podsumowanie
Jako właściciel domu, do Ciebie należy podjęcie wszelkich niezbędnych kroków, aby uratować swój dom przed wykluczeniem. Najłatwiej jest trzymać się z dala od sytuacji, które to powodują. Nadmierne zadłużenie, kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej lub egzotyczne kredyty hipoteczne, niewystarczające środki na wypadek sytuacji kryzysowych, brak ubezpieczenia i zakup domu, na który tak naprawdę nie stać, zwiększą ryzyko przejęcia.
Ważne jest, aby skrupulatnie zbadać najlepsze dostępne stopy procentowe i wybrać odpowiedni dla siebie okres kredytu hipotecznego. Na przykład 40-letnie kredyty hipoteczne zazwyczaj pozwalają na dokonywanie niższych miesięcznych płatności niż tradycyjne 30-letnie kredyty hipoteczne. To powiedziawszy, stopy procentowe dla tych kredytów hipotecznych są zwykle wyższe. Skorzystaj z kalkulatora kredytu hipotecznego online, aby najlepiej oszacować całkowite koszty kredytu hipotecznego i planować z wyprzedzeniem.
Czasami problemy finansowe mogą przeszkadzać w spłacie kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji jedyną mądrą rzeczą jest natychmiastowe poinformowanie pożyczkodawcy o zaistniałej sytuacji. W większości przypadków będą chętni do współpracy i pomocy w nadrobieniu zaległości. Często pożyczkodawcy nie są zainteresowani przejęciem twojego domu, chyba że w ostateczności, ze względu na koszty i czas zaangażowany w ten proces.