Czynnik dodatkowy

Co to jest czynnik dodatkowy?

Współczynnik dodatkowy to procent powierzchni użytkowej brutto budynku, który jest dodawany do powierzchni wynajmowanej przez każdego najemcę w celu określenia jego całkowitego czynszu.

Zrozumienie czynnika dodatkowego

Dodatkowy współczynnik to ilość użytecznych stóp kwadratowych w nieruchomości komercyjnej podzielona przez liczbę stóp kwadratowych do wynajęcia. Wynik tego obliczenia będzie jeden, jeśli dwie liczby są identyczne, ale zawsze będzie niższy niż jeden, ponieważ część powierzchni budynku nie będzie nadawała się do wynajęcia. Ten niezajmujący się do wynajęcia metraż obejmuje powierzchnię wyznaczoną jako część wspólną, która jest dzielona z innymi najemcami. W budynku zaprojektowanym celowo z dużą ilością powierzchni przeznaczonej na powierzchnie wspólne, obliczenie współczynnika dodatkowego pomaga wynajmującym i najemcom wynegocjować uczciwą umowę najmu.

Czynnik dodatkowy odgrywa ważną rolę przy ustalaniu stawek za dzierżawę. W przypadku nieruchomości komercyjnych koszt najmu jest obliczany na podstawie powierzchni do wynajęcia z uwzględnieniem dodatkowego współczynnika wykorzystania powierzchni wspólnych. Na przykład budynek o powierzchni 20 000 stóp kwadratowych może mieć 2 000 stóp kwadratowych powierzchni wspólnej, w tym foyer itp., Z których najemcy mogą wspólnie korzystać. Aby prawidłowo wycenić tę powierzchnię wspólną w ramach najmu, wynajmujący obliczy współczynnik dodatkowy, który ma być wykorzystany w ramach najmu najemcy.

W tym przypadku współczynnik dodatkowy to wspólna powierzchnia użytkowa wynosząca 2000 stóp kwadratowych podzielona przez powierzchnię do wynajęcia brutto wynoszącą 18000 (20000 minus 2000 stóp kwadratowych powierzchni wspólnej)

Tak więc, jeśli najemca wynajmuje 1000 stóp kwadratowych, właściciel pobierze 11,11% jako czynnik dodatkowy i obciąży najemcę kwotą 1111,11 stóp kwadratowych, aby pokryć część wspólnego użytkowania powierzchni i jej utrzymanie.

Czynnik dodatkowy i współczynnik strat

Współczynnik dodatkowy jest często mylony ze współczynnikiem strat. Współczynnik strat to nieużytkowy materiał kwadratowy podzielony przez powierzchnię do wynajęcia. Powierzchnia objęta współczynnikiem strat obejmuje elementy konstrukcyjne, takie jak ściany wewnętrzne, słupy nośne i pomieszczenia konserwacyjne, z których najemcy nie mogą korzystać. Czasami współczynnik strat jest klasyfikowany jako czynnik dodatkowy, dlatego najemcy muszą zrozumieć, co wynajmujący klasyfikuje jako zdatne do użytku w porównaniu do powierzchni nienadającej się do użytku. Jeśli powierzchnia nieużytkowa jest wliczana do współczynnika dodatkowego, oznacza to, że przy tej samej ilości powierzchni użytkowej budynek o niższym współczynniku najemcy będzie kosztował najemcę mniej niż budynek z wyższym najemcą. na czynnik. Jeśli jednak budynek został zaprojektowany z naciskiem na obszary wspólne, wyższy współczynnik dodatku nie jest ujemny, pod warunkiem, że jest to coś, co ceni najemca.

Potencjalni najemcy często używają współczynnika dodatkowego, aby pomóc im porównać umowy najmu i określić, który z nich oferuje najlepszą wartość. Chociaż współczynnik dodatkowy jest ważny i przydatny w tym sensie, równie ważne jest wyjaśnienie, co jest używane do obliczania liczby, aby upewnić się, że porównujesz jabłka z jabłkami.