Co muszą wiedzieć zagraniczni nabywcy amerykańskich nieruchomości
Rosnące ceny domów i silny dolar mogą utrudniać obywatelom spoza Stanów Zjednoczonych płacenie gotówką za domy w niegdyś uprzywilejowanych miastach, takich jak Nowy Jork, nieruchomości mieszkalne. Jednak obywatele spoza Stanów Zjednoczonych muszą wziąć pod uwagę szereg czynników podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny, a także różne wady, w tym dodatkowe wymagania pożyczkodawcy, wyższe koszty pożyczki i bardziej żmudny proces zatwierdzania.
Kluczowe wnioski
- Zagraniczni nabywcy nieruchomości nie mogą korzystać z pożyczek Fannie Mae lub Freddie Mac i zamiast tego często są zmuszeni do korzystania z niespełniających warunków pożyczek z wyższymi stopami procentowymi.
- Jednak obcokrajowcy posiadający wizę pracowniczą lub zieloną kartę mogą kwalifikować się do pożyczek Fannie Mae lub FHA.
- Kredytodawcy będą wymagać większej zaliczki – zazwyczaj 30% lub więcej – i będą mieli bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące udzielania pożyczek.
- Proces kredytu hipotecznego dla obywateli spoza USA również trwa dłużej, podczas gdy sprzedaż nieruchomości oznacza również wyższe podatki.
Nie ma Fannie i Freddie
Ponieważ giganci hipoteczni Freddie Mac – którzy posiadają lub gwarantują większość amerykańskich kredytów mieszkaniowych – nie kupują pożyczek spoza USA od pożyczkodawców hipotecznych, pożyczkodawcy muszą utrzymywać te kredyty we własnych księgach.
Oprócz tego, że nie można łatwo sprzedać tych pożyczek na rynku wtórnym, pożyczki są mniej atrakcyjne, ponieważ trudniej jest wyśledzić zalegających pożyczkobiorców za granicą.
Wyższe ceny kredytów hipotecznych
Wiele banków, w tym niektóre znane instytucje, będzie udzielać pożyczek obcokrajowcom mieszkającym poza Stanami Zjednoczonymi, ale zamiast polegać na konwencjonalnych kredytach hipotecznych, oferują niespełniające warunki pożyczki z własnymi wytycznymi dotyczącymi gwarantowania emisji i często wyższą stopą procentową.
Większa zaliczka
Ponieważ zagraniczni nabywcy są bardziej narażeni na ryzyko kredytowe, pożyczkodawcy proszą o znacznie wyższą minimalną zaliczkę. Pożyczkodawcy zazwyczaj proszą zagranicznych nabywców o wpłacenie zaliczki w wysokości 30% lub więcej ceny sprzedaży przed udzieleniem pożyczki.
Trudniejszy proces zatwierdzania
Weryfikacja dochodów i kredytu jest bardziej skomplikowana dla obywateli spoza USA bez amerykańskich deklaracji podatkowych lub krajowej historii kredytowej. Pożyczkodawcy zazwyczaj proszą o wyciągi bankowe i zeznania podatkowe złożone w kraju pochodzenia wnioskodawcy. Zamiast raportu kredytowego mogą wymagać kilku miesięcy wyciągów z kart kredytowych, aby zbadać zwyczaje związane z zaciąganiem kredytów.
To trwa dłużej
Proces przyznawania kredytu hipotecznego może potrwać nieco dłużej w przypadku obywateli spoza Stanów Zjednoczonych. Aby przyspieszyć proces ubezpieczania, złóż wniosek o kredyt hipoteczny w globalnym banku, który jest obecny w Twoim kraju, a także w Stanach Zjednoczonych. W niektórych przypadkach możesz również kwalifikować się do niższej stopy procentowej.
Zielona karta lub wiza pracownicza dają więcej możliwości
Jeśli pracujesz legalnie w USA, nawet na podstawie wizy do pracy tymczasowej, lub jesteś stałym rezydentem z zieloną kartą, możesz kwalifikować się do pożyczek Fannie Mae lub FHA. Może być konieczne dostarczenie pożyczkodawcy dodatkowych informacji, aby udowodnić swój status lub że Twoja wiza pracownicza zostanie przedłużona.
Podatki będą problemem
Jako kupujący z zagranicy weź pod uwagę przepisy podatkowe więcej niż jednego kraju. Różne kraje mają różne umowy podatkowe ze Stanami Zjednoczonymi. Kiedy sprzedajesz, będziesz podlegać podatkowi od zysków kapitałowych w USA, a US Internal Revenue Service (IRS) automatycznie potrąca 10% ceny zakupu brutto, a następnie odpowiednio dostosuje się podczas składania wniosku zeznanie podatkowe w USA.
Podsumowanie
Biorąc pod uwagę przeszkody związane z uzyskaniem kredytu, 47% zagranicznych nabywców decyduje się zapłacić gotówką za nieruchomości mieszkalne, zgodnie z raportem National Association of Realtors (NAR) z 2016 r. Jeśli jednak nie jest to możliwe, rozważ zakup nieruchomości w tańszych częściach USA, gdzie możesz zapłacić gotówką.