Czy renowacja Twojego domu się opłaci?

Kluczowe wnioski

• Przebudowa może zwiększyć zwrot z inwestycji (ROI) domu. Drewniane deski tarasowe, wymiana okien oraz modernizacja kuchni i łazienki zwykle generują najwyższe zwroty z inwestycji.
• Aby odzyskać koszty, projekty przebudowy generalnie muszą naprawić projekt lub usterkę strukturalną, aby odzyskać koszty budowy.
• Koszt renowacji wynajmowanych nieruchomości może zostać zwrócony podczas sprzedaży, ale także przy zwiększonych stawkach czynszów wymuszonych przez zaktualizowane domy.
• Pożyczki pod zastaw domu to jeden ze sposobów finansowania projektów remontowych, pozwalający na spłatę wyłącznie odsetek do momentu sprzedaży nieruchomości i zwrotu kosztów.
• Jednym z największych błędów renowacji jest ulepszanie domu znacznie powyżej średniej dla sąsiednich domów. Ceny domów zwykle odzwierciedlają gusta lokalnych nabywców i kwotę, jaką są gotowi zapłacić.

---

Większe renowacje nie zawsze są lepsze, ponieważ większe wydatki nie zawsze zapewniają tworzenie większej wartości.

Jednak jeśli projekt przebudowy nie ma na celu naprawienia problemu strukturalnego lub wady projektowej, jest mało prawdopodobne, aby właściciel domu zarobił więcej niż koszt budowy. Jeśli zwrot kosztów jest tak samo ważny jak zwiększona satysfakcja z ulepszenia nieruchomości, właściciele domów powinni wziąć pod uwagę gusta potencjalnych nabywców przy podejmowaniu decyzji, które projekty realizować.

Inwestorom przebudowującym nieruchomość na wynajem, koszt jej ulepszenia można odzyskać nie tylko w momencie sprzedaży, ale także poprzez wzrost stawek czynszu wymuszony przez zaktualizowane rezydencje.

Mimo to właściciele domów muszą uważać, które projekty zdecydują się ukończyć, ponieważ potencjalny wzrost wartości można zrealizować tylko w takim zakresie, w jakim kupujący są skłonni zapłacić za renowację.

Weź pod uwagę swoją lokalizację

Rozważając każdy rodzaj projektu, należy upewnić się, że wprowadzone ulepszenia są odpowiednie dla danego typu mieszkania i obszaru lokalnej nieruchomości. Często popełnianym błędem właścicieli domów jest ulepszanie ich domów znacznie powyżej średniej dla domów sąsiednich. Kupujących przyciągają określone dzielnice ze względu na usługi zlokalizowane w pobliżu oraz dlatego, że domy w tej okolicy sprzedają się w przedziale cenowym tego kupującego. Chociaż dom, który poprawił się znacznie powyżej innych znajdujących się w pobliżu, może nadal otrzymywać ten sam poziom zainteresowania w porównaniu z innymi sprzedawanymi na rynku, jest mało prawdopodobne, aby osiągnął premię znacznie powyżej średniej tylko z powodu dodatkowych ulepszeń.

Agenci nieruchomości będą wiedzieli, kiedy wzrost wartości procentowej będzie wyższy w przypadku domów o średniej lub niższej cenie w danej okolicy, a niższy w przypadku domów wycenianych na szczycie ich rynków. To właśnie w tych okresach wzmożonej aktywności gospodarczej i zwiększonego popytu na nieruchomości poprawa będzie miała największy wpływ na wartość rynkową domu.

Czas wpłynie również na zdolność doskonalenia do zwiększania wartości nieruchomości. Wprowadzanie ulepszeń konstrukcyjnych lub projektowych, takich jak dodawanie budynków lub wykańczanie surowej przestrzeni, przyniesie wartość dodaną przez dłuższy czas niż, powiedzmy, aktualizacje kuchni i łazienek lub ulepszenia technologiczne, takie jak nowe systemy klimatyzacji, ponieważ te ostatnie stają się przestarzałe z biegiem czasu.

Położenie geograficzne będzie miało również duży wpływ na najszybszy lub największy zwrot z projektów. Na przykład czas konserwacji i koszt basenów naziemnych utrudniają odzyskanie kosztów instalacji, aw niektórych przypadkach obniżają ogólną wartość domu. Jednak może tak nie być w południowych regionach Stanów Zjednoczonych, gdzie długie okresy ekstremalnie gorącej pogody sprawiają, że baseny są cennym dodatkiem dla niektórych właścicieli domów.

Jak rząd może pomóc

Ponieważ odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od podatku dochodowego, Wujek Sam może pomóc dotować remont domu, dzięki czemu koszt budowy będzie jeszcze mniej uciążliwy dla właścicieli nieruchomości.

Dla osób mniej niechętnych do ryzyka właściciele nieruchomości, którzy zgromadzili odpowiedni kapitał w swoich domach, mogą korzystać z instrumentów finansowych, takich jak refinansowanie wypłaty lub pożyczka pod zastaw domu, do finansowania swoich projektów budowlanych. Przy zastosowaniu tych metod jedyną gotówką niezbędną do realizacji planowanych projektów byłyby spłaty odsetek na utrzymanie kredytów, które w większości przypadków podlegają odliczeniu od podatku. Kwota główna może zostać spłacona po ostatecznej sprzedaży nieruchomości.

Zwrot z inwestycji w projekt

Ostatecznym powodem podjęcia się każdego projektu przebudowy domu jako właściciel-mieszkaniec jest radość z życia w odnowionym domu. Dla tych, którzy chcą również skorzystać z przebudowy, istnieje kilka źródeł oferujących wgląd w spodziewany zwrot z konkretnych projektów. Na przykład magazyn REALTOR® publikuje coroczny raport „Koszt vs. wartość”, w którym porównuje się koszty typowych projektów przebudowy i przedstawia zwrot, jakiego mogą oczekiwać właściciele domów. Szacunki zwrotu kosztów opierają się na aktualnych podstawach rynku nieruchomości mieszkaniowych, a także na średnim koszcie budowy.

Tabela 1 zawiera średnie krajowe szacunki, ale właściciele domów mogą znaleźć bardziej szczegółowe informacje w Remodeling Online, oferującym te same szacunki dla różnych obszarów geograficznych Stanów Zjednoczonych. Te średnie zakresy zwrotu z najczęstszych projektów przebudowy dają potencjalnym sprzedawcom ogólne wskazanie, które projekty mają największe prawdopodobieństwo zwrotu większości kosztów projektu do sprzedaży. Różnice w średnich kwotach odzyskanych środków można wyjaśnić zakresem i jakością wykonanych prac, przy czym mniejsze, mniej przydatne projekty znajdują się na dolnym końcu przedziału.

Źródło: Remodeling Online

Udoskonalenia, takie jak przebudowa biura i sypialni, miały największe zakresy poprawy, od 50 do 70%. Duża rozpiętość wynika z różnic w wielkości renowacji i znaczenia, jakie pokój ma dla ogólnego projektu domu, takiego jak sypialnia dla gości w porównaniu z apartamentem głównym. (Powiązane informacje można znaleźć w artykule „ 6 rzeczy, które Twoim zdaniem wnoszą wartość do Twojego domu, ale tego nie robią ”)

Podsumowanie

Rozważając jakikolwiek projekt przebudowy, właściciele domów powinni wziąć pod uwagę wartość, jaką otrzymają z projektu w stosunku do wszelkich zwrotów kosztów, które mogą być dostępne ze sprzedaży. Jednak rozważając dwie równie przydatne zmiany, właściciele domów powinni zapoznać się z lokalnymi przewodnikami po nieruchomościach, aby określić, które projekty z największym prawdopodobieństwem opłacą się same. Pamiętaj, że większe nie zawsze znaczy lepsze, a wydawanie więcej nie zawsze zapewnia większy stopień tworzenia wartości. Ceny domów zawsze będą odzwierciedlać gusta lokalnych nabywców nieruchomości oraz kwoty, które kupujący są skłonni zapłacić w danej okolicy lub osiedlu.