Co powinieneś wiedzieć o wycenach domu
Niezależnie od tego, czy kupujesz dom na kredyt hipoteczny, refinansujesz istniejący kredyt hipoteczny, czy sprzedajesz go komukolwiek innemu niż kupującemu w całości za gotówkę, wycena domu jest kluczowym elementem transakcji. Jeśli jesteś kupującym, właścicielem lub sprzedawcą, zechcesz zrozumieć, jak działa proces wyceny i jak rzeczoznawca określa wartość domu.
Kluczowe wnioski
- Wycena jest bezstronną profesjonalną oceną wartości domu i jest stosowana zawsze, gdy kredyt hipoteczny jest związany z kupnem, refinansowaniem lub sprzedażą tej nieruchomości.
- Wykwalifikowany rzeczoznawca sporządza raport na podstawie oględzin, wykorzystując ostatnią sprzedaż podobnych nieruchomości, aktualne trendy rynkowe i aspekty domu (np. Udogodnienia, plan piętra, powierzchnia) w celu określenia wartości wyceny nieruchomości.
- Pożyczkobiorca zwykle płaci opłatę za wycenę, która może wynosić kilkaset dolarów.
- Gdy wartość wyceny jest niższa od oczekiwanej, transakcja może zostać opóźniona lub nawet anulowana.
Co to jest wycena domu?
Wycena to bezstronna profesjonalna ocena wartości domu. Wyceny są prawie zawsze używane w transakcjach kupna-sprzedaży i powszechnie stosowane w transakcjach refinansowania. W transakcji kupna i sprzedaży wycena służy do ustalenia, czy cena umowna domu jest odpowiednia, biorąc pod uwagę stan, lokalizację i cechy domu. W przypadku transakcji refinansowania wycena zapewnia pożyczkodawcę, że nie przekazuje pożyczkobiorcy więcej pieniędzy niż wart jest dom.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Kredytodawcy chcą mieć pewność, że właściciele domów nie zaciągają nadmiernych kredytów na nieruchomość, ponieważ dom służy jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Jeśli pożyczkobiorca nie spłaci kredytu hipotecznego i przejdzie do egzekucji, pożyczkodawca sprzeda dom, aby odzyskać pożyczone pieniądze. Wycena pomaga bankowi chronić się przed pożyczkami bardziej, niż mógłby być w stanie odzyskać w tym najgorszym przypadku.
Proces oceny i sposób określania wartości
Ponieważ wycena chroni przede wszystkim interes pożyczkodawcy, pożyczkodawca zazwyczaj zleca wycenę. Wycena kosztuje kilkaset dolarów i generalnie pożyczkobiorca płaci tę opłatę.
Według Appraisal Institute, stowarzyszenia zawodowych rzeczoznawców majątkowych,wykwalifikowany rzeczoznawca powinien posiadać licencję lub certyfikat – zgodnie z wymogami we wszystkich 50 stanach – oraz znać okolicę. Zgodnie z przepisami federalnymi rzeczoznawca musi być bezstronny i nie mieć bezpośredniego ani pośredniego interesu w transakcji.
Na wycenę nieruchomości wpływają niedawne transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości oraz aktualne trendy rynkowe. Wyposażenie domu, liczba sypialni i łazienek, funkcjonalność planu piętra i powierzchnia są również kluczowymi czynnikami przy ocenie wartości domu. Rzeczoznawca majątkowy musi przeprowadzić pełną kontrolę wizualną wnętrza i zewnętrza oraz odnotować wszelkie warunki, które negatywnie wpływają na wartość nieruchomości, takie jak konieczne naprawy.
Zazwyczaj rzeczoznawcy używają Jednolitego Raportu z Oceny MieszkaniowejFannie Mae dla domów jednorodzinnych. W raporcie prosi się rzeczoznawcę o opisanie wnętrza i zewnętrza nieruchomości, sąsiedztwa oraz porównywalnej sprzedaży w pobliżu. Następnie rzeczoznawca majątkowy przedstawia analizę i wnioski dotyczące wartości nieruchomości na podstawie swoich obserwacji.
Raport musi zawierać:
- Mapa ulic pokazująca wycenioną nieruchomość i porównywalną sprzedaż
- Szkic budynku zewnętrznego
- Wyjaśnienie, w jaki sposób obliczono kwadratowy materiał filmowy
- Fotografie domu z przodu, z tyłu i ulicy
- Przednie zdjęcia zewnętrzne każdej porównywalnej użytej nieruchomości
- Inne istotne informacje – takie jak dane o sprzedaży rynkowej, publiczne rejestry gruntów i publiczne rejestry podatkowe – których rzeczoznawca majątkowy potrzebuje do ustaleniagodziwej wartości rynkowej nieruchomości.
Podczas refinansowania kredytu hipotecznego, jeśli wycena obniży Twój kapitał własny do mniej niż 20%, utkniesz w płaceniu zaprywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI).
Co nabywcy domów powinni wiedzieć
Kiedy kupujesz dom i jesteś objęty umową, wycena będzie jednym z pierwszych kroków w procesie zamknięcia. Jeśli wycena będzie równa lub wyższa od ceny umownej, transakcja przebiega zgodnie z planem. Jeśli jednak wycena spadnie poniżej ceny kontraktowej, może to opóźnić lub wykoleić transakcję.
Są szanse, że ani Ty, ani sprzedawca nie chcecie, aby transakcja zakończyła się niepowodzeniem. Jako kupujący masz tę przewagę, że niska wycena może służyć jako narzędzie negocjacyjne, aby przekonać sprzedawcę do obniżenia ceny. Bank nie pożyczy Tobie ani żadnemu innemu potencjalnemu nabywcy więcej niż wart jest dom.
Podczas gdy wyceny pomagają kupującym uniknąć przepłacania za domy, sprzedawca może uznać, że niska wycena jest niedokładna i niechętnie obniża cenę. Jeśli między tobą a kupnem lub sprzedażą domu stoi zła ocena, postaraj się uzyskać drugą opinię poprzez inną ocenę przeprowadzoną przez inną osobę. Rzeczoznawcy mogą popełniać błędy lub mieć niedoskonałe informacje. Jeszcze lepiej, przedstaw faktyczny argument za wyższą wartością pierwotnemu rzeczoznawcy. Mogą się z tobą zgodzić i zmienić ocenę.
Federalne wytyczne mające na celu wyeliminowanie zawyżonych wartości wycen, które przyczyniły się do kryzysu mieszkaniowego w 2008 r., Powodują czasami, że wyceny są poniżej godziwej wartości rynkowej i mogą utrudniać zakwestionowanie niskich wycen.
Co powinni wiedzieć sprzedawcy domów
Niska wycena, jeśli jest trafna, oznacza, że jako sprzedawca będziesz musiał obniżyć cenę domu, aby go sprzedać. Zatrzymanie się na kupującego za gotówkę, który nie wymaga wyceny jako warunku sfinalizowania transakcji, prawdopodobnie nie przyniesie Ci wyższej ceny sprzedaży. Nikt nie chce przepłacać za dom.
Niestety, jeśli w Twojej okolicy niedawno doszło do trudnej sprzedaży, może to obniżyć wartość wyceny Twojego domu. Jeśli czujesz, że wartość twojego domu została obniżona przez cenę sprzedaży pobliskich przejęć i krótkich wyprzedaży, możesz przekonać rzeczoznawcę, że twój dom jest wart więcej, jeśli jest w znacznie lepszym stanie niż te nieruchomości.
Uzyskanie wyceny jest również niezbędnym krokiem, gdy ofiarujesz dom członkowi rodziny jako dar w postaci słuszności.
Co właściciele domów powinni wiedzieć o refinansowaniu
Jeśli refinansujesz konwencjonalny kredyt hipoteczny, niska wycena może Ci to uniemożliwić. Aby Twoja pożyczka została zatwierdzona, dom musi oszacować kwotę równą lub wyższą od kwoty, którą chcesz refinansować. Jeśli jednak istniejący kredyt hipoteczny jest kredytem hipotecznym FHA, możesz refinansować go bez wyceny za pośrednictwem programu FHA Streamline – doskonała opcja dlawłaścicieli domów pod wodą.
Podsumowanie
Kiedy wszystko idzie gładko, wycena domu jest tylko kolejnym polem do sprawdzenia końcowej listy kontrolnej. Gdy wartość wyceny jest niższa od oczekiwanej, transakcja może zostać opóźniona lub nawet anulowana. Bez względu na to, jaką sytuację napotkasz w swoim doświadczeniu związanym z kupnem, sprzedażą lub refinansowaniem domu, podstawowe zrozumienie tego, jak funkcjonuje proces wyceny, może działać tylko na twoją korzyść, zwłaszcza jeśli kupujesz swój pierwszy dom.