7 warunków, które musisz mieć w umowie dotyczącej nieruchomości
Nieruchomości mogą być skomplikowanym biznesem; jest tak wiele szczegółów i zmarszczek, które trzeba wygładzić, zanim faktycznie wprowadzisz się do nowego domu. Od wynajęcia agenta, przez znalezienie wymarzonego domu, nie wspominając o procesie finansowania i złożeniu oferty zakupu, wreszcie dotarcie do etapu kontraktu może być czasochłonne i skomplikowane.
Ale kiedy złożysz formalną ofertę kupna domu, który chcesz kupić, w końcu przeczytasz i wypełnisz wiele dokumentów określających warunki Twojej oferty. Oprócz oczywistych elementów, takich jak adres i cena zakupu nieruchomości, oto kilka bardziej zniuansowanych elementów, które należy uwzględnić w umowie zakupu nieruchomości. W języku prawniczym nazywane są one zdarzeniami awaryjnymi, które są zapisane w Twojej umowie dotyczącej nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Kiedy składasz ofertę kupna domu, upewnij się, że w pełni rozumiesz wszystkie warunki określone w umowie.
- Niektóre ważne klauzule awaryjne powinny obejmować między innymi finansowanie, inspekcje domów, koszty zamknięcia i datę zamknięcia.
- Większość umów zawiera zobowiązania awaryjne, dlatego ważne jest, aby znać wszystkie kwestie, które mogą wpłynąć na Twoją umowę.
- Jeśli jakakolwiek ewentualność nie zostanie spełniona w określonym czasie, możesz być w stanie odejść od umowy wraz z depozytem.
1. Warunki finansowania
Większość ludzi po prostu nie jest wystarczająco zabezpieczona finansowo, aby złożyć ofertę w postaci gotówki na zakup domu – i są szanse, że jesteś jednym z nich. Oznacza to, że będziesz musiał zaciągnąć kredyt hipoteczny. Ale zanim sporządzisz ofertę zakupu, upewnij się, że zbadałeś środowisko stóp procentowych i miejsce, w którym pasujesz do tego scenariusza pod względem istniejącego zadłużenia i oceny kredytowej. Twoja oferta zakupu powinna być uwarunkowana jedynie uzyskaniem finansowania o określonej stopie procentowej.
Ten punkt jest bardzo ważny, a oto dlaczego: Jeśli wiesz, że nie stać Cię na miesięczną spłatę domu, jeśli oprocentowanie jest wyższe niż 6%, nie umieszczaj w swojej ofercie 6,5% lub więcej. Jeśli to zrobisz i jesteś w stanie uzyskać finansowanie tylko na poziomie 6,5%, sprzedawca zatrzyma Twój depozyt pieniężny, jeśli i kiedy będziesz musiał wycofać się z oferty.
Jeśli musisz uzyskać określony rodzaj pożyczki, aby sfinalizować transakcję, na przykład pożyczkę FHA lub VA, należy to również określić w umowie. Jeśli płacisz całą gotówkę za nieruchomość, również powinieneś to zaznaczyć, ponieważ sprawia to, że Twoja oferta jest bardziej atrakcyjna dla sprzedających. Dlaczego? Jeśli nie musisz zaciągać kredytu hipotecznego, transakcja jest bardziej prawdopodobna, a zamknięcie jest bardziej prawdopodobne na czas.
2. Pomoc sprzedawcy
Jeśli chcesz, aby sprzedawca pokrył część lub całość Twoich kosztów zamknięcia, musisz poprosić o to w swojej ofercie. Koszty zamknięcia to zazwyczaj wydatki powyżej ceny nieruchomości, którą płacą zarówno kupujący, jak i sprzedający, aby zawrzeć umowę dotyczącą nieruchomości. Kiedy udzielasz koncesji na pomoc sprzedawcy, prosisz sprzedawcę o pokrycie niektórych z tych dodatkowych kosztów.
Pomoc sprzedawcy jest prawie jak kredyt, w którym sprzedawca zgadza się pokryć część dodatkowych kosztów, które kupujący normalnie musi ponieść. Chociaż wydaje się dziwne, że sprzedawca zapłaciłby opłatę za sprzedaż ich domu, jest to dość powszechne. Czasami kupujący może być również skłonny zapłacić trochę więcej za dom, jeśli sprzedawca zgodzi się zapłacić więcej za koszty zamknięcia. Wszystko sprowadza się do tego, jak zmotywowana jest każda ze stron i jak dobrze negocjują.
W ofercie należy podać żądane koszty zamknięcia jako kwotę w dolarach, powiedzmy 6000 USD na zamknięcie, lub jako procent ceny zakupu domu, na przykład 3%. Kwota pomocy sprzedawcy zależy od pełnej ceny zakupu nieruchomości.
3. Kto płaci określone koszty zamknięcia
Umowa powinna określać, czy kupujący lub sprzedający płaci za każdą ze wspólnych opłat związanych z zakupem domu, takich jak opłaty depozytowe, opłaty za wyszukiwanie tytułu, ubezpieczenie tytułu, opłaty notarialne, opłaty za ewidencję, podatek od przelewów i tak dalej. Twój agent nieruchomości może Ci doradzić, kto zazwyczaj płaci każdą z tych opłat w Twojej okolicy – kupujący czy sprzedający.
4. Inspekcja domu
O ile nie kupujesz zerwania, w swojej ofercie powinieneś uwzględnić ewentualny przegląd domu. Klauzula ta pozwala odejść od umowy, jeśli inspekcja domu ujawni istotne i / lub kosztowne wady do naprawy w stanie konstrukcji. Są one traktowane inaczej w zależności od miejsca zamieszkania – w różnych stanach i miastach obowiązują różne przepisy dotyczące kontroli domów.
Inspekcje domów są ważną częścią transakcji na rynku nieruchomości i nie należy ich przeoczyć.
Inspektor domu będzie spacer po nieruchomości i zbadać je na problemy strukturalne lub szkody. Jeśli nie potrafią ocenić szkód, mogą polecić wizytę inspektorowi specjalizującemu się w określonej dziedzinie. Może to obejmować inspektorów elektrycznych, szkodników i farb na bazie ołowiu.
Pamiętaj, że jest to bardzo ważna część procesu zakupu domu, dlatego nie należy jej przeoczyć ani lekceważyć. Powiedzmy, że inspektor przechadza się po Twoim potencjalnym domu i odkrywa, że nieruchomość potrzebuje nowego dachu za 15 000 USD. Jeśli nie masz pieniędzy na pokrycie kosztów wymiany, ewentualna inspekcja domu daje Ci możliwość odstąpienia od umowy, ponieważ jest to kosztowny wydatek. W niektórych przypadkach sprzedawca może być skłonny pokryć koszt naprawy lub zaliczyć go na poczet ceny zakupu.
Większość umów awaryjnych zawiera klauzule dotyczące inspekcji domu, ale jeśli Twoja nie zawiera, skontaktuj się z pośrednikiem w handlu nieruchomościami.
5. Armatura i urządzenia
Jeśli chcesz mieć lodówkę, zmywarkę, kuchenkę, piekarnik, pralkę lub jakiekolwiek inne wyposażenie i urządzenia, nie polegaj na ustnej umowie ze sprzedawcą i nie zakładaj niczego. Umowa musi określać wszelkie dodatki, które są negocjowane, takie jak osprzęt i urządzenia, które mają być objęte zakupem. W przeciwnym razie nie zdziw się, jeśli kuchnia jest pusta, żyrandol zniknął, a okna pozostały bez zasłon.
6. Data zakończenia
Ile czasu potrzebujesz na sfinalizowanie transakcji zakupu? Typowe ramy czasowe to 30, 45 i 60 dni. Kwestie, które mogą wpływać na te ramy czasowe, zwykle obejmują potrzebę znalezienia nowego domu przez sprzedającego, pozostały okres najmu, jeśli obecnie wynajmujesz, ilość czasu potrzebnego na zmianę miejsca zamieszkania, jeśli przeprowadzasz się z pracy i tak dalej.
Czasami kupujący lub sprzedający może chcieć zamknięcia transakcji w ciągu zaledwie dwóch tygodni lub krócej, ale trudno jest usunąć wszystkie nieprzewidziane okoliczności i uzyskać wszystkie niezbędne dokumenty i fundusze w tak krótkim czasie. Często zatorami nie są kupujący ani sprzedający, ale wąskie gardło występuje po stronie pożyczkodawcy lub gwaranta, spółki tytułowej lub prawników.
7. Sprzedaż istniejącego domu
Jeśli jesteś istniejącym właścicielem domu do wynajęcia i potrzebujesz środków ze sprzedaży tego domu na zakup nowej nieruchomości, powinieneś uzależnić swoją ofertę kupna od sprzedaży obecnego domu. Powinieneś również zapewnić rozsądne ramy czasowe na sprzedaż starego domu, takie jak 30 lub 60 dni. Sprzedawca nieruchomości, którą jesteś zainteresowany, nie będzie chciał na czas nieokreślony wycofać swojej nieruchomości z rynku podczas poszukiwania kupca.
Jest wiele innych rzeczy, które składają się na dokładną umowę dotyczącą nieruchomości, ale w większości nie powinieneś się o nie martwić. Agenci nieruchomości zwykle używają standardowych formularzy do wypełnienia, które obejmują wszystkie podstawy, w tym te opisane w tym artykule.
Powszechną formą obowiązującą w Kalifornii jest Kalifornijska umowa kupna-sprzedaży nieruchomości mieszkalnych oraz dokument wspólnych instrukcji dotyczących depozytu sporządzony przez stanowe stowarzyszenie pośredników w obrocie nieruchomościami. Jeśli chcesz zapoznać się ze szczegółami formularza umowy kupna, z którego prawdopodobnie skorzystasz, zanim napiszesz ofertę, poproś swojego agenta nieruchomości o przykładową umowę lub wyszukaj w Internecie standardowy formularz, który jest powszechny w Twoim stanie lub miejscowości. Jeśli szukasz dobrej oferty i masz czas na czekanie, dom z krótką sprzedażą może być dla Ciebie.
Podsumowanie
Mimo że te formularze są powszechne i ustandaryzowane, a dobry pośrednik w obrocie nieruchomościami nie pozwoliłby Ci pozostawić niczego ważnego w umowie, nadal dobrze jest zapoznać się z kluczowymi elementami umowy kupna nieruchomości.
Chociaż nigdy nie jest łatwo wyjść z domu – zwłaszcza jeśli twoje serce jest do niego nastawione – mogą zdarzyć się sytuacje, w których będziesz musiał to zrobić. Pamiętaj, że jeśli którykolwiek z warunków określonych w Twojej umowie nie zostanie spełniony, możesz anulować transakcję i zatrzymać depozyt – wszystko bez wydawania niczego innego niż czas. Przekonasz się, że umowa warunkowa jest jednym z najważniejszych aktywów, jakie będziesz mieć w każdej transakcji na rynku nieruchomości.