7 kroków do gorącej transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych

Zapytaj dowolnego specjalistę od nieruchomości o korzyści płynące z inwestowania w nieruchomości komercyjne, a prawdopodobnie uruchomisz monolog o tym, że takie nieruchomości są lepszą ofertą niż nieruchomości mieszkalne. Właściciele nieruchomości komercyjnych uwielbiają dodatkowe przepływy pieniężne, korzystne korzyści skali, stosunkowo otwarte pole gry, obfity rynek dla dobrych, niedrogich zarządców nieruchomości oraz szansę na potencjalnie większe zyski z nieruchomości komercyjnych.

Ale jak oceniasz najlepsze właściwości? A co odróżnia świetne okazje od niewypałów?

1. Dowiedz się, co wiedzą wtajemniczeni

Aby być graczem na rynku nieruchomości komercyjnych, naucz się myśleć jak profesjonalista. Na przykład wiedz, że Pożyczkodawcy nieruchomości komercyjnych wolą, aby spadły o co najmniej 30%, zanim udzielą pożyczki zielone światło.

2. Nakreśl plan działania

Ustawianie parametrów jest najwyższym priorytetem w przypadku transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Na przykład, zadaj sobie pytanie, ile możesz sobie pozwolić na spłatę, a następnie rozejrzyj się za kredytami hipotecznymi, aby zorientować się, ile zapłacisz w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego. Korzystanie z narzędzi, takich jak kalkulatory hipoteczne, może pomóc w opracowaniu dobrych szacunków całkowitego kosztu domu.

Inne kluczowe pytania, które należy sobie zadać, to: Ile spodziewasz się zarobić na transakcji? Kim są główni gracze? Ilu najemców jest już na pokładzie i płaci czynsz? Ile powierzchni do wynajęcia potrzebujesz do wynajęcia?

3. Naucz się rozpoznawać dobrą ofertę

Najlepsi specjaliści od nieruchomości wiedzą dużo, kiedy je zobaczą. Jaki jest ich sekret? Po pierwsze, mają strategię wyjścia – najlepsze oferty to te, od których wiesz, że możesz odejść. Dobrze jest mieć bystre oko właściciela gruntu – zawsze szukaj uszkodzeń, które wymagają naprawy, umieć oszacować ryzyko i upewnij się, że korzystasz z kalkulatora, aby upewnić się, że nieruchomość spełnia Twoje cele finansowe.

4. Zapoznaj się z kluczowymi wskaźnikami dotyczącymi nieruchomości komercyjnych

Typowe kluczowe wskaźniki używane podczas oceny nieruchomości obejmują:

• Dochód operacyjny netto (NOI): NOI nieruchomości komercyjnej jest obliczany poprzez oszacowanie dochodu operacyjnego brutto w pierwszym roku nieruchomości,a następnie odjęcie kosztów operacyjnych za pierwszy rok. Chcesz mieć pozytywne NOI.
• Cap Oceń : „cap” Prawdziwy Nieruchomości – czyli kapitalizacja – szybkość, służy do obliczania wartości nieruchomości przynoszących dochód. Na przykład kompleks apartamentów składający się z pięciu lub więcej jednostek, komercyjne budynki biurowe i mniejsze centra handlowe są dobrymi kandydatami do określenia stopy kapitalizacji. Stopy kapitalizacji służą do oszacowania bieżącej wartości netto przyszłych zysków lub przepływów pieniężnych; proces ten nazywany jest również kapitalizacją zarobków.
• Gotówka gotówkowa : Inwestorzy w nieruchomości komercyjne, którzy przy zakupie swoich nieruchomości polegają na finansowaniu, często stosują formułę gotówki w gotówce, aby porównać wyniki z pierwszego roku konkurencyjnych nieruchomości. Gotówka do gotówki bierze pod uwagę fakt, że dany inwestor nie wymaga 100% gotówki na zakup nieruchomości na rachunek, ale uwzględnia również fakt, że inwestor nie zatrzyma całego NOI, ponieważ musi wykorzystać część z tego na spłatę kredytu hipotecznego. Aby odkryć gotówkę w gotówce, inwestorzy w nieruchomości muszą określić kwotę wymaganą do zainwestowania w zakup nieruchomości lub początkową inwestycję.

5. Poszukaj zmotywowanych sprzedawców

Jak każda firma, klienci kierują nieruchomościami. Twoim zadaniem jest ich znalezienie – szczególnie tych, którzy są gotowi i chętni do sprzedaży poniżej wartości rynkowej. Faktem jest, że w nieruchomościach nic się nie dzieje, a nawet nie ma znaczenia, dopóki nie znajdziesz umowy, której zwykle towarzyszy zmotywowany sprzedawca. To jest ktoś, kto ma pilny powód, aby sprzedawać poniżej wartości rynkowej. Jeśli sprzedawca nie jest zmotywowany, nie będzie tak chętny do negocjacji.

6. Odkryj sztukę sąsiedztwa „rolnictwo”

Doskonałym sposobem oceny otwieranie domów, rozmowy z innymi właścicielami dzielnicy i szukanie wolnych miejsc pracy.

7. Do oceny właściwości użyj „trójstronnego” podejścia

Bądź elastyczny, szukając świetnych okazji. Skorzystaj z internetu, czytaj ogłoszenia i wynajmuj ptasie psy, aby znaleźć najlepsze nieruchomości. Psy z nieruchomościami mogą pomóc w znalezieniu wartościowych potencjalnych klientów w zamian za opłatę za polecenie.

Podsumowanie

Ogólnie rzecz biorąc, wyszukiwanie i ocena nieruchomości komercyjnych nie polega tylko na uprawianiu sąsiedztwa, uzyskiwaniu świetnej ceny lub wysyłaniu sygnałów dymnych, aby przyciągnąć do Ciebie sprzedawców. U podstaw podejmowania działań leży podstawowa komunikacja międzyludzka. Chodzi o budowanie relacji i dobrych relacji z właścicielami nieruchomości, aby mogli swobodnie rozmawiać o dobrych ofertach – i robić z tobą interesy.