Wspólna dzierżawa – TIC
Co łączy najem – TIC?
Wspólna dzierżawa to umowa, w której dwie lub więcej osób ma wspólne prawa własności do nieruchomości lub działki. Nieruchomość może być komercyjna lub mieszkalna. Kiedy wspólny najemca umiera, nieruchomość przechodzi na jego posiadłość. Każdy niezależny właściciel może kontrolować równy lub inny procent całkowitej wartości majątku. Dzierżawca wspólnego partnera ma również prawo pozostawić swój udział w majątku każdemu beneficjentowi jako część jego majątku. Warunki umów wspólnych najemców są szczegółowo określone w akcie, tytule własności lub innych prawnie wiążących dokumentach dotyczących własności nieruchomości.
Jak działa TIC
Gdy dwie lub więcej osób posiada własność jako wspólni najemcy, wszystkie obszary nieruchomości są w równym stopniu własnością grupy. Współdzierżawcy mogą mieć inny udział własnościowy. Na przykład Sarah i Debbie mogą posiadać po 25% nieruchomości, a Leticia jest właścicielem 50%. Chociaż procent posiadania jest różny, żadna osoba nie może rościć sobie prawa do jakiejkolwiek określonej części nieruchomości.
Najem w ramach wspólnych umów można zawrzeć w dowolnym czasie. Tak więc osoba fizyczna może zainteresować się nieruchomością wiele lat po zawarciu przez innych członków umowy najmu wspólnego. Wracając do powyższego przykładu, możemy powiedzieć, że Sarah i Leticia pierwotnie posiadały po 50% własności. W pewnym momencie Sarah zdecydowała się podzielić swoją 50% część, a Debbie opuściła grupę z podziałem 25/25/50.
Ponadto członkowie porozumienia mogą niezależnie sprzedawać lub pożyczać w zamian za swoją część własności.
Kluczowe wnioski
- Wspólny najem to umowa, w której dwie lub więcej osób posiada udziały w nieruchomości.
- Wspólni najemcy mogą posiadać różne procenty nieruchomości.
- Wspólni najemcy mogą przekazać swój udział w nieruchomości każdemu po śmierci.
- Wspólny najem znacznie różni się od wspólnego najmu, zwłaszcza jeśli chodzi o prawa do przeżycia i stopień własności, jaki posiada każdy najemca.
Pozbywanie się TIC
Jeden lub więcej współdzierżawców może wykupić innych członków w celu wspólnego rozwiązania umowy najmu. Jeśli współdzierżawcy powinni rozwinąć przeciwstawne interesy lub kierunki użytkowania nieruchomości, ulepszyć ją lub zechcieć sprzedać nieruchomość, muszą dojść do wspólnego porozumienia, aby przejść dalej. W przypadkach, gdy nie można osiągnąć porozumienia, może mieć miejsce akcja podziału. Podział może być dobrowolny lub nakazany przez sąd, w zależności od tego, jak dobrze współlokatorzy współpracują.
W postępowaniu o podział majątku sąd podzieli nieruchomość między najem wspólnych członków, umożliwiając każdemu członkowi odrębne poruszanie się naprzód. Znany jako podział w naturze, jest to najbardziej bezpośredni sposób podziału nieruchomości i jest zwykle metodą stosowaną, gdy współnajemcy nie są wrogo nastawieni.
Jeżeli współlokatorzy odmówią współpracy, mogą rozważyć podział nieruchomości w drodze sprzedaży. W tym przypadku gospodarstwo jest sprzedawane, a dochody dzielone między współdzierżawców zgodnie z ich odpowiednimi udziałami w nieruchomości.
Podatki od nieruchomości z nieruchomościami TIC
Dzierżawa we wspólnej umowie, zgodnie z obowiązującym prawem, zwykle określa wpływ współwłasności na podatki od nieruchomości. Umowa określi, w jaki sposób zobowiązanie podatkowe jest zgodnie z umową rozłożone na każdego właściciela.
Ponieważ dzierżawa w ramach wspólnej umowy nie dzieli prawnie działki gruntu lub nieruchomości, większość jurysdykcji podatkowych nie będzie oddzielnie przypisywać każdemu właścicielowi proporcjonalnego rachunku podatku od nieruchomości w oparciu o ich procent własności. Najczęściej najemcy otrzymują jeden rachunek za podatek od nieruchomości.
W wielu jurysdykcjach umowa najmu w ramach wspólnej umowy nakłada na współnajemców solidarną odpowiedzialność. Postanowienie to oznacza, że każdy z niezależnych właścicieli może podlegać podatkowi od nieruchomości do pełnej wysokości wymiaru. Odpowiedzialność dotyczy każdego właściciela bez względu na poziom lub procent własności.
Gdy podatek od nieruchomości zostanie uregulowany, współdzierżawcy odliczą tę płatność od swoich zeznań podatkowych. Gdyby jurysdykcja podatkowa przestrzegała zasady odpowiedzialności solidarnej, każdy współdzierżawca mógłby odliczyć kwotę, którą wpłacił, od rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych. W hrabstwach, które nie stosują tej procedury, mogą odliczyć procent całkowitego podatku do wysokości ich poziomu własności.
Wspólny najem a wspólny najem
Chociaż brzmią podobnie, wspólny najem różni się na kilka sposobów od wspólnego najmu. W przypadku wspólnego najmu najemcy uzyskują w tym samym czasie równe udziały w nieruchomości z tą samą umową.
Jedna z głównych różnic dotyczy dodania lub usunięcia dowolnego członka z umowy. W umowach TIC zmiana członków nie powoduje zerwania umowy. W przypadku współdzierżawy umowa zostaje zerwana, jeśli którykolwiek z członków chce sprzedać swoje udziały.
Na przykład, jeśli jeden lub więcej współdzierżawców chce wykupić pozostałych, technicznie rzecz biorąc, nieruchomość musi zostać sprzedana, a wpływy rozdzielone równo między właścicieli. Dzierżawcy współdzierżawiący mogą również skorzystać z prawnego podziału nieruchomości, aby wydzielić nieruchomość, jeśli gospodarstwo jest wystarczająco duże, aby pomieścić to rozdzielenie.
Śmierć współlokatora
Kolejna istotna różnica występuje w przypadku śmierci jednego współlokatora. Jak wspomniano wcześniej, umowy TIC pozwalają na przekazywanie majątku jako części majątku właściciela. Jednak w umowie wspólnego najmu tytuł własności przechodzi na pozostałego przy życiu właściciela.
Innymi słowy, wspólni najemcy nie mają automatycznie prawa do przeżycia. O ile w testamencie zmarłego członka nie określono, że jego udział w majątku ma zostać podzielony między pozostałych przy życiu właścicieli, zmarły najemca działający we wspólnym interesie należy do ich majątku. I odwrotnie, w przypadku współdzierżawców, udział zmarłego właściciela jest automatycznie przenoszony na pozostałych przy życiu właścicieli. Na przykład, gdy czterech współlokatorów posiada dom, a jeden najemca umiera, każdy z trzech ocalałych otrzymuje dodatkową jedną trzecią udziału w nieruchomości.
Małżeństwo i własność majątkowa
W niektórych stanach wspólna dzierżawa jest domyślną własnością małżeńską, podczas gdy inne stosują najem we wspólnym modelu własności. Trzeci model, stosowany w około 25 stanach i Dystrykcie Kolumbii, to najem całościowy (TbyE), w którym każdy z małżonków ma równy i niepodzielny udział w nieruchomości.7
Wspólne zalety i wady najmu
Kupno domu z członkiem rodziny, przyjacielem lub partnerem biznesowym jako wspólnymi najemcami może ułatwić jednostkom wejście na rynek nieruchomości. Ponieważ depozyty i płatności są podzielone, zakup i utrzymanie nieruchomości może być tańsze niż w przypadku osoby fizycznej. Ponadto zdolność pożyczkowa może zostać usprawniona, jeśli jeden właściciel ma większe dochody lub lepszą sytuację finansową niż pozostali członkowie.
Plusy
- Ułatwia zakup nieruchomości
- Liczba najemców może się zmienić
- Możliwe różne stopnie własności
Cons
- Brak automatycznych praw do przeżycia
- Wszyscy najemcy są jednakowo odpowiedzialni za długi, podatki
- Jeden najemca może wymusić sprzedaż nieruchomości
Jednak w przypadku zastawu nieruchomości jako wspólnego najemcy, dokumenty zwykle podpisują wszyscy pożyczkobiorcy. Ponieważ wszyscy członkowie podpisują dokumenty hipoteczne, w przypadku niewywiązania się z płatności pożyczkodawca może przejąć udziały wszystkich członków grupy. Ponadto, nawet jeśli jeden lub więcej kredytobiorców zaprzestanie wpłacania składek na spłatę kredytu hipotecznego, pozostali kredytobiorcy nadal muszą pokrywać te płatności, aby uniknąć egzekucji.
Możliwość wykorzystania testamentu do wyznaczenia beneficjentów nieruchomości pozwala współdzierżawcy na kontrolę nad swoim udziałem. Jeśli współnajemca umrze bez testamentu, jego zainteresowanie nieruchomością przejdzie przez testament spadkowy – zdarzenie kosztowne zarówno pod względem czasu, jak i pieniędzy.
Ponadto pozostali współlokatorzy mogą stwierdzić, że są teraz właścicielami nieruchomości z kimś, kogo nie znają lub z kim się nie zgadzają. Ten nowy współdzierżawca może złożyć wniosek o podział nieruchomości, zmuszając niechętnych współnajemców do sprzedaży lub podziału nieruchomości.
Przykład wspólnego najmu (TIC)
Kalifornia zezwala na cztery rodzaje współwłasności, które obejmują wspólną własność, partnerstwo, wspólną dzierżawę i najem. Jednak TIC jest formą domyślną wśród osób stanu wolnego lub osób fizycznych, które wspólnie nabywają nieruchomość. W Kalifornii właściciele ci mają wspólny status najemców, chyba że ich umowa lub umowa wyraźnie stanowi inaczej, ustanawiając spółkę osobową lub wspólną dzierżawę.
Według SirkinLaw, firmy prawniczej z San Francisco specjalizującej się we współwłasności.
Coraz więcej osób decyduje się na wspólne umowy najmu… jako sposób na maksymalizację swojej siły kupna i sprzedaży. Porozumienia te obniżają ceny i zwiększają wybór dla kupujących, umożliwiając im łączenie zasobów i kupowanie większej liczby nieruchomości, niż mogliby lub chcieliby zrobić.
W poście na blogu z sierpnia 2018 r. Napisali, że konwersje TIC – zmiana struktury własności nieruchomości kondominium w umowę najmu wspólnego – stały się szczególnie popularne w aglomeracjach Los Angeles i San Francisco / Oakland.
Często Zadawane Pytania
Co oznacza Tenancy in Common (TIC)?
Termin „wspólna dzierżawa” (TIC) odnosi się do porozumienia prawnego, w którym dwie lub więcej stron jest współwłaścicielami nieruchomości, takiej jak budynek lub działka. Szczegóły ustaleń tych stron różniłyby się w zależności od przypadku, w zależności od ich indywidualnych umów kupna i umów prawnych. Jednak kluczową cechą TIC jest to, że każda ze stron może sprzedać swój udział w majątku, jednocześnie zastrzegając sobie prawo do przekazania swojego udziału spadkobiercom.
Jaka jest różnica między wspólnym najmem a TIC?
TIC i Joint Tenancy to podobne pojęcia, ponieważ oba odnoszą się do sytuacji, w których dwie lub więcej stron chce wspólnie posiadać nieruchomość. Główna różnica polega jednak na tym, jak strony radzą sobie z sytuacją, w której jedna ze stron musi sprzedać swój udział we własności. W TIC każda ze stron może sprzedać swój udział w dowolnym momencie, podczas gdy w przypadku umowy najmu wspólna sprzedaż ta z konieczności doprowadziłaby do zakończenia umowy.
Co się dzieje, gdy jeden z lokatorów wspólnego lokatora umrze?
Jedną z zalet TIC jest to, że jest w stanie wytrzymać scenariusz, w którym jeden z najemców umiera. W takiej sytuacji udział własnościowy zmarłego już najemcy zostałby przeniesiony na jego nieruchomość. Wówczas zostanie to potraktowane zgodnie z wolą zmarłego najemcy. W międzyczasie wszyscy pozostali przy życiu najemcy mogliby nadal posiadać i zajmować nieruchomość. Z drugiej strony, gdyby miało to nastąpić w ramach umowy najmu współdzielonego, pozostały przy życiu najemca automatycznie odziedziczyłby udział we własności po zmarłym najemcy.