Czy powinieneś kupić dom na aukcji?
Kluczowe wnioski:
- Kupno domu na aukcji jest bardziej ryzykowne niż zakup w zwykłym procesie. Ważne jest, aby być dobrze poinformowanym o tym, jak działają aukcje nieruchomości.
- Aukcje domów można znaleźć za pośrednictwem władz lokalnych, agentów nieruchomości i witryn internetowych, takich jak RealtyTrac.com i Auction.com.
- Nieruchomości na aukcjach często nie pozwalają na oględziny domu ani na żaden legalny sposób, aby osobiście obejrzeć wnętrze. Jeśli nie możesz pozwolić sobie na ryzyko zakupu nieruchomości w złym stanie, trzymaj się aukcji, które pozwolą Ci obejrzeć nieruchomość przed przystąpieniem do licytacji.
- Przejrzyj i zapoznaj się ze wszystkimi zasadami aukcji i przeprowadź należytą staranność w odniesieniu do dowolnej nieruchomości, którą jesteś zainteresowany – na przykład sprawdź roszczenia, zastawy i lokatorów przed złożeniem oferty.
Jak działa kupowanie domu na aukcji
Korzyści z kupowania na aukcji obejmują rozszerzenie opcji i ewentualnie zakup ze zniżką. Możesz spotkać się z mniejszą konkurencją, jeśli chodzi o zakup domu aukcyjnego w porównaniu z kupowaniem w tradycyjny sposób, ale będziesz mieć również do czynienia z inną pulą potencjalnych nabywców – często są to doświadczeni inwestorzy.
Być może największym ryzykiem związanym z kupowaniem na aukcji jest to, że będziesz mieć ograniczoną wiedzę na temat nieruchomości na sprzedaż, co sprawia, że kosztowny błąd staje się realną możliwością. Podobnie jak w przypadku każdego zakupu nieruchomości, będziesz musiał przeczytać, zrozumieć i podpisać wiele dokumentów (najlepiej z pomocą prawnika do spraw nieruchomości).
Wiedza na temat nieruchomości jest bogata w opowieści o domach kupionych na aukcjach za znacznie poniżej wartości rynkowej, a takie okazje istnieją. Jednak aukcje są zazwyczaj bardziej ryzykownym sposobem nabycia nieruchomości niż zakup w zwykłym procesie. Ta rzeczywistość sprawia, że niezwykle ważne jest, aby być dobrze poinformowanym o tym, jak działają aukcje nieruchomości, i ostrożnie podchodzić do nieruchomości, które zamierzasz licytować.
„Wiele osób błędnie uważa, że domy aukcyjne to dobry interes” – mówi John Myers, agent nieruchomości i wykwalifikowany broker z Myers & Myers Real Estate w Albuquerque w stanie Nowy Meksyk. „Niektóre domy aukcyjne to dobra okazja, a inne mogą być duże błąd.”
Aby pomóc Ci uniknąć dużego błędu, oto podstawy aukcji nieruchomości mieszkalnych, dzięki czemu możesz zdecydować, czy ta opcja będzie dla Ciebie odpowiednia – czy chcesz mieszkać w tej nieruchomości, czy wykorzystać ją wyłącznie jako inwestycję.
Jak domy trafiają na aukcję
Istnieją dwa typowe sposoby, w jakie dom może zostać sprzedany na aukcji.
Aukcje wykluczenia
Jeśli właściciel domu nie spłaci kredytu hipotecznego przez co najmniej kilka miesięcy, może popaść w zwłokę i skończyć z przejęciem. W takim przypadku bank składa zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania w urzędzie stanu. Jeśli właściciel domu nie spłaci zadłużenia – lub nie renegocjuje kredytu hipotecznego z pożyczkodawcą – pożyczkodawca może wystawić dom na aukcję i zmusić go do braku spłaty. Te aukcje przejęcia są prowadzone przez powierników wynajętych przez banki .
Aukcje domyślne podatku od nieruchomości
Innym sposobem, w jaki dom trafia do bloku aukcyjnego, jest fakt, że właściciel nie płaci ustalonego podatku od nieruchomości. W takich przypadkach to niezapłacony organ podatkowy, a nie bank, przejmuje nieruchomość. Wynikająca z tego aukcja zastawu podatkowego jest prowadzona przez lokalnego szeryfa, urzędnika lub biuro kontrolne powiatu lub lokalnego organu podatkowego.
Udział w aukcji
Niezależnie od rodzaju aukcji, wydarzenia te mogą odbywać się w fizycznych lokalizacjach, takich jak sądy samorządu terytorialnego i sale konferencyjne w hotelach, a te osobiste aukcje są szybko kończone. Coraz częściej aukcje nieruchomości odbywają się również w Internecie, gdzie mogą trwać dni lub tygodnie.
Kupowanie domów na aukcjach było i będzie popularne, według Earl White, współzałożyciela House Heroes LLC, firmy inwestycyjnej zajmującej się inwestycjami w nieruchomości na Florydzie, która kupuje domy, mieszkania i wolne grunty pod zabudowę mieszkaniową. „Właściciele najemcy z ograniczonym budżetem i specjaliści od nieruchomości migrują do źródeł, w których występuje mniejsza konkurencja”, mówi. „Naturalnie, nieruchomości aukcyjne generują mniej ofert, co skutkuje niższą ceną sprzedaży. Jednak aukcje wykluczenia nie zapewniają rabatów, które istniały w czasie kryzysu [mieszkaniowego] ”.
White nadal wyjaśnia, że gdy dostępnych jest mniej nieruchomości, kupujący są bardzo zmotywowani ze względu na aprecjację domu i korzystne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Mówi, że aukcje internetowe zwiększyły konkurencję i podniosły ceny.
Znajdowanie aukcji nieruchomości
Jednym ze sposobów znajdowania aukcji jest bezpośredni kontakt z samorządami lub odwiedzanie ich witryn internetowych w celu uzyskania informacji, a następnie kontakt telefoniczny w celu potwierdzenia szczegółów. Innym jest za pośrednictwem witryn takich jak RealtyTrac.com i Auction.com. Jednak informacje online nie zawsze są dokładne.
Mogą być wymienione nieruchomości, które są przed przejęciem, ponieważ właściciel zalega z płatnościami. Te nieruchomości mogą nigdy nie zostać wystawione na sprzedaż, ponieważ ich właściciele nadrabiają zaległości w płatnościach lub zawarli umowę z pożyczkodawcami.
Lokalni agenci i pośrednicy w obrocie nieruchomościami również mogą być cennymi zasobami. Niestety możesz nie znaleźć ich chętnych do pomocy, ponieważ agenci i brokerzy nie zarabiają automatycznie prowizji na aukcjach na żywo. Jednak ci pośrednicy w handlu nieruchomościami mogą zarabiać prowizje za pośrednictwem aukcji internetowych.
Dane dotyczące wielu usług aukcyjnych
Według White’a bezpośrednie raporty usługi wielokrotnego wystawiania (MLS) są o wiele bardziej wartościowe dla potencjalnych kupujących niż aukcje online, ponieważ zawierają pełne dane aukcji, w tym zdjęcia i, co najważniejsze, niepubliczne komentarze brokerów. „Niepubliczne komentarze są ważne, ponieważ zawierają krytyczne informacje wpływające na cenę sprzedaży i dni na rynku” – mówi White. Informacje te mogą obejmować wady nieruchomości, opcje finansowania, obłożenie i dzierżawy najemców.
Najlepszym sposobem oceny nieruchomości na aukcji jest współpraca z pośrednikami w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawcami i wykonawcami. Przedstawiciele branży znają koszty budowy i przebudowy i potrafią dokładnie oszacować wartość nieruchomości oraz koszt prac, których może ona potrzebować.
Chociaż zasady różnią się w zależności od lokalizacji, według White’a rekordy MLS i hrabstw są często dostępne tylko dla licencjobiorców nieruchomości. Z jego doświadczenia wynika, że zazwyczaj chętnie udzielą bezpłatnej pomocy, jeśli się z nimi skontaktujesz.
White zauważa również, że zanikają aukcje osobiste, ponieważ nawet mniejsze hrabstwa przenoszą je do sieci. Miami i Palm Beach to dwie lokalizacje, w których zarówno aukcje podatkowe, jak i aukcje przejęcia są teraz w pełni online.
Należy pamiętać, że aukcje wykluczenia są często odkładane lub anulowane, nawet w ostatniej chwili. Pożyczkodawca mógł nie uzyskać wszystkich wymaganych dokumentów lub pożyczkobiorca mógł opracować rozwiązanie pozwalające uniknąć egzekucji.
Co powinni wiedzieć oferenci
Przed przystąpieniem do licytacji na aukcji nieruchomości powinieneś zrozumieć ryzyko, jakie podejmujesz. Zły zakup może cię prześladować przez lata. Musisz także zrozumieć zasady aukcji i być przygotowanym do ich przestrzegania przed przystąpieniem do udziału.
Będziesz musiał się zarejestrować i wpłacić depozyt zwrotny w wysokości od 5% do 10% przewidywanej ceny sprzedaży nieruchomości podmiotowi prowadzącemu aukcję. Jeśli aukcja odbywa się osobiście, pamiętaj, aby zgłosić się co najmniej na godzinę przed planowanym rozpoczęciem i uzyskać oficjalną kartę, którą podniesiesz, gdy będziesz gotowy do licytacji.
Wygranie nieruchomości na aukcji może działać na dwa różne sposoby.
- W aukcji potwierdzającej pożyczkodawcę pożyczkodawca nie musi akceptować Twojej oferty, nawet jeśli złożyłeś najwyższą ofertę.
- W aukcji absolutnej wygrywająca oferta otrzymuje nieruchomość.
Ceną wywoławczą aukcji może być saldo zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego lub niższa kwota mająca na celu pobudzenie licytacji. W aukcji wykluczenia pożyczkodawca nie może czerpać zysków z aukcji. Często te nieruchomości są sprzedawane ze stratą; jeśli istnieje zysk, ma on zostać przekazany właścicielowi domu, który został przejęty, po spłaceniu kredytu hipotecznego i wszelkich innych zastawów. Nieruchomości na aukcjach nie zawsze są świetnymi okazjami – na przykład licytator może ustawić ukrytą cenę minimalną nieruchomości, która jest minimalną kwotą, którą należy zaoferować.
„Niezależnie od tego, czy kupujący bierze udział w aukcji osobiście, czy w Internecie, musi pamiętać, że dla każdej nieruchomości istnieje cena progowa, w przypadku której mądry zakup może stać się głupim zakupem, i nie wolno mu pozwolić, aby wydarzenie, miejsce lub ich emocje wpłynąć na ich decyzję ”, radzi Ron Humes, pośrednik w handlu nieruchomościami od 2000 r. i obecny wiceprezes ds. operacji w firmie Post Modern Marketing w Lexington w stanie Kentucky.
Dostęp do właściwości
Nieruchomości na aukcjach rzadko zapewniają potencjalnym nabywcom taki sam poziom dostępu, jak nieruchomości sprzedawane tradycyjnie. Najprawdopodobniej nie będziesz mógł spacerować po nieruchomości ze swoim agentem w dogodnym dla siebie czasie, chociaż niektóre firmy aukcyjne oferują domy otwarte.
„Osobiście nigdy nie poleciłbym klientowi zakupu nieruchomości zdalnie bez uprzedniego przeprowadzenia testu gałki ocznej” – mówi David Roberson, prawnik i pośrednik w obrocie nieruchomościami w San Jose w Kalifornii. On i jego żona są właścicielami 22 nieruchomości do wynajęcia w trzech stanach, a on jest właścicielem i operatorem Silicon Valley Property Management Group. Ty lub Twój zaufany zespół inwestycyjny powinniście dokładnie ocenić zarówno nieruchomość, którą rozważasz, jak i osoby, z którymi masz do czynienia, zanim podejmiesz zobowiązanie prawne lub finansowe.
Podobnie Humes ostrzega, że źródła podające bieżącą lub przyszłą wartość nieruchomości mogą być niedokładne, chyba że na miejscu zostanie przeprowadzona ocena przez profesjonalistów, którzy wiedzą, jak zebrać i ocenić wszystkie niezbędne szczegóły. Najlepszym sposobem oceny aukcji jest współpraca z profesjonalistami – pośrednikami w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawcami i wykonawcami – którzy rozumieją koszty budowy i przebudowy oraz potrafią dokładnie oszacować aktualną i przyszłą wartość nieruchomości oraz koszt prac, których ona potrzebuje.
Stan nieruchomości i przeglądy
Dom może mieć różnego rodzaju problemy – pamiętaj, że kiedyś należał do kogoś, kogo nie było stać na kredyt hipoteczny lub podatki od nieruchomości, więc właściciela prawdopodobnie też nie było stać na rutynową konserwację lub naprawy. Ponadto, gdy utrata domu wydawała się nieunikniona, właściciel mógł go celowo zaniedbać lub nawet poważnie uszkodzić. Ponadto, pusta nieruchomość mogła zostać zdewastowana lub zajęta przez lokatorów.
Załóżmy, że jeśli nieruchomość wygląda okropnie z zewnątrz, to prawdopodobnie od wewnątrz wygląda okropnie. Nieruchomości na aukcji są sprzedawane w stanie, w jakim są, a będziesz musiał być w stanie pozwolić sobie na wszelkie naprawy. Choć może to być kuszące, nie powinieneś wchodzić do środka, aby uzyskać lepszy obraz stanu nieruchomości. Być może widziałeś płetwy w telewizji wchodzące na podwórka, zaglądające do środka lub nawet wspinające się przez okna, ale jest to nielegalne i zdecydowanie nie chcesz przeszkadzać nikomu w domu, nie tylko z uprzejmości, ale także ze względów bezpieczeństwa. Poszukaj informacji o historii własności nieruchomości w aktach władz lokalnych, porozmawiaj z lokalnymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami iz szacunkiem poproś o informacje sąsiadów.
Nieruchomości na aukcjach często nie pozwalają na oględziny domu ani na żaden legalny sposób, aby osobiście obejrzeć wnętrze. Jeśli nie możesz pozwolić sobie na ryzyko zakupu nieruchomości w złym stanie, trzymaj się aukcji, które pozwalają na sprawdzenie nieruchomości przed przystąpieniem do licytacji. Bez tych informacji ustalenie, w co się pakujesz, jakie będą koszty naprawy nieruchomości i jej prawdziwej wartości, może być trudne, dopóki nie zostaniesz właścicielem.
Nawet jeśli możesz uzyskać inspekcję w domu, nadal ma to swoje ograniczenia. Problemy za ścianami, sufitami i podłogami mogą nie być widoczne, dopóki nie przejmiesz posiadania. Jeśli media są wyłączone, możesz nie być w stanie wykryć wycieków, problemów elektrycznych, uszkodzonych urządzeń lub wadliwego działania sprzętu HVAC.
Opcje płatności: Planuj z wyprzedzeniem
Kupno nieruchomości na aukcji wymaga zwykle dużej ilości gotówki. Każda firma aukcyjna i rząd hrabstwa mają własne wymagania dotyczące płatności, ale prawdopodobnie będziesz potrzebować gotówki, aby zabezpieczyć swoje prawo do składania ofert. Kwoty zaliczek i sposoby zakupu często zależą od nieruchomości i domu aukcyjnego. Bardziej elastyczne opcje finansowania mogą być dostępne poprzez zakup nieruchomości będącej własnością banku w tradycyjny sposób. Aukcje to nie jedyny sposób na kupowanie przejęć.
Jeśli chodzi o zapłatę, licytanci biorący udział w aukcji powinni przynieść gotówkę, przekaz pieniężny lub czek kasowy na kwotę wymaganą przez prowadzącego aukcję. Zwykle będziesz musiał zapłacić za nieruchomość w całości natychmiast po wygraniu aukcji. Czasami może minąć do następnego dnia na dokonanie płatności. Niedokonanie płatności może skutkować przepadkiem depozytu i wykluczeniem z przyszłych aukcji. Przygotuj się na przedstawienie dowodu środków, aby wykazać, że możesz sfinalizować zakup. Jeśli licytujesz jako podmiot, taki jak LLC, trust lub spółka komandytowa, a nie jako osoba fizyczna, może być konieczne okazanie dokumentów podmiotu.
Zwycięzcy przechodzą przez depozyt escrow i zamykają je tak samo, jak w przypadku każdego innego zakupu domu. Oferenci na aukcjach nieruchomości to często inwestorzy w nieruchomości, których stać na zapłatę gotówką. W przypadku aukcji, które pozwalają na sfinansowane zakupy, musisz wcześniej uzyskać wstępną kwalifikację. Niektóre domy aukcyjne wolą, abyś współpracował z ich stowarzyszonymi pożyczkodawcami i mają tych pożyczkodawców na miejscu podczas aukcji. Jednak wcześniej przeprowadź badania, aby określić stopy procentowe dostępne u konkurujących pożyczkodawców. Ta informacja może dać ci pewną przewagę.
Upewnij się również, że rozumiesz opłaty aukcyjne, które będziesz musiał pokryć. „Domy kupowane na aukcjach wielokrotnie wiążą się z kosztami i opłatami od licytatorów, banków, prawników i innych firm, które są zobowiązane do wystawienia nieruchomości na aukcję” – mówi Humes. „Nierzadko zdarza się, że 10% opłat aukcyjnych, odsetki i kary bankowe, opłaty adwokackie, 12% opłaty za prowadzenie sprzedaży i opłaty za przygotowanie nieruchomości, które są przekazywane kupującemu”.
Sprawdź, czy nie ma roszczeń, zastawów i lokatorów
Zanim złożysz ofertę, będziesz chciał wynająć firmę zajmującą się wyszukiwaniem tytułów, aby sprawdzić, kto może mieć zastaw na nieruchomości. Jako właściciel staniesz się odpowiedzialny za wszelkie zastawy, co oznacza więcej pieniędzy z kieszeni.
Mogą istnieć inne roszczenia wobec domu – nie tylko zastawy podatkowe, ale także zastawy kontrahenta lub druga hipoteka. Oferenci powinni skontaktować się z firmą aukcyjną, aby upewnić się, że nieruchomość ma jasny tytuł. Jeśli wygrasz aukcję, będziesz chciał wykupić ubezpieczenie tytułu własności podczas escrow lub natychmiast po jej zamknięciu, aby zabezpieczyć się przed wszelkimi zastawami nie odkrytymi podczas wyszukiwania tytułu.
W niektórych przypadkach (były) właściciel lub lokator będzie zajmował nieruchomość i będziesz musiał ich eksmitować – jest to często długotrwały proces, który może być w najlepszym przypadku nieprzyjemny, aw najgorszym kosztowny. Bardziej korzystne mogłoby być po prostu zaoferowanie im z góry kilku tysięcy dolarów za wyprowadzkę i przekazanie kluczy.
Powstrzymaj się od robienia czegokolwiek, dopóki nie zdobędziesz tytułu. Uniknij chęci rozpoczęcia remontu lub wprowadzenia się do nieruchomości natychmiast po otrzymaniu zaświadczenia o sprzedaży. Nadal będziesz musiał poczekać do 10 dni, aby otrzymać certyfikat własności. Nieruchomość nie należy do Ciebie, dopóki nie posiadasz tego certyfikatu; właściciel nadal mógł zachować swoje prawo do mieszkania, składając sprzeciw wobec sprzedaży w sądzie lub spłacając kredyt.
Podsumowanie
Domy przejęte przez przejęcie mogą być atrakcyjne finansowo, ale przed zakupem należy rozważyć wiele przeszkód. Również fakt, że dom jest na sprzedaż na aukcji, nie oznacza, że będziesz w stanie go kupić za dobrą cenę (lub że dom jest dobrą okazją za każdą cenę – może to być dół na pieniądze). Jednak dla bystrych, inteligentnych i zmotywowanych osób warto zbadać aukcje nieruchomości jako sposób na niedrogie odebranie domu lub nieruchomości inwestycyjnej.
Biorąc to pod uwagę, rozważ nieruchomości niesprzedane na aukcji jako alternatywę. „Można znaleźć lepszą ofertę podczas negocjacji ze sprzedawcą, który ma udziały w nieruchomości i może negocjować we własnym imieniu bez wszystkich kar i opłat związanych z aukcją” – radzi Humes. „Możesz mieć również większą konkurencję na aukcjach ze strony firm, które kupują nieruchomości, aby zmienić ich model biznesowy. Domy sprzedawane na aukcji nie zawsze są najlepszą ofertą dla przeciętnego nabywcy domu ”.
Jeśli jesteś zainteresowany próbą odebrania okazyjnej nieruchomości na aukcji, musisz się wiele nauczyć. Aukcje są bardziej ryzykownym sposobem zakupu nieruchomości niż za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ważne jest, aby być bardzo dobrze poinformowanym o procesie i nieruchomościach, w przypadku których jesteś zainteresowany licytacją. Współpraca z lokalnym agentem nieruchomości lub brokerem w celu zidentyfikowania potencjalnych nieruchomości może pomóc, chociaż mogą nie być zainteresowani, chyba że uda Ci się zawrzeć umowę o odszkodowanie.
Na koniec upewnij się, że dokładnie zapoznałeś się ze wszystkimi zasadami aukcji i przeprowadzisz należytą staranność w stosunku do nieruchomości przed złożeniem oferty. Zwróć się do prawnika zajmującego się nieruchomościami – najlepiej takiego, który ma doświadczenie w sprzedaży przejęć – aby upewnić się, że rozumiesz, jakie będą twoje obowiązki i zobowiązania, jeśli okażesz się wygrywającym oferentem.