Punkty opłacane przez sprzedawcę
Co to są punkty opłacane przez sprzedawcę?
Termin „punkty opłacane przez sprzedającego” odnosi się do koncesji lub rabatu oferowanych przez sprzedawcę kupującemu w ramach transakcji. Punkty obniżają cenę zakupu zapłaconą przez kupującego przy zamknięciu. Punkty opłacane przez sprzedawcę są powszechnie stosowane w transakcjach na rynku nieruchomości i zwykle składają się z kwoty ryczałtowej zapłaconej pożyczkodawcy kupującego. Punkty te pomagają obniżyć koszty zamknięcia lub oprocentowanie, które kupujący musi zapłacić za swój kredyt hipoteczny, gdzie jeden punkt jest równowartością jednego procenta kredytu hipotecznego.
Kluczowe wnioski
- Punkty opłacane przez sprzedającego to rabaty lub koszty płacone przez sprzedającego nieruchomość lub inny składnik aktywów w imieniu kupującego.
- Sprzedający mogą złożyć ofertę zapłacenia punktów rabatowych w transakcji dotyczącej nieruchomości na poczet hipoteki lub kosztów zamknięcia, aby zachęcić kupującego do sfinalizowania transakcji.
- Punkty opłacane przez sprzedawcę zmniejszają oprocentowanie kredytu hipotecznego o 1%.
- IRS może zezwolić na odliczenie punktów z Twojego zeznania podatkowego.
Zrozumienie punktów opłacanych przez sprzedawcę
oprocentowanie kredytu hipotecznego o określony procent.
Kupujący domy czasami kupują punkty hipoteczne, aby obniżyć oprocentowanie pożyczki w celu zaoszczędzenia na całkowitym koszcie odsetek przez cały okres pożyczki. Opłata za punkty hipoteczne uiszczana jest w momencie zamknięcia kredytu lub podpisania dokumentów z pożyczkodawcą. Chociaż nabywcy domów zwykle kupują punkty hipoteczne, czasami sprzedawca może zaoferować zapłatę punktów hipotecznych w imieniu kupującego, aby zachęcić go do zakupu domu.
Wysokość obniżenia oprocentowania za każdy punkt może się różnić w zależności od pożyczkodawców, ale zazwyczaj zakup jednego punktu hipotecznego obniżyłby oprocentowanie pożyczki o 0,25%. Innymi słowy, oprocentowanie kredytu hipotecznego w wysokości 4% zostałoby obniżone do 3,75%. Zazwyczaj jeden punkt hipoteczny kosztuje 1% kwoty pożyczki, co oznacza, że zakup jednego punktu hipotecznego w przypadku pożyczki w wysokości 200 000 USD kosztowałby 2000 USD (0,01 * 200 000 USD).
Uwagi specjalne
Jako kupujący możesz obniżyć swoje obciążenie podatkowe, korzystając z odliczeń od odsetek i punktów hipotecznych. Ale są pewne wymagania, które należy spełnić, zanim będzie można to zrobić.
Możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego tylko od pierwszych 750 000 USD całkowitego zadłużenia. Internal Revenue Service (IRS) nie pozwala wyjść poza ten limit-up do $ 1 milion, tylko jeśli poniesione swój dług przed 16 grudnia 2017 roku
Kredyt hipoteczny musi zostać wykorzystany na sfinansowanie Twojego głównego miejsca zamieszkania. Zapłacone punkty nie mogą dotyczyć kosztów, które są wyszczególnione osobno na zamknięciu lub w arkuszu rozliczenia. Koszty te obejmują opłaty za wycenę, opłaty za tytuł, opłaty za inspekcje, opłaty adwokackie i podatki od nieruchomości.
Wreszcie, pożyczkodawcy muszą oferować punkty zgodnie z przyjętą praktyką w Twojej okolicy. Punkty muszą być obliczone jako procent kwoty głównej pożyczki, a kwota musi być wyraźnie określona jako punkty na wyciągu z rozliczenia, aby można było kwalifikować się do odliczenia.
Możesz zapłacić mniej odsetek, jeśli sprzedawca zaoferuje Ci punkty, zamiast obniżenia ceny zakupu o tę samą kwotę, więc dobrze jest zważyć liczby, zanim się na cokolwiek zgodzisz.
Korzyści z punktów opłacanych przez sprzedawcę
Punkty opłacane przez sprzedawcę oferują korzyści zarówno kupującym, jak i sprzedającym.
Niższe koszty odsetek
Punkty sprzedawcy obniżają stopę procentową, jaką kupujący płaci pożyczkodawcy za kredyt hipoteczny Te punkty mają również wpływ na zwiększenie zaliczki kupującego poprzez zmniejszenie ceny, która ostatecznie zostanie zapłacona za dom, ponieważ pożyczkobiorca zapłaci mniejsze odsetki w trakcie trwania pożyczki.
Punkty sprzedawcy można również wykorzystać do obniżenia miesięcznej raty, pomagając pożyczkobiorcy łatwiej sobie pozwolić na kredyt hipoteczny. Jeśli oprocentowanie kredytu hipotecznego jest obniżone, miesięczna rata jest również zwykle obniżana.
Odliczenie podatku
Jak wspomniano powyżej, punkty opłacane przez sprzedawcę mają również zalety podatkowe dla kupującego. Można je odliczyć od podatku dochodowego nabywcy domu jako odsetki od kredytu hipotecznego.(IRS) traktuje punkty opłacone przez sprzedającego jako odsetki zapłacone z góry lub odsetki zapłacone przez nabywcę domu. Odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od całkowitego dochodu właściciela domu podlegającego opodatkowaniu, gdy składa on podatek. W rezultacie punkty sprzedawcy mogą być również odliczane, zmniejszając zobowiązanie podatkowe kupującego.
Sprzedawcy mogą szybko sprzedać swój dom
Osoby, które chcą szybko sprzedać swoje domy, mogą zachęcić kupujących do dopełnienia oferty punktami opłacanymi przez sprzedawcę. Punkty sprzedawcy mogą być bardziej atrakcyjną opcją niż zwykły rabat. Dlatego.
Załóżmy, że sprzedajesz swój dom, którego cena katalogowa wynosi 200 000 USD, ale jesteś gotów przyjąć ofertę w wysokości 195 000 USD. Możesz obniżyć cenę katalogową o 5000 USD lub strategicznie zaoferować 5000 USD w punktach sprzedawcy. Nadal będziesz miał taką samą kwotę pieniędzy, ale kupującemu prawdopodobnie będzie lepiej, jeśli skorzystasz z punktów w porównaniu ze zniżką w wysokości 5000 USD. Punkty te wiązałyby się z odliczeniem podatku i obniżeniem oprocentowania kredytu, co obniżyłoby całkowity koszt odsetek kredytu hipotecznego.
Przykład punktów opłaconych przez sprzedawcę
Oto hipotetyczny przykład pokazujący, jak działają punkty opłacane przez sprzedawcę. Załóżmy, że kupujący chce kupić dom za cenę 250 000 USD. Kupujący planuje wpłacić zaliczkę w wysokości 50 000 USD lub 20% ceny zakupu.
W rezultacie kupujący planuje zaciągnąć pożyczkę hipoteczną w wysokości 200 000 USD, spłacaną w miesięcznych ratach przez 30 lat, z oprocentowaniem 4,50%. Poniżej znajdują się szczegóły finansowe pożyczki.
Jak pokazano powyżej, miesięczna rata kredytu hipotecznego kupującego wynosiłaby 1013 USD bez podatku od nieruchomości i ubezpieczenia domu. Pod koniec 30-letniego okresu dom kosztowałby kupującego 164 814 dolarów odsetek.
Sprzedawca decyduje się zaoferować dwa punkty opłacane przez sprzedawcę. Pożyczkodawca obniża oprocentowanie o 0,25% za każdy punkt, co oznacza, że nowa stopa procentowa wynosi 4,0%. Poniżej znajdują się nowe szczegóły finansowe pożyczki.
Miesięczna rata kredytu hipotecznego kupującego spadłaby do 955 dolarów miesięcznie, bez podatku od nieruchomości i ubezpieczenia domu. Pod koniec 30-letniego okresu dom kosztowałby kupującego 143 739 dolarów odsetek.
Zakładając, że w trakcie pożyczki nie dokonano żadnych dodatkowych płatności, kupujący zaoszczędziłby 21 074 USD do czasu spłaty pożyczki hipotecznej w ciągu 30 lat, dzięki punktom opłaconym przez sprzedającego.