Dodaj trochę nieruchomości do swojego portfela
Ponieważ nieruchomości stały się trwałą częścią macierzy alokacji aktywów kapitałowych zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i detalicznych, fundusze nieruchomości odnotowały ostatnio stały wzrost. Ze względu na kapitałochłonny charakter inwestowania w nieruchomości, wymóg aktywnego zarządzania, a także wzrost możliwości na rynku nieruchomości na świecie, instytucje poszukujące efektywnego zarządzania aktywami stopniowo przechodzą do wyspecjalizowanych funduszy funduszy nieruchomości (FOF).
To samo odnosi się teraz do inwestorów detalicznych, którzy mogą skorzystać z dostępu do znacznie szerszego niż wcześniej wyboru funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości, co pozwala na efektywną alokację kapitału i dywersyfikację.
Jak każdy inny sektor inwestycyjny, nieruchomości mają swoje wady i zalety. Należy to jednak wziąć pod uwagę w przypadku większości portfeli inwestycyjnych, a fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości ( REIT ) i fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości postrzegane są jako prawdopodobnie najlepsze metody wypełnienia tej alokacji.
Kluczowe wnioski
- Zarówno inwestorzy detaliczni, jak i instytucjonalni powinni wziąć pod uwagę fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT) i fundusze wspólnego inwestowania w nieruchomości, aby uzyskać zróżnicowany portfel inwestycyjny.
- REIT zazwyczaj posiadają i zarządzają nieruchomościami, takimi jak lokale mieszkalne, centra handlowe, centra handlowe, powierzchnie biurowe i hotele.
- Nieruchomościowe fundusze inwestycyjne, które same inwestują przede wszystkim w REIT-y i spółki zarządzające nieruchomościami, mogą zapewnić zdywersyfikowaną ekspozycję na nieruchomości o stosunkowo niewielkim kapitale.
- Wielu inwestorów detalicznych nie zdaje sobie sprawy, że być może już inwestują w nieruchomości bezpośrednio, posiadając dom.
Bariery w inwestowaniu w nieruchomości
Inwestycje w nieruchomości od dawna są zdominowane przez dużych graczy, takich jak fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe i inne duże instytucje finansowe. Dzięki globalizacji inwestowania w nieruchomości i pojawieniu się nowych możliwości offshore, które pozwalają na większy stopień dywersyfikacji, a także potencjał zwrotu, istnieje obecnie tendencja do zajmowania trwałego miejsca w alokacji portfela instytucjonalnego.
Stała alokacja kapitału w zakresie nieruchomości wiąże się z pewnymi unikalnymi przeszkodami. Przede wszystkim jest wysoce kapitałochłonny. W przeciwieństwie do akcji, które można kupować w małych ilościach, inwestycje w nieruchomości komercyjne zazwyczaj wymagają znacznych kwot z góry, a niepłynnymi portfelami i specyficznym ryzykiem w zależności od lokalizacji lub rodzaju nieruchomości.
Nieruchomości wymagają również aktywnego zarządzania i konserwacji, co jest pracochłonne i kosztowne. W porównaniu do zarządzania tradycyjnymi inwestycjami, zarządzanie alokacją nieruchomości wymaga znacznych zasobów i planowania.
W wyniku tych problemów instytucje skłaniają się ku funduszom nieruchomości i funduszom funduszy. Te same korzyści mogą osiągnąć inwestorzy indywidualni poprzez fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości lub REIT. Podczas gdy poszczególne REIT często posiadają kilka nieruchomości, jeszcze większą dywersyfikację można teraz osiągnąć poprzez fundusze REIT typu ETF (ETF) oraz fundusze inwestycyjne nieruchomości, z których każdy inwestuje w kilka różnych REIT.
Obecnie nawet inwestorzy detaliczni mogą z łatwością dodawać inwestycje w nieruchomości do swoich portfeli. Oto kilka sposobów, w jakie inwestorzy indywidualni mogą uzyskać dostęp do potencjału zwrotu z nieruchomości i uzyskać ekspozycję na tę klasę aktywów.
Inwestycje bezpośrednie
Strategia ta dotyczy inwestorów bezpośrednio wybierających określone nieruchomości i kupujących je jako inwestycje. Często będą to nieruchomości dochodowe, które oprócz wzrostu wartości rynkowej generują dochód z wynajmu.
Ogromną zaletą tej strategii jest kontrola. Bezpośrednia własność majątku pozwala na opracowanie i realizację strategii, a także na bezpośredni wpływ na zwrot. Jednak inwestycje bezpośrednie bardzo utrudniają stworzenie dobrze zdywersyfikowanego portfela nieruchomości. Wiąże się to również z zostaniem wynajmującym wraz ze wszystkimi dodatkowymi kosztami, ryzykiem i problemami związanymi z zarządzaniem, które może przynieść.
W przypadku większości inwestorów detalicznych alokacja nieruchomości nie jest wystarczająco duża, aby umożliwić zakup wystarczającej liczby nieruchomości w celu prawdziwej dywersyfikacji. Zwiększa również ekspozycję na lokalny rynek nieruchomości, a także ryzyko związane z nieruchomościami.
Własność domu
Wielu inwestorów detalicznych, którzy nie rozważali alokacji nieruchomości do swoich portfeli inwestycyjnych, nie zdaje sobie sprawy, że być może już inwestują w nieruchomości, będąc właścicielem domu. Nie tylko mają już ekspozycję na nieruchomości, ale większość z nich podejmuje również dodatkowe ryzyko finansowe, mając kredyt hipoteczny na dom. W przeważającej części ta ekspozycja była korzystna, pomagając wielu osobom zgromadzić kapitał wymagany do przejścia na emeryturę.
Fundusze inwestycji w nieruchomości (REIT)
Akcje REIT reprezentują prywatne i publiczne akcje spółek o strukturze trustu, które inwestują w nieruchomości, kredyty hipoteczne lub inne zabezpieczone inwestycje w nieruchomości. REIT zazwyczaj posiadają i zarządzają nieruchomościami. Mogą to być nieruchomości mieszkalne wielorodzinne, centra handlowe związane ze sklepami spożywczymi, lokalne nieruchomości handlowe i centra ze striptizem, centra handlowe, komercyjne powierzchnie biurowe i hotele.
Trusty inwestycyjne na rynku nieruchomości są zarządzane przez radę dyrektorów, która podejmuje decyzje dotyczące zarządzania inwestycjami w imieniu trustu. REIT płacą niewielki federalny podatek dochodowy lub nie płacą go wcale, o ile wypłacają akcjonariuszom 90% podlegającego opodatkowaniu dochodu w postaci dywidend. Mimo że ulga podatkowa zwiększa przepływy pieniężne po opodatkowaniu, niezdolność REIT do zatrzymania gotówki może znacznie utrudnić wzrost i długoterminową aprecjację. Oprócz korzyści podatkowych, REIT zapewnia wiele takich samych zalet i wad jak akcje.
Menedżerowie REIT przedstawiają strategiczną wizję i podejmują decyzje dotyczące inwestycji i nieruchomości, rozwiązując tym samym kwestie związane z zarządzaniem dla inwestorów. Największą wadą REIT-ów dla inwestorów detalicznych są trudności związane z inwestowaniem przy ograniczonym kapitale oraz znaczna ilość wiedzy i analiz dotyczących konkretnych aktywów, wymaganych do ich wyboru i prognozowania ich wyników.
Inwestycje REIT mają znacznie wyższą korelację z ogólnym rynkiem akcji w porównaniu z inwestycjami w nieruchomości, co prowadzi niektórych do bagatelizowania ich cech dywersyfikacji. Zmienność na rynku REIT była również wyższa niż na rynku nieruchomości bezpośrednich. Wynika to z wpływu sił makroekonomicznych na wartości REIT oraz z faktu, że akcje REIT są wyceniane w sposób ciągły, podczas gdy na nieruchomości bezpośrednie większy wpływ mają lokalne rynki nieruchomości i wycenia się je metodą wyceny, która ma tendencję do płynnych zwrotów z inwestycji.
Inwestorzy, którzy nie mają chęci, wiedzy lub kapitału do samodzielnego zakupu gruntu lub nieruchomości, mogą uczestniczyć w dochodzie i potencjale długoterminowego wzrostu nieruchomości za pośrednictwem funduszy nieruchomości.
Fundusze powiernicze w zakresie nieruchomości
Same fundusze inwestycyjne zajmujące się nieruchomościami inwestują przede wszystkim w REIT-y i spółki zarządzające nieruchomościami, korzystając z profesjonalnych zarządzających portfelami i przeprowadzając ekspertyzy. Dają możliwość uzyskania zróżnicowanej ekspozycji na nieruchomości przy stosunkowo niewielkim kapitale. W zależności od strategii i celów dywersyfikacji, zapewniają inwestorom znacznie szerszy wybór aktywów, niż można by osiągnąć kupując same akcje REIT, a także zapewniają elastyczność łatwego przechodzenia z jednego funduszu do drugiego.
Elastyczność jest również korzystna dla inwestora funduszy wspólnego inwestowania ze względu na porównywalną łatwość nabywania i zbywania aktywów na systematycznej i regulowanej wymianie, w przeciwieństwie do inwestowania bezpośredniego, które jest żmudne i kosztowne. Bardziej spekulacyjni inwestorzy mogą taktycznie przeważyć niektóre nieruchomości lub ekspozycje regionalne w celu maksymalizacji zwrotu.
Stworzenie ekspozycji na szeroką bazę funduszy inwestycyjnych może również obniżyć koszty transakcyjne i prowizje związane z zakupem poszczególnych akcji REIT. Kolejną istotną zaletą dla inwestorów detalicznych są informacje analityczne i badawcze przekazywane przez fundusze na temat nabytych aktywów, a także spojrzenie zarządu na rentowność i wyniki nieruchomości, zarówno jako konkretnych inwestycji, jak i jako klasy aktywów.
Fundusze inwestycyjne mogą jednak być mniej płynne i wiązać się z wyższymi opłatami za zarządzanie niż fundusze REIT lub REIT ETF. Chociaż fundusze wspólnego inwestowania w nieruchomości wnoszą płynność do tradycyjnie niepłynnej klasy aktywów, przeciwnicy uważają, że nie mogą się równać z bezpośrednimi inwestycjami w nieruchomości.
Podsumowanie
Chociaż inwestorzy indywidualni mogą i powinni brać pod uwagę własność domów podczas alokacji swojego portfela, mogą również rozważyć dodatkowe, bardziej płynne inwestycje w nieruchomości.
Dla osób z niezbędnymi umiejętnościami handlowymi i kapitałem, inwestowanie REIT zapewnia dostęp do niektórych korzyści z inwestowania w nieruchomości bez konieczności posiadania bezpośredniej własności. Dla innych, którzy rozważają mniejszą alokację lub dla tych, którzy nie chcą być obarczeni selekcją aktywów, ale którzy wymagają maksymalnej dywersyfikacji, fundusze inwestycyjne nieruchomości byłyby odpowiednim wyborem.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.