Prowadzenie inwestycji w hipoteki na rynku nieruchomości (REMIC)
Co to jest pośrednik inwestowania w hipoteki na rynku nieruchomości (REMIC)?
Termin fundusz inwestycyjny na rynku nieruchomości (REMIC) odnosi się do spółki specjalnego przeznaczenia (SPV) lub instrumentu dłużnego, który łączy kredyty hipoteczne i emituje papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS).
REMIC to złożone inwestycje, które generują dochód dla emitentów i inwestorów. Pule kredytów hipotecznych są zazwyczaj dzielone na transze, przepakowywane i sprzedawane inwestorom jako indywidualne papiery wartościowe. REMIC może przybierać kilka różnych form i ogólnie są uważane za jednostki tranzytowe. Jako takie są zwolnione z bezpośredniego opodatkowania.
Kluczowe wnioski
- Pośrednik inwestowania w hipoteki na rynku nieruchomości to spółka celowa służąca do łączenia kredytów hipotecznych i emisji papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką.
- REMICs zostały po raz pierwszy zatwierdzone przez uchwalenie ustawy o reformie podatkowej z 1986 r.
- Kanał inwestycyjny hipoteczny na nieruchomości może być zorganizowany jako spółka osobowa, trust, korporacja lub stowarzyszenie i jest zwolniony z podatków federalnych.
Zrozumienie relacji inwestowania w hipoteki na rynku nieruchomości (REMIC)
Po raz pierwszy zezwolenie na prowadzenie inwestycji w nieruchomości (REMIC) uzyskało uchwalenie ustawy o reformie podatkowej z 1986 r. Posiadają komercyjne i mieszkaniowe kredyty hipoteczne w formie powiernictwa i emitują udziały w tych sekurytyzowanych kredytach hipotecznych dla inwestorów. Uważane są za bezpieczną opcję dla inwestorów niechętnych ryzyku.
REMIC łączy poszczególne kredyty hipoteczne w pule w oparciu o ryzyko i termin zapadalności, podobnie jak zabezpieczone zobowiązania hipoteczne (CMO). Następnie dzieli się je na obligacje lub inne papiery wartościowe, które są następnie sprzedawane inwestorom. Te papiery wartościowe są następnie przedmiotem obrotu na wtórnym rynku kredytów hipotecznych.
Niektórzy z najważniejszych w branży emitentów pośredników w zakresie inwestycji hipotecznych na rynku nieruchomości toFannie Mae i Freddie Mac. Te firmy są wspierane przez rząd federalny. Chociaż w rzeczywistości nie udzielają kredytów hipotecznych, gwarantują kredyty mieszkaniowe udzielane przez innych pożyczkodawców na rynku wtórnym. Inni emitenci REMIC to pożyczkodawcy hipoteczni i firmy ubezpieczeniowe, a także instytucje oszczędnościowe.
Fannie Mae i Freddie Mac to jedni z bardziej znanych emitentów REMIC.
REMIC mogą być organizowane jako spółki, trusty, korporacje lub stowarzyszenia i sąpodmiotami zwolnionymi z podatku federalnego. Inwestorzy będący właścicielami tych papierów wartościowych nadal jednak podlegają indywidualnemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Przepisy podatkowe uniemożliwiły spółkom REMIC dokonywanie zmian w ich kredytach hipotecznych. W związku z tym podmiot może utracić status zwolnienia z podatku, jeśli pożyczka w jego puli zostanie zamieniona na inną pożyczkę. Dzieje się tak, ponieważ przepisy federalne wymagały, aby pożyczki w danej puli były stałe. Innymi słowy, pożyczki nie mogą być znacząco modyfikowane ani wymieniane na inne pożyczki na nowych warunkach.
Uwagi specjalne
Zaproponowano lub wprowadzono kilka zmian w celu ochrony struktury i statusu zwolnienia z podatku REMIC.
Ustawa o poprawie warunków prowadzenia inwestycji w nieruchomości
Kongres wprowadził w 2009 r. Ustawę o poprawie warunków prowadzenia inwestycji hipotecznych w nieruchomości, aby złagodzić ograniczenia dotyczącekredytów na nieruchomości komercyjne sekurytyzowane przez REMIC. Właściciele niespokojnych nieruchomości z kredytami komercyjnymi nie byli w stanie dokonać zmian w swoim majątku, ponieważ ich plany miałyby zmienić wartość zabezpieczenia, którestanowiłozabezpieczenie kredytu.
Proponowane prawo pozwoliłoby właścicielom nieruchomości posiadającym kredyty komercyjne sekurytyzowane przez REMIC wprowadzać ulepszenia i ulepszenia w celu uczynienia ich nieruchomości bardziej atrakcyjnymi na rynku. Ustawodawstwo zawierało oświadczenie, że modyfikacje majątku na takich warunkach nie będą uważane za zabronione transakcje, zgodnie z wytycznymi Urzędu Skarbowego (IRS).
Odsetki w REMIC byłyby nadal traktowane jako regularne odsetki, a przychody generowane przez modyfikacje nieruchomości byłyby traktowane tak samo, jak w przypadku kredytów hipotecznych kwalifikowanych.
Ustawa została skierowana do Komisji Bankowości, Mieszkalnictwa i Spraw Miejskich, ale nie posunęła się dalej.
Pandemia COVID-19
Rząd federalny udzielił pomocy osobom posiadającym kredyty komercyjne i mieszkaniowe, które cierpią z powodu pandemii COVID-19. Właścicielom domów, którzy nie byli w stanie dokonać płatności, udzielono zwłoki, najpierw na podstawie ustawy opomocy, ulgach i bezpieczeństwie gospodarczym (CARES) w związku zkoronawirusem, która została podpisana przez byłego prezydenta Donalda Trumpa w 2020 r., A następnie ponownie, gdy administracja Bidena przedłużyła przepisy.7
Ponieważ ulga ostatecznie zmieniłaby strukturę tych pożyczek, miałaby również wpływ na strukturę REMIC. Dlatego IRS zapewnił, że te inwestycje i ich emitenci będą chronieni przed skutkami podatkowymi, jeśli pożyczkobiorcy skorzystają z tych nadzwyczajnych środków.
Prowadzenie inwestycji w nieruchomości hipoteczne (REMIC) a zabezpieczony obowiązek hipoteczny (CMO)
Przemysł powszechnie uważa REMIC za CMOS. Jest to seria kredytów hipotecznych, które są łączone i sprzedawane inwestorom jako inwestycje. Ale są między nimi pewne różnice.
OZZ istnieją w ramach REMIC, chociaż OZZ są odrębnymi podmiotami prawnymi dla celówpodatkowych i prawnych. Z drugiej strony REMIC jest zwolniony z podatku federalnego. Ale to tylko od dochodu, jaki inwestorzy pobierają z bazowych kredytów hipotecznych na poziomie korporacyjnym. Każdy dochód wygenerowany i wypłacony inwestorom podlega opodatkowaniu przy użyciu formularza 1066 przy składaniu REMIC.
Umowa inwestowania w hipoteki na rynku nieruchomości (REMIC) a fundusz inwestycyjny na rynku nieruchomości (REIT)
Zarówno REMIC, jak i fundusze inwestycyjne (REIT) inwestują w nieruchomości w takiej czy innej formie, ale są różne. Podczas gdy REMIC gromadzi kredyty hipoteczne i sprzedaje je jako inwestycje inwestorom, REIT to zupełnie inna gra.
REIT to firmy, które posiadają i zarządzają portfelem nieruchomości generujących dochód, takich jak powierzchnie biurowe i handlowe, lokale mieszkalne i nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu. Inwestorzy mogą kupować udziały w REIT, które są przedmiotem obrotu na giełdach, tak jak akcje. Firmy dzierżawią lub wynajmują swoje nieruchomości, a dochód ten jest następnie wypłacany inwestorom w postaci dywidend.
Jednak podobnie jak REMIC, REIT nie jest opodatkowany. Ale inwestorzy muszą zgłaszać wszelkie zyski z tych inwestycji w swoich rocznych zeznaniach podatkowych, co oznacza, że są opodatkowani według własnej stawki podatkowej.