8 błędów, których inwestorzy na rynku nieruchomości powinni unikać
Jeśli dopiero zaczynasz inwestować w nieruchomości, nie spodziewaj się, że z dnia na dzień zostaniesz ekspertem. Tak, to prawda, że możesz zarabiać na kupowaniu i sprzedawaniu nieruchomości. Jednak wymaga wiedzy, determinacji i umiejętności. Warto również poznać niektóre klasyczne błędy popełniane przez innych, gdy zaczynają inwestować w nieruchomości, aby pomóc Ci ich uniknąć. Oto osiem z tych pułapek.
Kluczowe wnioski
- Osoby, które dopiero zaczynają inwestować w nieruchomości, popełniają wiele klasycznych błędów.
- Ważne jest, aby zacząć od strategii zakupowej, abyś mógł dostosować swoje zakupy do swoich długoterminowych celów.
- Pamiętaj, aby dokładnie zbadać okolicę i konkretną nieruchomość, którą zamierzasz kupić.
- Zbierz zespół profesjonalistów, takich jak agent nieruchomości, prawnik i złota rączka, aby pomóc Ci odnieść sukces.
- Dokonaj dokładnego oszacowania kosztów, takich jak spłata kredytu hipotecznego, ubezpieczenie, remont i utrzymanie, aby upewnić się, że nie przelicytowałeś i nie stać Cię na nieruchomość, na którą licytujesz.
Niezrobienie planu
Ostatnią rzeczą, którą chcesz zrobić, jest zakup domu, a następnie podjęcie decyzji, co chcesz z nim zrobić. Na gorącym rynku trudno oprzeć się szaleństwu zakupów. Ale ważne jest, żebyś to zrobił.
Przed uzyskaniem kredytu hipotecznego lub wpłaceniem gotówki musisz zdecydować się na strategię inwestycyjną. Jakiego typu domu szukasz, na przykład – jednorodzinnego lub wielorodzinnego, na wakacje czy nie? Określ swój plan zakupu, a następnie poszukaj nieruchomości, które pasują do tego planu.
Skąpi na badaniach
Przed zakupem samochodu lub telewizora większość ludzi porównuje różne modele, zadaje wiele pytań i próbuje określić, czy rozważany zakup jest wart swojej ceny. Należytej staranności, że idzie do zakupu domu powinny być bardziej rygorystyczne.
Istnieją również rozważania badawcze dla każdego typu inwestora w nieruchomości – czy jest to prywatny właściciel domu, przyszły właściciel, płetwa czy deweloper.
Warto nie tylko zadawać wiele pytań na temat nieruchomości, ale także zapytać o obszar (okolicę), w którym się znajduje. W końcu co dobrego jest w ładnym domu, skoro tuż za rogiem znajduje się studencki dom studencki znany z całonocnych imprez beczkowych? Chyba że kierujesz swoją ofertę do studentów najemców.
Poniżej znajduje się lista pytań, które potencjalni inwestorzy powinni zadać w odniesieniu do nieruchomości, które rozważają:
- Czy nieruchomość znajduje się w pobliżu terenu komercyjnego, czy też w najbliższej przyszłości nastąpi budowa długoterminowa?
- Czy nieruchomość znajduje się w strefie powodziowej lub na obszarze problematycznym, takim jak obszar znany z problemów z radonem lub termitami?
- Czy dom ma fundamenty lub „problemy”, którymi należy się zająć?
- Co nowego w domu i co należy wymienić?
- Dlaczego właściciel domu sprzedaje?
- Ile i kiedy poprzedni właściciele zapłacili za dom?
- Jeśli przeprowadzasz się do nowego miasta, czy są w nim jakieś obszary problemowe?
Robisz wszystko samodzielnie
Wielu kupujących uważa, że wiedzą wszystko lub że mogą samodzielnie sfinalizować transakcję dotyczącą nieruchomości. Chociaż w przeszłości mogłeś sfinalizować wiele transakcji, które poszły dobrze, proces może nie przebiegać tak płynnie na słabszym rynku – i nie ma nikogo, do kogo możesz się zwrócić, jeśli chcesz naprawić niekorzystną transakcję na rynku nieruchomości.
Inwestorzy w nieruchomości powinni wykorzystać wszystkie możliwe zasoby i zaprzyjaźnić się z ekspertami, którzy pomogą im dokonać właściwego zakupu. Lista potencjalnych ekspertów powinna obejmować przynajmniej doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami, kompetentnego inspektora domu, majsterkowicza, dobrego prawnika i przedstawiciela ubezpieczeniowego.
Tacy eksperci powinni być w stanie ostrzec inwestora o wszelkich wadach w domu lub sąsiedztwie. Lub, w przypadku prawnika, może być w stanie ostrzec Cię o wszelkich wadach tytułu prawnego lub służebności, które mogą wrócić i prześladować Cię na kolejce.
Zapominając, że wszystkie nieruchomości są lokalne
Musisz poznać lokalny rynek, aby podejmować decyzje zakupowe, które mogą pomóc Ci osiągnąć zysk. Oznacza to drążenie wartości gruntów, wartości domów, poziomów zapasów, kwestii podaży i popytu i nie tylko. Wypracowanie wyczucia tych parametrów pomoże Ci zdecydować, czy kupować konkretną nieruchomość, która pojawia się na sprzedaż.
Wychodząc naprzeciw potrzebom najemców
Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość, którą będziesz wynajmować, musisz pamiętać, kim mogą być Twoi najemcy – na przykład osoby samotne, młode rodziny lub studenci. Rodziny będą chciały mieć niskie wskaźniki przestępczości i dobre szkoły, podczas gdy osoby samotne mogą szukać dostępu do transportu publicznego i pobliskich klubów nocnych. Jeśli planowany zakup dotyczy wynajmu wakacyjnego, jak blisko jest do plaży lub innych lokalnych atrakcji? Spróbuj dopasować swoją inwestycję do najemców, którzy będą najchętniej wynajmować w tej okolicy.
Słabe finansowanie
Chociaż bańka na rynku nieruchomości w Ameryce Północnej rzekomo pękła w 2007 r., Nadal istnieje duża liczba egzotycznych opcji hipotecznych. Celem tych kredytów hipotecznych jest umożliwienie kupującym dostanie się do określonych domów, na które w innym przypadku nie mogliby sobie pozwolić, korzystając z bardziej konwencjonalnej, 30-letniej umowy kredytu hipotecznego.
Niestety, wielu kupujących, którzy zabezpieczają regulowane lub zmienne pożyczki lub pożyczki oprocentowane, w końcu płaci cenę, gdy stopy procentowe rosną. Nie pozwól, żebyś to był ty. Upewnij się, że masz finansową elastyczność, aby dokonać płatności (jeśli stawki wzrosną) lub plan rezerwowy, aby przejść na bardziej konwencjonalny kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w przyszłości.
Najlepiej byłoby zacząć od kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu lub zapłacić gotówką za swój dom inwestycyjny, aby uniknąć tych problemów.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Przepłacanie
Ta kwestia jest w pewnym stopniu związana z prowadzeniem badań. Poszukiwanie odpowiedniego domu może być czasochłonne i frustrujące. Kiedy potencjalny nabywca w końcu znajduje dom, który faktycznie spełnia jego potrzeby i pragnienia, naturalnie pragnie, aby sprzedawca zaakceptował jego ofertę.
Problem z niepokojem polega na tym, że niespokojni kupujący zwykle zawyżają ceny nieruchomości. Przelicytowanie domu może mieć efekt wodospadu w postaci problemów. Możesz skończyć z nadmiernym wysiłkiem i zaciągnięciem zbyt dużego zadłużenia, powodując wyższe płatności, niż możesz sobie na to pozwolić. W rezultacie zwrot inwestycji może zająć lata.
Aby dowiedzieć się, czy Twoja wymarzona inwestycja ma zbyt wysoką cenę, zacznij od wyszukania, za jakie inne podobne domy w okolicy sprzedały się w ostatnich miesiącach. Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien być w stanie podać te informacje ze względną łatwością (zwłaszcza dzięki dostępowi do bazy danych agentów z wieloma ofertami).
Ale na wszelki wypadek wystarczy spojrzeć na ceny porównywalnych domów w bazach danych nieruchomości lub nawet w lokalnej gazecie. Logika podpowiada, że jeśli dom nie ma wyjątkowych cech, które mogą z czasem zwiększyć jego wartość, należy starać się, aby stawki były spójne z innymi sprzedażami domów w okolicy.
Zawsze będą inne możliwości. Nawet jeśli proces negocjacji utknie w miejscu lub zawiedzie, istnieje szansa, że istnieje inny dom, który spełni Twoje potrzeby. To tylko kwestia cierpliwości w procesie wyszukiwania.
Rozważ zwrot z inwestycji w ulepszanie – odzyskanie pieniędzy z wysokiej klasy renowacji łazienki może być trudne, jeśli dom nadal ma nieszczelny dach.
Niedoszacowanie kosztów
Każdy właściciel domu może zaświadczyć, że posiadanie domu to coś więcej niż tylko spłata kredytu hipotecznego. Oczywiście nie inaczej jest w przypadku inwestorów na rynku nieruchomości. Istnieją koszty związane z utrzymaniem podwórka i zapewnieniem, że urządzenia (takie jak piekarnik, pralka, suszarka, lodówka i piec) są sprawne, nie wspominając o kosztach zainstalowania nowego dachu lub wprowadzenia zmian konstrukcyjnych w domu. Musisz również wziąć pod uwagę ubezpieczenie i podatki od nieruchomości.
Najlepszą radą jest sporządzenie listy wszystkich miesięcznych kosztów związanych z prowadzeniem i utrzymaniem domu (na podstawie szacunków) przed złożeniem oferty. Jeśli planujesz mieć najemców, po zsumowaniu tych liczb i dodaniu do miesięcznego czynszu możesz obliczyć zwrot z inwestycji, który da Ci lepsze wyobrażenie o tym, czy dochód pokryje koszty kredytu hipotecznego i utrzymania. Dzięki temu dowiesz się, czy naprawdę możesz sobie pozwolić na nieruchomość.
Określenie wydatków przed zakupem nieruchomości ma również kluczowe znaczenie dla płetw domowych. Dzieje się tak, ponieważ ich zyski są bezpośrednio powiązane z ilością czasu potrzebnego na zakup domu, ulepszenie go i odsprzedaż.
W każdym razie inwestorzy zdecydowanie powinni utworzyć taką listę. Powinni również zwrócić szczególną uwagę na krótkoterminowe koszty finansowania, kary za przedpłatę i wszelkie opłaty za anulowanie (za ubezpieczenie lub media), które mogą zostać poniesione w przypadku szybkiego odwrócenia domu.
Podsumowanie
Rzeczywistość jest taka, że gdyby inwestowanie w nieruchomości było łatwe, każdy by to robił. Na szczęście wielu zmagań, z jakimi borykają się inwestorzy, można uniknąć dzięki należytej staranności i właściwemu planowaniu przed podpisaniem umowy.