Kupno domu: 8 ważnych informacji dotyczących sprzedawców
Dokument ujawniający może być ważny zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Kiedy właściciel sprzedaje nieruchomość, zwykle jest zobowiązany do ujawnienia informacji w pisemnym dokumencie.
Wymagania różnią się w zależności od przepisów stanowych i lokalnych.
Ogólnie rzecz biorąc, dokument ujawniający ma zawierać szczegółowe informacje na temat stanu nieruchomości, który może negatywnie wpłynąć na jej wartość. Sprzedawcy, którzy umyślnie ukrywają informacje, mogą zostać pozwani i potencjalnie skazani za przestępstwo. Sprzedaż nieruchomości „tak jak jest” zazwyczaj nie zwalnia sprzedającego z obowiązku ujawniania informacji.
Zasady ujawniania może dotknąć każdego sprzedaży domu, ale są szczególnie prawdopodobne, aby mieć wpływ na własności płetwy, którzy kupują nieruchomości w celu ich modernizacji i odsprzedawać je na szybki zysk. Płetwy nieruchomości często mają do czynienia z nieruchomościami w złym stanie.
Kluczowe wnioski
- Sprzedawcy nieruchomości są zwykle zobowiązani do ujawnienia informacji o stanie nieruchomości, który może negatywnie wpłynąć na jej wartość.
- Nawet jeśli prawo nie wymaga ujawnienia problemu, rozsądne byłoby, aby sprzedawca i tak go ujawnił.
- Lokalne przepisy są różne, dlatego ważne jest, aby skontaktować się z odpowiednim działem planowania, aby uzyskać szczegółowe informacje.
Czym różnią się lokalne przepisy
Przepisy stanowe i lokalne różnią się postanowieniami dotyczącymi ujawniania informacji. Sprzedawca powinien sprawdzić wymagania dotyczące lokalizacji, którą rozważa.
Jest jeszcze jedna ważna rzecz do sprawdzenia: niektóre lokalne przepisy dotyczące ujawniania informacji mają luki. Na przykład prawo stanu Nowy Jork wymaga, aby pewne problemy zostały ujawnione kupującemu w wyciągu,chyba że sprzedawca zdecyduje się zamiast tego zapłacić kupującemu kredyt w wysokości 500 USD przy zamknięciu. Według Nolo, internetowej biblioteki prawniczej, wielu, jeśli nie większość sprzedawców płaci kredyt zamiast udostępniać formularz.
Jeśli jesteś kupującym, nie tylko sprawdzaj lokalne przepisy dotyczące ujawniania informacji. Sprawdź, czy nie ma luk w lokalnych przepisach dotyczących ujawniania informacji.
Lokalne przepisy prawne można zwykle uzyskać od lokalnych i stanowych wydziałów planowania nieruchomości. Można również skonsultować się z prawnikiem ds. Nieruchomości.
Znajomość rodzajów informacji, które powinny zostać ujawnione, może pomóc w podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości. Jeśli jesteś sprzedawcą, może to uchronić Cię przed procesem sądowym.
Oto kilka bardzo często ujawnianych informacji dotyczących sprzedawców nieruchomości, o których należy pamiętać, niezależnie od tego, czy jesteś po stronie kupującego, czy sprzedającego.
1. Śmierć w domu
Niektórzy kupujący mają obawy lub przesądy dotyczące zakupu domu, w którym ktoś umarł. Może być wymagane ujawnienie.
„Każdy stan będzie miał nieco inne wymagania dotyczące ujawniania informacji” – mówi Jim Olenbush, pośrednik w obrocie nieruchomościami z Teksasu. „Na przykład w Teksasie nie trzeba ujawniać zgonów z przyczyn naturalnych, samobójstw lub wypadków niezwiązanych z nieruchomością”.
Jednak „sprzedawca jest zobowiązany do ujawnienia zgonów związanych ze stanem mienia lub brutalnymi przestępstwami” – mówi Olenbush. Gdyby dziecko poprzedniego lokatora utonęło w basenie, ponieważ na przykład basen nie miał ogrodzenia ochronnego, sprzedawca musiałby ujawnić śmierć, nawet jeśli problem bezpieczeństwa został naprawiony.
Istnieją jednak okoliczności, w których sprzedający nie muszą ujawniać śmierci na nieruchomości.
„Nie ma stanów, w których istnieje obowiązek ujawnienia śmierci osoby zmarłej w warunkach naturalnych” – mówi prawnik Matthew Reischer, dyrektor generalny LegalAdvice.com. „Jednak niektóre stany nakładają obowiązek [ujawnienia] napiętnowanego domu lub mieszkania, w którym doszło do samobójstwa lub morderstwa. Niektóre stany posuwają się nawet do tego, że nakładają na sprzedającego obowiązek potwierdzający, jeśli wiedzą, że ich nieruchomość jest nawiedzana przez zmarłych ”.
Nawet jeśli ujawnienie informacji nie jest wymagane – na przykład Georgia nie wymaga ujawnienia informacji o zabójstwie lub samobójstwie, chyba że sprzedający zostanie bezpośrednio o to poproszony – sprzedający mogą chcieć popełnić błąd po stronie informowania kupującego o śmierci na nieruchomości.
„Jeśli sprzedawca martwi się odpowiedzialnością, najlepszą radą jest to, aby ujawnić wszystko z góry, nawet jeśli nie jest to wymagane przez prawo” – mówi Olenbush. „Kupujący zawsze usłyszą o rzeczach od sąsiadów, a zdziwienie może sprawić, że wycofają się z umowy kupna lub zaczną się zastanawiać, czego jeszcze sprzedawca im nie mówi”.
2. Uciążliwości sąsiedzkie
Uciążliwością jest często hałas lub zapach pochodzący ze źródła spoza nieruchomości, który może drażnić jej mieszkańców.
Karolina Północna wymaga od sprzedawców ujawniania hałasów, zapachów, dymu i innych niedogodności pochodzących ze źródeł komercyjnych, przemysłowych lub wojskowych, które mają wpływ na nieruchomość.
Stan Michigan wymaga od sprzedawców ujawniania informacji o farmach, działalności rolniczej, składowiskach, lotniskach, strzelnicach i innych niedogodnościach w pobliżu, ale Pensylwania pozostawia kupującemu ustalenie obecności uciążliwości rolniczych.
To są zasady tylko dla trzech stanów. Upewnij się, że wiesz, czego wymaga prawo stanowe w zakresie ujawniania uciążliwości w sąsiedztwie.
3. Zagrożenia
Jeśli dom jest narażony na zwiększone ryzyko zniszczenia w wyniku klęski żywiołowej lub ma znane lub potencjalne zanieczyszczenie środowiska, może być wymagane ujawnienie tych informacji kupującemu.
Prawo stanu Teksas wymaga od sprzedawców ujawnienia obecności niebezpiecznych lub toksycznych odpadów, azbestu, izolacji mocznikowo-formaldehydowej, radonu, farby na bazie ołowiu oraz wcześniejszego wykorzystania obiektu do produkcji metamfetaminy.
Missouri wymaga również ujawnienia dawnego laboratorium metamfetaminy w domu, ale sąsiednie Kansas, jak większość stanów, tego nie robi.
Ustawa o ujawnianiu stanu nieruchomości w stanie Nowy Jork nakłada na sprzedawców obowiązek powiadamiania kupujących o tym, czy nieruchomość jest położona na równinie zalewowej, na terenach podmokłych lub w dzielnicy rolniczej;czy kiedykolwiek było to składowisko odpadów;czy na nieruchomości kiedykolwiek znajdowały się zbiorniki do przechowywania paliwa nad lub pod ziemią;czy i gdzie konstrukcja zawiera azbest;jeśli jest ołowiana instalacja wodno-kanalizacyjna;czy dom został poddany testom na obecność radonu i czy jakiekolwiek paliwo, olej, niebezpieczna lub toksyczna substancja została rozlana lub wyciekła na nieruchomość.
Stany mogą również wymagać ujawnienia osiadań kopalni, podziemnych dołów, osiadania, poślizgu, wstrząsów lub innych wad stateczności ziemi. Kalifornijska ustawa o ujawnianiu zagrożeń naturalnych wymaga od sprzedawców ujawnienia, czy nieruchomość znajduje się w strefie zagrożenia sejsmicznego i może w związku z tym ulec upłynnieniu lub osunięciom ziemi po trzęsieniu ziemi.
Podczas gdy większość wymogów dotyczących ujawniania informacji jest regulowana przez stany, rząd federalny wymaga jednego: ujawnienia, że farba na bazie ołowiu może być obecna na dowolnej nieruchomości zbudowanej przed 1978 r.
4. Informacje o stowarzyszeniach właścicieli domów
Jeśli domem zarządza stowarzyszenie właścicieli domów (HOA), powinieneś to ujawnić. Stowarzyszenia na ogół nakładają miesięczne opłaty na właścicieli domów i mogą narzucać na ich członkostwo zasady, które potencjalny nabywca może uznać lub nie do zaakceptowania.
Musisz również wiedzieć o kondycji finansowej HOA i przekazać te informacje kupującemu, aby mógł on podjąć świadomą decyzję o zakupie.
„Znany mi kupujący kupił mieszkanie własnościowe, [a] sprzedawca omyłkowo zapomniał dać kupującemu notatki z ostatnich 12 miesięcy spotkania” – mówi Ed Kaminsky, prezes i dyrektor generalny firmy SportStar relokacji w Manhattan Beach w Kalifornii. „Siedem miesięcy później kupujący został wyceniony na 30 000 dolarów za ulepszenia nieruchomości. Sprzedawca został następnie pozwany przez kupującego za nieujawnianie tych ważnych uwag ”.
5. Naprawy
Co naprawiłeś i dlaczego? Kupujący muszą znać historię napraw domu, aby mogli mieć własnych inspektorów domu, którzy zwrócą szczególną uwagę na obszary problemowe i aby byli świadomi prawdopodobnych przyszłych problemów.
Na przykład prawo stanu Teksas wymaga od sprzedawców ujawnienia wcześniejszych napraw konstrukcji lub dachu;wysypisko, osiadanie, ruch gleby lub linie uskoków;oraz wady lub awarie ścian, dachu, płotów, fundamentów, podłóg, chodników lub wszelkie inne obecne lub wcześniejsze problemy wpływające na integralność strukturalną domu.
Możesz również chcieć ujawnić naprawy elektryczne lub hydrauliczne oraz wszelkie inne problemy, o których chciałbyś wiedzieć, gdybyś miał zamiar kupić dom i w nim mieszkać.
6. Szkody spowodowane wodą
Kiedy woda dostanie się tam, gdzie nie powinna, może zniszczyć rzeczy osobiste, podważyć strukturę domu, a nawet stworzyć zagrożenie dla zdrowia, powodując rozwój pleśni. Sprzedawcy powinni ujawniać przeszłe lub obecne wycieki lub uszkodzenia spowodowane wodą.
Na przykład stan Michigan wymaga od sprzedawców ujawnienia śladów obecności wody w piwnicy lub przestrzeni do pełzania, przecieków dachu, poważnych uszkodzeń spowodowanych powodzią, rodzaju instalacji wodociągowej (np. Ocynkowanej, miedzianej, innej) oraz wszelkich znanych problemów hydraulicznych.
„Istnieje wiele zagrożeń związanych z zamknięciem domu, w którym potrzebne są pewne prace na nieruchomości, co nie było oczywiste podczas przechodzenia, szczególnie zimą lub podczas suszy” – mówi Bill Price, prawnik biznesowy z Illinois. „Zimą kupujący lub inspektor domu może nie być w stanie skontrolować dachu, który przecieka lub jest pokryty bardzo starym gontem. Podobnie, suche zaklęcie może ukryć problemy z przeciekającą piwnicą ”.
W takich sytuacjach sprawdź, jaką ochronę zapewniają przepisy Twojego stanu przed ujawnieniem informacji, których nie miałbyś możliwości poznać.
7. Brakujące elementy
Czasami nabywcy domów nie zdają sobie sprawy do dnia wprowadzenia się, że w ich nowych domach brakuje czegoś, co zakładali, że będzie tam. Oprawa oświetleniowa, lodówka lub kuchenka mikrofalowa, zamontowane rolety: Każda z tych rzeczy mogłaby wyjść ze sprzedającego, gdyby nikt nie pomyślał o tym wcześniej.
Przepisy dotyczące ujawniania informacji w niektórych stanach próbują zapobiec temu problemowi. Na przykład Teksas i Michigan wymagają od sprzedawców ujawnienia, czy nieruchomość ma długą listę pozycji, w tym urządzenia kuchenne, centralną klimatyzację i ogrzewanie, rynny deszczowe, wentylatory wyciągowe i podgrzewacze wody.9
8. Inne możliwe ujawnienia
Kupujący muszą wiedzieć, czy dom znajduje się w specjalnej historycznej dzielnicy, ponieważ wpłynie to na ich zdolność do dokonywania napraw i zmian, a także może zwiększyć koszty tych działań.
Prawo stanu Teksas wymaga od sprzedawców ujawnienia aktywnych termitów lub innych owadów niszczących drewno, termitów lub uszkodzeń spowodowanych gniciem drewna wymagających naprawy, wcześniejszych uszkodzeń termitów i wcześniejszej obróbki termitów. Prawo stanu Michigan i Północnej Karoliny wymaga również od sprzedawców ujawniania historii infestacji. Sprawdź przepisy swojego stanu, aby dowiedzieć się, czy musisz ujawniać informacje o jakichkolwiek szkodnikach.2
Możesz również zostać poproszony o ujawnienie problemów z odwodnieniem lub gradacją, zagospodarowaniem przestrzennym, toczącymi się postępowaniami sądowymi, służebnościami.
Jak ujawnić
Niektóre stany, takie jak Michigan i Karolina Północna, wymagają od sprzedawców korzystania z określonego formularza ujawnienia. Jeśli nie ma określonego formularza, twój departament stanowy lub komisja nieruchomości lub stanowe stowarzyszenie pośredników w obrocie nieruchomościami zwykle ma zalecany formularz, którego możesz użyć. Formularz może być mniej lub bardziej wyczerpujący niż wymaga tego prawo stanowe.
Jeśli formularz nie jest wystarczająco wyczerpujący w Twojej sytuacji, uzupełnij go listą dodatkowych elementów, które chcesz ujawnić. Sprzedawca powinien ujawnić kupującemu wszelkie informacje na piśmie, a zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni podpisać i opatrzyć datą dokument. Pamiętaj, aby zapoznać się z tym, co musisz ujawnić i jak powinno być sformułowane, z prawnikiem do spraw nieruchomości.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Podsumowanie
Nawet jeśli określone ujawnienie nie jest wymagane w Twojej okolicy, sprzedawcy, którzy mają informacje o swoim domu, które mogą sprawić, że kupujący będzie niezadowolony, i tak będą chcieli je ujawnić. Oprócz moralnych powodów, by być uczciwym wobec potencjalnych nabywców – oraz chęci uniknięcia kosztów i kłopotów związanych z procesem sądowym – ludzie powinni chronić reputację. Sprzedawcy, którzy mają jakiekolwiek obawy co do tego, czy prawidłowo ujawnili stan nieruchomości, powinni skontaktować się z prawnikiem do spraw nieruchomości w swoim stanie.