Czy jesteś gotowy, aby kupić dom?
Jeśli czujesz, że jesteś gotowy na zakup domu, pierwsze pytanie, które prawdopodobnie sobie zadasz, brzmi: „na ile mnie stać?” Odpowiedź na to pytanie oznacza przyjrzenie się kilku czynnikom.
Zanim zrobisz ten pozornie świetny zakup w domu, dowiedz się, jak przeanalizować, co oznacza „przystępna cena”. Musisz wziąć pod uwagę różne czynniki, od wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI) po oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Kluczowe wnioski
- Określenie wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI) – a dokładniej, front-end DTI – jest ważnym czynnikiem w uzyskaniu kredytu hipotecznego.
- Poza ceną nieruchomości, w obliczeniach, czy możesz sobie pozwolić na zakup domu, należy wziąć pod uwagę szereg innych czynników finansowych i związanych ze stylem życia.
- Powinieneś także ocenić lokalny rynek nieruchomości, perspektywy gospodarcze i konsekwencje tego, jak długo chcesz pozostać na miejscu.
- Musisz także wziąć pod uwagę swoje potrzeby związane ze stylem życia, teraźniejszość i przyszłość.
Najpierw zrozum swój stosunek zadłużenia do dochodów
Pierwsza i najbardziej oczywista decyzja dotyczy pieniędzy. Jeśli masz wystarczające środki na zakup domu za gotówkę, to z pewnością możesz sobie pozwolić na zakup domu teraz. Nawet jeśli nie możesz zapłacić gotówką, większość ekspertów zgodzi się, że możesz sobie pozwolić na zakup, jeśli kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego na nowy dom. Ale na ile możesz sobie pozwolić na kredyt hipoteczny?
Standard 43% wskaźnika zadłużenia do dochodów (DTI) jest powszechnie stosowany przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa (FHA) jako wytyczna przy zatwierdzaniu kredytów hipotecznych. Współczynnik ten służy do określenia, czy pożyczkobiorca może dokonywać płatności co miesiąc. Niektórzy pożyczkodawcy mogą być bardziej wyrozumiali lub sztywniejsi, w zależności od rynku nieruchomości i ogólnych warunków ekonomicznych.
43% DTI oznacza wszystkie Twoje regularne spłaty zadłużenia plus wydatki związane z mieszkaniem – kredyt hipoteczny, ubezpieczenie kredytu hipotecznego, opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie domu itp. – nie powinny przekraczać 43% Twojego miesięcznego dochodu brutto.
Na przykład, jeśli Twój miesięczny dochód brutto wynosi 4000 USD, pomnóż tę liczbę przez 0,43, aby otrzymać 1720 USD, czyli sumę, którą powinieneś wydać na spłatę zadłużenia. Powiedzmy, że masz już te miesięczne zobowiązania: minimalne spłaty kartą kredytową w wysokości 120 USD, spłata kredytu samochodowego w wysokości 240 USD i spłata kredytu studenckiego w wysokości 120 USD – w sumie 480 USD. Oznacza to, że teoretycznie możesz pozwolić sobie na dodatkowe zadłużenie do 1240 USD miesięcznie na kredyt hipoteczny i nadal znajdować się w maksymalnym DTI. Oczywiście im mniej długów, tym lepiej.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) Stanów Zjednoczonych.
Czego chcą kredytodawcy hipoteczni
Musisz również wziąć pod uwagę wskaźnik zadłużenia front-end do dochodów, który oblicza Twój dochód w stosunku do miesięcznego zadłużenia, jakie zaciągnąłbyś z samych wydatków mieszkaniowych, takich jak spłaty kredytu hipotecznego i ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
Zwykle pożyczkodawcy wolą, aby ten wskaźnik nie przekraczał 28%. Na przykład, jeśli Twój dochód wynosi 4000 USD miesięcznie, będziesz miał problemy z uzyskaniem zatwierdzenia na 1720 USD miesięcznych wydatków mieszkaniowych, nawet jeśli nie masz innych zobowiązań. W przypadku DTI typu front-end wynoszącego 28% koszty mieszkania powinny wynosić poniżej 1120 USD.
Dlaczego nie miałbyś w pełni wykorzystać swojego wskaźnika zadłużenia do dochodów, jeśli nie masz innego zadłużenia? Zasadniczo dlatego, że pożyczkodawcy nie lubią, gdy żyjesz na krawędzi. Zdarzają się nieszczęścia finansowe – tracisz pracę, Twój samochód zostaje zniszczony, a niezdolność do pracy przez jakiś czas uniemożliwia Ci pracę. Jeśli Twój kredyt hipoteczny wynosi 43% Twojego dochodu, nie będziesz mieć miejsca na poruszanie się, kiedy chcesz lub musisz ponieść dodatkowe wydatki.
Większość kredytów hipotecznych to zobowiązania długoterminowe. Pamiętaj, że możesz dokonywać tych płatności co miesiąc przez następne 30 lat. W związku z tym powinieneś ocenić wiarygodność swojego podstawowego źródła dochodu. Powinieneś także wziąć pod uwagę swoje perspektywy na przyszłość i prawdopodobieństwo, że Twoje wydatki wzrosną z czasem.
Uzyskanie zgody na kredyt hipoteczny do określonej kwoty nie oznacza, że faktycznie możesz sobie pozwolić na spłatę, więc bądź uczciwy co do poziomu ryzyka finansowego, z którym wygodnie żyjesz.
Czy możesz sobie pozwolić na zaliczkę?
Najlepiej jest odłożyć 20% ceny domu, aby uniknąć płaceniaprywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI). Zwykle dodawany do spłat kredytu hipotecznego, PMI może dodać 30 do 70 USD do miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego za każde pożyczone 100 000 USD.
Mogą istnieć powody, dla których możesz nie chcieć odkładać 20% na zakup. Być może nie planujesz długo mieszkać w domu lub nie masz długoterminowych planów przekształcenia domu w nieruchomość inwestycyjną. Podobnie możesz nie chcieć odkładać tak dużej ilości gotówki. W takim przypadku zakup domu jest nadal możliwy bez 20% zniżki.
Możesz na przykład kupić dom z zaledwie 3,5% niższą pożyczką FHA, ale są bonusy za wymyślenie więcej. Oprócz wspomnianego wcześniej unikania PMI, większa zaliczka oznacza również:
- Mniejsze spłaty kredytu hipotecznego – za 200 000 dolarów kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową w wysokości 4% na okres 30 lat zapłaciłbyś 955 USD. Gdyby Twój kredyt hipoteczny wynosił 180 000 USD z oprocentowaniem 4% na okres 30 lat, zapłaciłbyś 859 USD.
- Większy wybór wśród pożyczkodawców – niektórzy pożyczkodawcy nie oferują kredytu hipotecznego, chyba że obniżysz co najmniej 5% do 10%.
Fakt, że stać dziś na nowy dom nie jest tak ważny, jak możliwość utrzymania go na dłuższą metę. Nie trzeba dodawać, że stać Cię na dom i mieć zaliczkę, nie odpowiadając na pytanie, czy teraz jest dobry moment, aby skorzystać z tej opcji.
Chociaż istnieje wiele korzyści z większej zaliczki, nie poświęcaj całkowicie swojego awaryjnego konta oszczędnościowego, aby odłożyć więcej na swój dom. Możesz skończyć w ucisku, gdy pojawią się nieoczekiwane naprawy lub inne potrzeby.
Rynek mieszkaniowy
Zakładając, że masz kontrolę nad swoją osobistą sytuacją finansową, następnym rozważeniem jest ekonomia rynku mieszkaniowego – albo w twoim obecnym miejscu, albo w tym, w którym planujesz się przeprowadzić. Dom to kosztowna inwestycja. Posiadanie pieniędzy na zakup jest świetne, ale nie odpowiada na pytanie, czy zakup ma sens z finansowego punktu widzenia.
Jednym ze sposobów jest odpowiedź na pytanie – czy taniej jest wynająć niż kupić? Jeśli kupowanie okazuje się tańsze niż wynajmowanie, jest to silny argument przemawiający za zakupem.
Podobnie warto pomyśleć o długoterminowych konsekwencjach zakupu domu. Od pokoleń kupno domu było niemal gwarantowanym sposobem na zarobienie pieniędzy. Twoi dziadkowie mogli kupić dom 50 lat temu za 20 000 dolarów i sprzedać go za pięć lub 10 razy więcej niż 30 lat później.
Podczas gdy nieruchomości były tradycyjnie uważane za bezpieczną inwestycję długoterminową, recesje i inne katastrofy mogą sprawdzić tę teorię – i skłonić potencjalnych właścicieli domów do zastanowienia się dwa razy.
Podczas Wielkiej Recesji wielu właścicieli domów straciło pieniądze, gdy rynek nieruchomości załamał się w 2007 r. I ostatecznie posiadali domy warte znacznie mniej niż cena, za którą zostały zakupione przez wiele lat później.
Jeśli kupujesz nieruchomość z przekonaniem, że jej wartość z czasem wzrośnie, pamiętaj o uwzględnieniu w obliczeniach kosztów spłaty odsetek od kredytu hipotecznego, modernizacji nieruchomości oraz bieżącej lub rutynowej konserwacji.
Perspektywy gospodarcze
Wzdłuż tych samych linii są lata, kiedy ceny nieruchomości są obniżone i lata, kiedy są one nienormalnie wysokie. Jeśli ceny są tak niskie, że jest oczywiste, że otrzymujesz dobrą ofertę, możesz potraktować to jako znak, że może to być dobry moment na dokonanie zakupu. Na rynku kupujących obniżone ceny zwiększają prawdopodobieństwo, że czas będzie działał na twoją korzyść i spowoduje, że twój dom zyska na wartości w przyszłości.
Jest za wcześnie, aby powiedzieć, co stanie się z cenami domów w 2021 r. Jeśli jednak historia się powtórzy, możemy spodziewać się spadku cen mieszkań w wyniku pandemii COVID-19 i jej dramatycznego wpływu na gospodarkę.
Stopy procentowe
Stopy procentowe, które odgrywają dużą rolę w określaniu wielkości miesięcznej raty kredytu hipotecznego, również mają lata, kiedy są wysokie i lata, kiedy są niskie. Oczywiście im niższy, tym lepiej. Na przykład 30-letni kredyt hipoteczny (360 miesięcy) na pożyczkę w wysokości 100 000 USD z oprocentowaniem 3% kosztuje 422 USD miesięcznie. Przy oprocentowaniu 5% będzie cię to kosztować 537 USD miesięcznie. Przy 7% podskakuje do 665 USD. Jeśli więc stopy procentowe spadają, warto zaczekać przed zakupem. Jeśli rosną, warto dokonać zakupu raczej wcześniej niż później.
Czas roku
Te pory roku można również czynnikiem w procesie decyzyjnym. Jeśli chcesz mieć do wyboru jak najszerszą gamę domów, wiosna to prawdopodobnie najlepszy czas na zakupy. Gdy pogoda się ociepla, a trawniki zazieleniają się, zwykle pojawiają się znaki „na sprzedaż”. Po części jest to związane z grupą docelową w większości domów: rodzinami, które czekają na przeprowadzkę, aż ich dzieci skończą bieżący rok szkolny, ale chcą się osiedlić przed rozpoczęciem nowego roku jesienią.
Jeśli chcesz sprzedawców, którzy mogą obserwować mniejszy ruch – co może sprawić, że będą bardziej elastyczni pod względem ceny – zima może być lepsza do szukania domu (szczególnie w zimnym klimacie) lub szczyt lata w stanach tropikalnych (poza sezonem w Twoim regionie, innymi słowy). Zapasy prawdopodobnie będą mniejsze, więc wybór może być ograniczony, ale jest również mało prawdopodobne, że sprzedawcy zobaczą wiele ofert w tej porze roku.
Niektórzy sprytni kupujący lubią również składać oferty w okresie świątecznym, takim jak Boże Narodzenie lub Wielkanoc, mając nadzieję, że niezwykły czas, brak konkurencji i ogólny duch sezonu zapewnią szybką ofertę za dobrą cenę.
Rozważ swoje potrzeby związane ze stylem życia
Chociaż pieniądze są oczywiście ważnym czynnikiem, istnieje wiele innych czynników, które mogą mieć wpływ na Twój czas. Czy Twoja potrzeba dodatkowej przestrzeni jest bliska – nowe dziecko w drodze, starszy krewny, który nie może mieszkać sam? Czy przeprowadzka obejmuje zmianę szkoły przez dzieci? Jeśli będziesz sprzedawać dom, w którym mieszkałeś krócej niż dwa lata, czy zapłacisz podatek od zysków kapitałowych – a jeśli tak, czy warto czekać, aby uniknąć ukąszenia?
Możesz pokochać gotowanie z wykwintnymi składnikami, wyjeżdżać co miesiąc na weekend, patrzeć na sztuki teatralne lub ćwiczyć z osobistym trenerem. Żaden z tych nawyków nie zabija budżetu, ale być może będziesz musiał się bez nich obejść, jeśli kupisz dom tylko w oparciu o 43% stosunek zadłużenia do dochodów.
Zanim poćwiczysz spłatę kredytu hipotecznego, daj sobie trochę swobody finansowej, odejmując koszt swojego najdroższego hobby lub aktywności od obliczonej płatności. Jeśli równowaga nie wystarczy, aby kupić dom swoich marzeń, być może będziesz musiał ograniczyć zabawę i gry – lub zacząć myśleć o tańszym domu jako o domu marzeń.
Sprzedawanie jednego domu, kupowanie innego
Jeśli sprzedajesz dom i planujesz kupić inny, zapisz wpływy z obecnego domu na koncie oszczędnościowym i ustal, czy – po uwzględnieniu innych niezbędnych wydatków, takich jak płatności za samochód lub ubezpieczenie zdrowotne – będziesz w stanie pozwolić sobie na kredyt hipoteczny.. Należy również pamiętać, że dodatkowe fundusze będą musiały zostać przeznaczone na konserwację i media. W przypadku większych domów koszty te będą niewątpliwie wyższe.
Obliczając, wykorzystaj swój obecny dochód i nie zakładaj, że w przyszłości będziesz zarabiać więcej pieniędzy. Podwyżki nie zawsze się zdarzają, a kariery się zmieniają. Jeśli opierasz ilość kupowanego domu na przyszłych dochodach, równie dobrze możesz zorganizować romantyczną kolację ze swoimi kartami kredytowymi, ponieważ zostaniesz z nimi w długotrwałym związku.
Jeśli jednak możesz sobie poradzić z dodatkowymi kosztami domu bez dodatkowego zadłużenia na karcie kredytowej, możesz sobie pozwolić na zakup domu – o ile zaoszczędziłeś wystarczającą ilość pieniędzy na zaliczkę.
Czy planujesz pozostać na miejscu?
Przystępność powinna być najważniejszą rzeczą, której szukasz w domu, ale najlepiej jest też wiedzieć, jak długo będziesz chciał tam mieszkać. Jeśli nie, możesz utknąć w domu, na który nie możesz sobie pozwolić w mieście, które chcesz opuścić.
Wielu ekspertów finansowych sugeruje, aby mieszkać w domu przez pięć lat, zanim sprzedają go jako wskazówkę. Nie zapomnij uwzględnić kosztów związanych z kupnem, sprzedażą i przeprowadzką. Weź również pod uwagę próg rentowności dla opłat hipotecznych związanych z domem, który sprzedajesz. Jeśli nie możesz zdecydować, w jakim mieście będziesz mieszkać i jaki jest Twój plan pięcioletni, może to nie być odpowiedni moment na zakup domu.
Jeśli chcesz kupić dom bez planu pięcioletniego, kup taki, którego cena jest znacznie niższa niż maksymalna, na którą możesz sobie pozwolić. Musisz być w stanie pozwolić sobie na trafienie, jeśli musisz go szybko sprzedać. Kolejny wyjątek: jeśli pracujesz dla firmy, która kupuje domy przeniesionych pracowników – jedna nazwa to gwarantowana opcja wykupu.
Podsumowanie
Czy jesteś gotowy na zakup domu? Krótko mówiąc, tak – jeśli możesz sobie na to pozwolić. Ale „pozwolić sobie” nie jest tak proste, jak to, co masz teraz na koncie bankowym. W obliczeniach należy uwzględnić szereg innych kwestii finansowych i związanych ze stylem życia.
Kiedy weźmiesz pod uwagę wszystkie te elementy, stwierdzenie „jeśli możesz sobie na to pozwolić” zaczyna wyglądać na bardziej skomplikowane, niż się początkowo wydaje. Jednak rozważenie ich teraz może zapobiec kosztownym błędom i problemom finansowym w późniejszym czasie. Oczywiście jest jeden najlepszy moment na rzucenie się w wir: kiedy znajdziesz idealny dom w idealnym miejscu na sprzedaż – w doskonałej cenie.