Zalety i wady finansowania przez właściciela
Hipotecznych może być najczęstszym sposobem na finansowanie domu, ale nie każdy homebuyer może spełniać rygorystyczne wymagania dotyczące kredytowania. Jedną z opcji jest finansowanie przez właściciela, w którym sprzedawca finansuje zakup dla kupującego. Oto zalety i wady finansowania przez właściciela zarówno dla kupujących, jak i sprzedających.
Kluczowe wnioski
- Finansowanie przez właściciela może być dobrą opcją dla kupujących, którzy nie kwalifikują się do tradycyjnego kredytu hipotecznego.
- Dla sprzedających finansowanie przez właściciela zapewnia szybszy sposób zamknięcia, ponieważ kupujący mogą pominąć długi proces kredytowania hipotecznego.
- Kolejną korzyścią dla sprzedawców jest to, że mogą sprzedać dom w stanie, w jakim jest, co pozwala im zgarnąć więcej pieniędzy ze sprzedaży.
Co to jest finansowanie właściciela?
Dom jest zazwyczaj największą pojedynczą inwestycją, jaką osoba kiedykolwiek dokonała. Ze względu na wysoką cenę zazwyczaj wiąże się to z pewnym rodzajem finansowania, na przykład hipoteką. Jedną z alternatyw jest finansowanie przez właściciela, które ma miejsce, gdy kupujący finansuje zakup bezpośrednio przez sprzedającego, zamiast korzystać z tradycyjnego kredytodawcy hipotecznego lub banku.
Jak działa finansowanie właściciela?
W przypadku finansowania przez właściciela (znanego również jako finansowanie sprzedawcy ), sprzedawca nie przekazuje kupującemu żadnych pieniędzy, tak jak zrobiłby to pożyczkodawca hipoteczny. Zamiast tego sprzedający udziela kupującemu kredytu wystarczającego na pokrycie ceny zakupu domu, pomniejszonej o jakąkolwiek zaliczkę. Następnie kupujący dokonuje regularnych płatności, aż do całkowitego uregulowania kwoty.
Kupujący podpisuje weksel sprzedającemu, w którym określa warunki pożyczki, w tym:
- Oprocentowanie
- Harmonogram spłaty
- Konsekwencje niewywiązania się z płatności
Właściciel czasami zachowuje tytuł własności do domu, dopóki kupujący nie spłaci kredytu.
Jest mało prawdopodobne, aby nawet najbardziej wyrafinowani sprzedawcy poddawali pożyczkobiorców rygorystycznym procedurom zatwierdzania pożyczek, które stosują tradycyjni pożyczkodawcy. Nie oznacza to jednak, że nie przeprowadzą sprawdzenia zdolności kredytowej. Potencjalni nabywcy mogą zostać odrzuceni, jeśli stanowią ryzyko kredytowe.
Większość umów dotyczących finansowania przez właściciela ma charakter krótkoterminowy. Typowym rozwiązaniem jest amortyzacja pożyczki przez 30 lat (co utrzymuje miesięczne raty na niskim poziomie), z końcową spłatą balonu wymaganą już po pięciu lub dziesięciu latach. Chodzi o to, że po pięciu lub dziesięciu latach kupujący będzie miał wystarczający kapitał własny w domu lub wystarczająco dużo czasu, aby poprawić swoją sytuację finansową, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego.
Finansowanie przez właściciela może być dobrą opcją zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, ale istnieje ryzyko. Oto wady i zalety finansowania przez właściciela, niezależnie od tego, czy jesteś kupującym, czy sprzedającym.
Warto skonsultować się z wykwalifikowanym prawnikiem od nieruchomości, który odpowie na wszelkie pytania dotyczące finansowania właściciela i napisze umowę sprzedaży oraz weksel.
Plusy i minusy finansowania przez właściciela dla kupujących
Dla kupujących finansowanie właścicielskie ma szereg zalet i wad, które należy wziąć pod uwagę przed zawarciem tego rodzaju umowy:
Plusy dla kupujących
- Szybsze zamknięcie: nie trzeba czekać, aż urzędnik ds. Kredytów, subemitent czy dział prawny przetworzą i zatwierdzą wniosek.
- Tańsze zamknięcie: brak opłat bankowych i kosztów wyceny.
- Elastyczna zaliczka: brak minimów wymaganych przez banki lub władze.
- Alternatywa dla kupujących, którzy nie mogą uzyskać finansowania: dobra opcja dla kupujących, którzy nie są w stanie zabezpieczyć kredytu hipotecznego.
Wady dla kupujących
- Wyższe odsetki: odsetki, które zapłacisz, będą prawdopodobnie wyższe niż zapłacisz bankowi.
- Potrzebujesz zgody sprzedającego: nawet jeśli sprzedawca gra o finansowanie przez właściciela, może nie chcieć być Twoim pożyczkodawcą.
- Klauzula wymaganej sprzedaży: Jeśli sprzedawca ma hipotekę na nieruchomości, jego bank lub pożyczkodawca może zażądać natychmiastowej spłaty całości długu, jeśli dom zostanie sprzedany (Tobie). Dzieje się tak, ponieważ większość kredytów hipotecznych ma klauzule należne przy sprzedaży, a jeśli pożyczkodawca nie zostanie spłacony, bank może przejąć kontrolę. Aby uniknąć tego ryzyka, upewnij się, że sprzedawca posiada wolny i czysty dom lub że pożyczkodawca sprzedającego zgadza się na finansowanie przez właściciela.
- Płatności balonowe: przy wielu ustaleniach dotyczących finansowania przez właściciela duża płatność balonowa jest wymagalna po pięciu lub 10 latach. Jeśli nie możesz do tego czasu zabezpieczyć finansowania, możesz stracić wszystkie pieniądze, które zapłaciłeś do tej pory, plus dom.
Plusy dla kupujących
- Szybsze zamykanie
- Tańsze zamknięcie
- Elastyczna zaliczka
- Dobra opcja, jeśli nie możesz dostać kredytu hipotecznego
Wady dla kupujących
- Wyższe zainteresowanie
- Potrzebujesz zgody sprzedającego
- Klauzula należna przy sprzedaży
- Płatności balonowe
Plusy i minusy finansowania przez właściciela dla sprzedawców
Oczywiście w przypadku umów finansowania przez właściciela są też plusy i minusy:
Plusy dla sprzedawców
- Można sprzedawać „tak, jak jest”: możliwość sprzedaży bez dokonywania kosztownych napraw, których mogą wymagać tradycyjni pożyczkodawcy.
- Dobra inwestycja: możliwość zarobienia lepszych stóp na pieniądzach zebranych ze sprzedaży domu, niż gdybyś zainwestował pieniądze gdzie indziej.
- Opcja ryczałtowa: weksel można sprzedać inwestorowi, zapewniając natychmiastową płatność ryczałtową.
- Zachowaj tytuł: jeśli kupujący zalega ze zwłoką, zatrzymujesz zaliczkę, wszelkie wpłacone pieniądze oraz dom.
- Sprzedawaj szybciej: możliwość szybszej sprzedaży i zamykania transakcji, ponieważ kupujący unikają procesu kredytu hipotecznego.
Ustawa Dodda-Franka dotycząca finansowania przez właścicieli nie dotyczy wynajmu, pustych gruntów, nieruchomości komercyjnych i nabywców niebędących konsumentami, w tym spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, korporacji, trustów i spółek komandytowych.
Wady dla sprzedawców
- Ustawa Dodda-Franka: Zgodnie zUstawą Dodda-Franka o reformie Wall Street i ustawie o ochronie konsumentów nowe zasady zostały zastosowane do finansowania przez właścicieli. Płatności balonowe mogą nie wchodzić w grę i może być konieczne zaangażowanie pierwotnego pożyczkodawcy hipotecznego, w zależności od liczby nieruchomości, które sprzedawca finansuje każdego roku.
- Domyślnie: kupujący może w dowolnym momencie zaprzestać dokonywania płatności. Jeśli tak się stanie, a oni nie odejdą, możesz skończyć przez proces wykluczenia.
- Koszt naprawy: Jeśli z jakiegoś powodu odbierzesz nieruchomość, możesz ostatecznie zostać zmuszony do zapłacenia za naprawy i konserwację, w zależności od tego, jak dobrze kupujący zadbał o nieruchomość.
Plusy dla sprzedawców
- Może sprzedawać tak jak jest i sprzedawać szybciej
- Potencjał do zarabiania lepszych stawek
- Opcja ryczałtowa
- Zachowaj tytuł
Wady dla sprzedawców
- Powikłania związane z aktem Dodda-Franka
- Ryzyko niewywiązania się ze zobowiązań przez kupującego
- Koszty naprawy, jeśli odbierzesz własność i nastąpi uszkodzenie
Znajdowanie domów finansowanych przez właścicieli
Jeśli nie możesz kwalifikować się do kredytu hipotecznego, możesz się zastanawiać, gdzie możesz znaleźć domy finansowane przez właścicieli. Oto kilka opcji:
- Strony internetowe z listami nieruchomości. Większość witryn agregujących nieruchomości umożliwia filtrowanie według słów kluczowych (np. „Finansowanie właściciela”). Możesz również wyszukać w Internecie „domy finansowane przez właścicieli w pobliżu”, aby znaleźć lokalne firmy łączące kupujących i sprzedających.
- Pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Agenci i brokerzy w Twojej okolicy mogą wiedzieć o niepublikowanych transakcjach w Twojej okolicy. Lub mogą znać zmotywowanego sprzedawcę, który byłby skłonny zaoferować właścicielowi finansowanie.
- Szukaj ofert FSBO. Znajdź oferty na sprzedaż według właścicieli w Twojej okolicy. Jeśli interesuje Cię nieruchomość, skontaktuj się ze sprzedającym i zapytaj, czy opcja finansowania przez właściciela jest opcją.
- Szukaj ofert wynajmu. Podobnie, jeśli zobaczysz dom, który Ci się podoba, do wynajęcia, zapytaj właściciela, czy jest zainteresowany sprzedażą z finansowaniem. Możesz mieć szczęście i znaleźć kogoś, kto jest zmęczony byciem właścicielem, ale wciąż szuka miesięcznego dochodu.
Podsumowanie
Chociaż nie jest to powszechne, finansowanie przez sprzedającego może być dobrą opcją dla kupujących i sprzedających w odpowiednich okolicznościach. Mimo to istnieje ryzyko dla obu stron, które należy rozważyć przed podpisaniem jakichkolwiek umów.
Jeśli rozważasz finansowanie przez właściciela, w Twoim najlepszym interesie jest współpraca z prawnikiem do spraw nieruchomości, który może reprezentować Cię podczas negocjacji i przejrzeć umowę, aby upewnić się, że Twoje prawa są chronione.