Klauzula dotycząca terminu sprzedaży
Co to jest klauzula należna za sprzedaż?
Klauzula należna przy sprzedaży to postanowienie w umowie o kredyt hipoteczny, które wymaga pełnej spłaty kredytu hipotecznego w momencie sprzedaży lub przeniesienia częściowego lub całkowitego udziału w nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteki. Przepis ten nazywany jest czasem klauzulą przyspieszenia. Hipoteki z klauzulą wymagalności sprzedaży nie są zakładane. Klauzula ta pomaga chronić pożyczkodawców przed stopami procentowymi poniżej rynkowych.
Klauzula dotycząca terminu sprzedaży
Klauzula należna przy sprzedaży pomaga chronić pożyczkodawcę lub ostatecznego posiadacza kredytu hipotecznego przed ryzykiem przeniesienia kredytu hipotecznego na nowego właściciela nieruchomości, gdy oprocentowanie kredytu hipotecznego jest niższe niż obecne rynkowe stopy procentowe. To wydłużyłoby okres spłaty kredytu hipotecznego. Posiadacze hipoteki oprocentowanej poniżej rynkowej stopy procentowej – lub papieru wartościowego zabezpieczonego hipoteką, papieru wartościowego zabezpieczonego aktywami lub zabezpieczonego zobowiązania dłużnego zabezpieczonego hipoteką oprocentowaną poniżej rynkowej stopy procentowej – generalnie opowiadają się za wcześniejszą emeryturą tej hipoteki.
Ze względu na klauzulę należną przy sprzedaży, gdy właściciele domów sprzedają swoje domy, nie mogą przenieść kredytu hipotecznego na kupującego. Muszą przeznaczyć wpływy ze sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego, a kupujący musi uzyskać nowy kredyt hipoteczny. Gdyby nie klauzula należna przy sprzedaży, hipoteka, którą można by przyjąć przy zakupie domu, mogłaby być częścią decyzji kupujących.
Potencjalne wyjątki od klauzuli należnej sprzedaży
Jest możliwe, że jeśli właściciel domu będzie próbował obejść tę klauzulę przy sprzedaży nieruchomości kupującemu, pożyczkodawca może wszcząć postępowanie egzekucyjne i potencjalnie spowodować utratę domu przez potencjalnego nabywcę. Mogą również zaistnieć sytuacje, w których pożyczkodawca może nie wprowadzić tej klauzuli w życie, nawet w obliczu prawdopodobieństwa utraty części kwoty głównej i należnych odsetek. Na przykład warunki rynkowe związane z załamaniem nieruchomości mogą zmusić pożyczkodawców do większej podatności na każdą ofertę, która pozwoli im odzyskać część strat.
W 1982 roku Garn-St. Germain Act , pożyczkodawcy nie mogą wyegzekwować klauzuli należnej sprzedaży w określonych sytuacjach, mimo że nastąpiła zmiana własności. W przypadku rozwodu lub separacji prawnej i zmiany własności między małżonkami (na przykład nieruchomość była współwłasnością i staje się własnością jednego z małżonków), pożyczkodawca nie może wyegzekwować klauzuli należnej przy sprzedaży. To samo dotyczy sytuacji, gdy właściciel przekazuje nieruchomość swoim dzieciom, gdy pożyczkobiorca umiera, a nieruchomość zostaje przekazana krewnemu, lub gdy nieruchomość zostaje przekazana żywemu trustowi, a pożyczkobiorca jest beneficjentem trustu.