Prawa do obsługi kredytów hipotecznych (MSR)
Czym są prawa do obsługi kredytów hipotecznych (MSR)?
Prawa do obsługi kredytów hipotecznych (MSR) odnoszą się do umowy, w której prawo do obsługi istniejącego kredytu hipotecznego jest sprzedawane przez pierwotnego kredytodawcę innej stronie, która specjalizuje się w różnych funkcjach związanych z obsługą kredytów hipotecznych.
Kluczowe wnioski
- Prawa do obsługi hipoteki są sprzedawane przez inicjatora hipoteki innej instytucji finansowej, która następnie przejmuje administrowanie hipoteką, w tym takie zadania, jak pobieranie opłat i przekazywanie ich do pierwotnego.
- Pierwotny pożyczkodawca płaci jednostce obsługującej opłatę za wykonanie tej pracy.
- Dla kredytobiorcy nic się nie zmienia poza adresem, na który przesyłane są płatności.
Zrozumienie praw do obsługi kredytów hipotecznych (MSR)
MSR mają bieżące obowiązki administracyjne, które są regularnie przetwarzane przez cały okres trwania kredytu hipotecznego. Prawa powszechne obejmują prawo do comiesięcznego pobierania spłat kredytu hipotecznego, odkładania podatków i składek ubezpieczeniowych na rachunku escrow oraz przesyłania odsetek i części kapitału do pożyczkodawcy hipotecznego. W zamian serwisant otrzymuje wynagrodzenie, które jest określone w umowie zawartej i zawartej na początku umowy serwisowej.
Kwotaspłaty kredytu hipotecznego, oprocentowanie, rodzaj kredytu i inne czynniki pozostają takie same. Jeśli chodzi o pożyczkobiorcę, zmieniany jest tylko adres, na który przesyłane są płatności, a wszelkie pytania dotyczące pożyczki należy kierować do obsługi, a nie do pierwotnego pożyczkodawcy. Twój serwisant może się zmienić w dowolnym momencie, ale powinieneś otrzymać powiadomienie od pierwotnego pożyczkodawcy co najmniej 15 dni przed tym, a nowy podmiot obsługujący również powinien powiadomić Cię w ciągu 15 dni od przejęcia praw.
Federalne prawo bankowe zezwala instytucjom finansowym na sprzedaż kredytów hipotecznych lub przenoszenie praw do obsługi na inne instytucje bez zgody konsumenta.
Przykład sprzedaży MSR
Sarah zaciąga hipotekę w wysokości 500 000 USD od pożyczkodawcy A. Wysyła pożyczkodawcy comiesięczną spłatę kapitału i odsetek. Trzy lata później pożyczkodawca A podejmuje decyzję o przeniesieniu swojego MSR na hipotekę Sarah na firmę B. Zgodnie z warunkami umowy, pożyczkodawca A uiszcza Spółce B opłatę za przetworzenie wszystkich pozostałych spłat kredytu hipotecznego Sarah. Kredytodawca hipoteczny może wtedy poświęcić więcej czasu i pieniędzy na udzielanie nowych kredytów hipotecznych, podczas gdy firma przyjmująca MSR przekazuje spłaty kredytu hipotecznego pożyczkodawcy.
Uwagi specjalne
Pożyczkodawca często sprzedaje MSR, aby zwolnić linie kredytowe na pożyczanie pieniędzy dodatkowym pożyczkobiorcom. Większość kredytów hipotecznych obowiązuje od 15 do 30 lat, a bank potrzebuje miliardów dolarów, aby pożyczyć pieniądze innym konsumentom, którzy domagają się kredytu hipotecznego w tym czasie. Ogólnie rzecz biorąc, sprzedaż MSR oznacza, że więcej osób może zostać właścicielami domów, ponieważ sprzedaż tych praw przynosi dochód.
Pożyczkodawcy zarabiają również na pobieraniu opłat za zaciąganie kredytów hipotecznych i otrzymywaniu miesięcznych odsetek od płatności. Kredyty hipoteczne to po prostu dodatkowe aktywa, które przynoszą większe dochody bankom.
Historia MSR
Rynek praw do kredytów hipotecznych był w ostatnich latach silny ze względu na poprawiającą się sytuację gospodarczą, wyższą jakość kredytów hipotecznych i mniejszą liczbę przypadków niewypłacalności. Fundusze hedgingowe, banki i fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT) uważają te aktywa za atrakcyjne, ponieważ MSR mogą przynosić wysokie odsetki. Na przykład SunTrust kupił 8 miliardów dolarów w MSR w pierwszym kwartale 2016 roku jako sposób na uzyskanie solidnego zwrotu z inwestycji (ROI), aw ciągu kilku miesięcy jego portfel MSR zawierał 1,123 miliarda dolarów niespłaconych sald głównych kredytów, które bank obsługiwał. pożyczkodawcy.
National Mortgage News poinformował w czerwcu 2019 r., Że MSR „były jedną z najlepszych klas aktywów o stałym dochodzie w ciągu ostatnich pięciu lat”. Jednak poinformował również, że „od października 2018 r., Gdy średnio- i długoterminowe stopy procentowe spadły, przewidywane i faktycznezałożenia dotyczące przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego uległy przyspieszeniu, co spowodowało znaczne skrócenie oczekiwanego średniego okresu użytkowania praw do kredytów hipotecznych”. Doprowadziło to do tego, że „wartości MSR od kwietnia do maja spadały konsekwentnie (o połowę) wielokrotnie”. To powiedziawszy, donosi National Mortgage News, „popyt ze strony nabywców MSR jest nadal bardzo silny i istnieje ogólny konsensus co do wartości MSR”.