Kluczowe wskazówki dotyczące inwestowania w REIT
Trusty inwestycyjne (REIT) są właścicielami wielu nieruchomości, od centrów handlowych po kina, apartamentowce, parki biurowe, hotele i szpitale. REIT może specjalizować się w określonym sektorze nieruchomości lub może różnicować się w różne rodzaje nieruchomości. Inwestowanie w REIT jest atrakcyjne z kilku powodów, zwłaszcza dla inwestorów nastawionych na dochody. I chociaż istnieje aktualne ryzyko dla całego rynku REIT, w dłuższej perspektywie REIT okazał się zwycięski.
Czego szukać w REIT
Dla inwestorów detalicznych REIT mają kilka zalet w porównaniu z samym inwestowaniem w nieruchomości. Przede wszystkim Twoja inwestycja jest płynna. Możesz kupować i sprzedawać akcje REIT-ów, którymi handluje się jak akcje na giełdzie. Akcje REIT mają również niskie minimum inwestycyjne; inwestowanie bezpośrednio w rzeczywistą nieruchomość często wymaga znacznie większego zaangażowania.
REIT-y generują dochody z czynszów i dzierżaw posiadanych nieruchomości. Większość (90%) dochodu REIT podlegającego opodatkowaniu musi zostać zwrócona akcjonariuszom w formie dywidend. W rezultacie inwestorzy często polegają na REIT jako dostarczycielach stałego przepływu środków pieniężnych, chociaż akcje mogą również zyskać na wartości, jeśli tak jest w przypadku nieruchomości.
Kiedy jesteś gotowy zainwestować w REIT, szukaj wzrostu zysków, który wynika z wyższych przychodów (wyższe wskaźniki obłożenia i rosnące czynsze), niższych kosztów i nowych możliwości biznesowych. Konieczne jest również zbadanie zespołu zarządzającego, który nadzoruje nieruchomości REIT. Dobry zespół zarządzający będzie miał możliwość modernizacji obiektów i ulepszenia usług w niewykorzystywanym budynku, zwiększając popyt.
Zastrzeżenia REIT
Ważne jest, abyś nie myślał o REIT-ach jako o atutach inwestycyjnych. Musisz przyjrzeć się trendom w branży, zanim zdecydujesz, jaki rodzaj REIT jest najlepszy dla Twojego portfela.
Na przykład ruch w centrach handlowych spada ze względu na rosnącą popularność zakupów online i upadek dzielnic podmiejskich (po raz pierwszy od lat dwudziestych XX wieku rozwój miast przewyższył wzrost podmiejski). Tak więc REIT-y, które są narażone ściśle lub w dużym stopniu na centra handlowe, będą stanowić większe ryzyko niż te, które inwestują w inne rodzaje nieruchomości.
Albo weź hotele. Inwestowanie w REIT, który się na nich koncentruje, to inwestowanie w branżę turystyczną. Chociaż branża może w danej chwili dobrze sobie radzić, hotele mogą zostać dotknięte ograniczeniem podróży służbowych, ponieważ firmy szukają sposobów na obniżenie kosztów, a konferencje internetowe stają się coraz bardziej powszechne.
Jeśli chodzi o ogólne trendy gospodarcze, niska inflacja i brak wzrostu płac – czego doświadczyły Stany Zjednoczone w pierwszej dekadzie XXI wieku – często ograniczają potencjał wzrostu REIT-ów, ponieważ hamują one wzrost czynszów. Mimo to REIT radzi sobie dobrze w obliczu tych przeciwności.
Daleko myślący REIT
Kluczem jest patrzenie w przyszłość. Na przykład millenialsi wolą życie miejskie od życia na przedmieściach, trend, który doprowadził do wspomnianego wcześniej spadku ruchu w centrach handlowych na przedmieściach i wzrostu sprzedaży ulicznej (miejskie pasy handlowe zakotwiczone przez sklep spożywczy lub inny duży detalista). Jeden z REIT wcześnie dostrzegł ten trend i odpowiednio się do niego dostosował.
Acadia Realty Trust ( AKR ) koncentruje się na obszarach miejskich z wysokimi barierami dostępu, o ograniczonej podaży i gęsto zaludnionych. Przyjmuje również podejście polegające na tym, że nie zakochujesz się w jednym konkretnym sprzedawcy, ponieważ popularny detalista dzisiaj może nie być popularnym sprzedawcą w przyszłości. Zamiast tego inwestuje w ulicę, blok lub budynek, pozwalając mu zawsze wprowadzać poprawki, aby sklepy detaliczne były na miejscu. Ale najważniejsze jest to, że inwestując znaczne kwoty w handel uliczny, Acadia Realty Trust spojrzał w przyszłość dosłownie bardziej niż jego rówieśnicy. Z kapitalizacją rynkową wynoszącą 2,30 miliarda dolarów, REIT ma 84 nieruchomości w swoim podstawowym portfelu o łącznej powierzchni 4,2 miliona stóp kwadratowych; od października 2018 roku stopa dywidendy wyniosła 3,6%.
Podsumowanie
Mimo zalet nikt nie powinien inwestować wyłącznie w REIT-y. Jak w przypadku każdej klasy aktywów, powinny one zawsze stanowić część zdywersyfikowanego portfela.
Dan Moskowitz nie ma żadnych stanowisk w AKR.