Jumbo vs. konwencjonalne kredyty hipoteczne: jaka jest różnica?
Jumbo vs. konwencjonalne kredyty hipoteczne: przegląd
Jumbo i konwencjonalne kredyty hipoteczne to dwa rodzaje finansowania wykorzystywane przez kredytobiorców do zakupu domów. Oba wymagają, aby właściciele domów spełniali określone wymagania kwalifikacyjne, w tym minimalne wyniki kredytowe, progi dochodowe, zdolność do spłaty, a także minimalne wymagania dotyczące zaliczki. Przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE), takie jak Federal Housing Administration (FHA), Amerykański Departament ds. Weteranów (VA) lub USDA Rural Housing Service nie zwracają żadnego produktu hipotecznego. Chociaż mogą być używane w tym samym celu – aby zabezpieczyć własność – są z natury różne.
Kredyty hipoteczne Jumbo są wykorzystywane do kupowania nieruchomości o wysokich cenach – często takich, które sięgają milionów dolarów. Z drugiej strony, konwencjonalne kredyty hipoteczne są bardziej zgodne z potrzebami przeciętnego nabywcy domu i mogą być zgodne lub niezgodne. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o tych dwóch rodzajach produktów hipotecznych.
Kluczowe wnioski
- Jumbo i konwencjonalne kredyty hipoteczne to dwa produkty, których kredytobiorcy używają do zabezpieczania nieruchomości.
- Konwencjonalne kredyty hipoteczne mogą być zgodne z wytycznymi rządu lub niezgodne.
- Kredyty hipoteczne typu Jumbo zwykle nie spełniają wymogów dotyczących kredytów, zazwyczaj dlatego, że przekraczają maksymalną kwotę wspieraną przez przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd, takie jak Fannie Mae czy Freddie Mac.
Kredyty hipoteczne Jumbo
Jak wspomniano powyżej, duże kredyty hipoteczne to pożyczki wykorzystywane do finansowania zakupu nieruchomości. W przeciwieństwie do zwykłych kredytów hipotecznych, te pożyczki są przeznaczone na drogie nieruchomości. Domy luksusowe i te znajdujące się na bardzo konkurencyjnych lokalnych rynkach nieruchomości są na ogół finansowane przy użyciu dużych kredytów hipotecznych.
Te kredyty hipoteczne – nazywane również pożyczkami typu „jumbo” – są niezgodne. Oznacza to, że nie podlegają oneograniczeniom pożyczkowym Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) i dlatego nie są wspierane przez Fannie Mae ani Freddie Mac. Mimo to wielu nadal przestrzega wytycznych dotyczących kwalifikowanych kredytów hipotecznych określonych przez Biuro Ochrony Konsumentów (CFPB).2 Przekraczają również maksymalny zgodny limit pożyczki w swoich okręgach.4 Inne czynniki, które dyskwalifikują ich jako pożyczki zgodne, mogą obejmować zamożnych pożyczkobiorców z wyjątkowymi potrzebami lub hipoteki oprocentowane wyłącznie z oprocentowaniem, których kulminacją są spłaty balonowe, w przypadku których całość zadłużenia jest wymagalna pod koniec okresu pożyczki.
Aby zakwalifikować się do otrzymania dużej pożyczki, pożyczkobiorcy muszą mieć doskonałą zdolność kredytową. Pożyczkobiorcy również powinni znajdować się w przedziale wyższego dochodu. W końcu nadążanie za regularnymi wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI).
W przeszłości oprocentowanie dużych pożyczek było znacznie wyższe niż tradycyjne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Chociaż luka się zmniejsza, nadal są one nieco wyższe. Wymagania dotyczące zaliczki również miały podobną strukturę – w pewnym momencie sięgały nawet 30%. Ale teraz częściej spotyka się duże pożyczki wymagające zaliczki w wysokości około 10% do 15%. Wyższe stopy procentowe i zaliczki z przeszłości zostały zasadniczo wprowadzone w celu zrównoważenia wyższego stopnia ryzyka związanego z tymi produktami hipotecznymi, ponieważ nie są one gwarantowane przez wspomniane powyżej GSE.
Tradycyjne kredyty hipoteczne
Konwencjonalne kredyty hipoteczne to pożyczki oferowane przez prywatnych pożyczkodawców, takich jak banki i inne instytucje finansowe, takie jak spółdzielcze kasy pożyczkowe i firmy hipoteczne. Podobnie jak pożyczki jumbo, pożyczkobiorcy wymagają zaliczki, minimalnej oceny kredytowej, określonego poziomu dochodu, a także niskiego wskaźnika DTI i nie są również wspierani przez GSE.
W przeciwieństwie do dużych kredytów hipotecznych, konwencjonalne kredyty hipoteczne mogą być zgodne lub niezgodne. Pożyczki zgodne to te, których limity są ustalane przez FHFA. Wytyczne dotyczące gwarancji dla tych pożyczek są również ustalane przez Fannie Mae i Freddie Mac. W 2021 r. Krajowe maksimum dla zgodnych z prawem pożyczek konwencjonalnych wynosi 548250 USD na jedno mieszkanie, w porównaniu z 510 400 USD w 2020 r. Jednak ponad 200 hrabstw w Stanach Zjednoczonych wyznaczono jako obszary konkurencyjne o wysokich kosztach i maksymalne limity kredytów w tych obszary mogą wzrosnąć do 822 375 USD w 2021 r., w porównaniu z 765 600 USD w 2020 r. Nowy Jork, Los Angeles i Nantucket to tylko kilka takich lokalizacji.
Zgodne limity kredytowe są corocznie dostosowywane, aby dotrzymywać kroku średniej cenie domu w USA, więc gdy ceny rosną, limity kredytowe również rosną o ten sam procent.
Jednak nie wszystkie kredyty hipoteczne są zgodne z tymi wytycznymi, a te, które ich nie dotyczą, są uznawane za konwencjonalne pożyczki niezgodne. Są one zwykle trudniejsze do zakwalifikowania niż hipoteki zgodne z wymogami, ponieważ nie są one wspierane przez rząd, więc kwalifikowalność i warunki pozostawia się pożyczkodawcom. Jedną z zalet jest to, że często kosztują mniej.
Uwagi specjalne
Fannie Mae i Freddie Mac będą kupować, pakować i odsprzedawać praktycznie każdy kredyt hipoteczny, o ile będzie on zgodny z ich zgodnymi wytycznymi dotyczącymi pożyczki. Wytyczne te uwzględniają ocenę i historię kredytową pożyczkobiorcy, stosunek zadłużenia do dochodu (DTI), stosunek wartości kredytu do wartości (LTV) kredytu hipotecznegooraz jeszcze jeden kluczowy czynnik – wielkość pożyczki. Te maksymalne liczby są ustalane przez rząd.
Ponieważ duże pożyczki nie są wspierane przez agencje federalne, pożyczkodawcy podejmują większe ryzyko, gdy je oferują. Będziesz musiał stawić czoła bardziej rygorystycznym wymaganiom kredytowym, jeśli będziesz próbować go uzyskać. Jak wspomniano powyżej, aby się zakwalifikować, musisz spełnić pewne minimalne wymagania, w tym:
- Dowód dochodu: przygotuj się z dwuletnią dokumentacją podatkową lub podobną dokumentacją, aby udowodnić, że masz wiarygodne, stałe źródło dochodu. Kredytodawcy będą również chcieli sprawdzić, czy masz pod ręką wystarczającą ilość płynnych aktywów, aby pokryć spłaty kredytu hipotecznego na sześć miesięcy lub więcej.
- Ocena kredytowa i historia: generalnie będziesz potrzebować oceny kredytowej wynoszącej co najmniej 580 (uważanej za „uczciwą”), zanim pożyczkodawca zatwierdzi cię na konwencjonalny kredyt hipoteczny, ale istnieje bardzo niskie prawdopodobieństwo, że pożyczkodawcy zaakceptują cię na duży kredyt hipoteczny, jeśli Twoja ocena kredytowa spadnie poniżej 670.
- Wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI): Twój wskaźnik zadłużenia do dochodu (miesięczne zadłużenie w porównaniu do miesięcznego dochodu) powinien wynosić 43% lub mniej, aby kwalifikować się do tradycyjnego kredytu hipotecznego. Kredytodawcy zazwyczaj szukają jeszcze niższego DTI dla dużych kredytów hipotecznych, ponieważ pożyczki są tak duże.