Nieruchomości inwestycyjne
Co to jest nieruchomość inwestycyjna?
Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość zakupiona z zamiarem uzyskania zwrotu z inwestycji poprzez przychody z wynajmu, przyszłą odsprzedaż nieruchomości lub obie te rzeczy. Nieruchomość może należeć do pojedynczego inwestora, grupy inwestorów lub korporacji.
Nieruchomość inwestycyjna może być przedsięwzięciem długoterminowym lub krótkoterminową inwestycją. W przypadku tego ostatniego inwestorzy często angażują się w odwracanie, gdzie nieruchomość jest kupowana, przebudowywana lub remontowana, a następnie sprzedawana z zyskiem w krótkim czasie.
Termin nieruchomość inwestycyjna może być również używany do opisania innych aktywów, które inwestor kupuje w celu przyszłego wzrostu, takich jak dzieła sztuki, papiery wartościowe, grunty lub inne przedmioty kolekcjonerskie.
Zrozumienie nieruchomości inwestycyjnych
Nieruchomości inwestycyjne to takie, które nie są głównym miejscem zamieszkania. Generują jakąś formę dochodu – dywidendy, odsetki, czynsze, a nawet tantiemy – które wykraczają poza zakres zwykłej działalności właściciela nieruchomości. A sposób użytkowania nieruchomości inwestycyjnej ma istotny wpływ na jej wartość.
Nieruchomości inwestycyjne generują dochód i nie są podstawowymi rezydencjami.
Inwestorzy czasami prowadzą badania w celu określenia najlepszego i najbardziej dochodowego sposobu wykorzystania nieruchomości. Jest to często określane jako najwyższe i najlepsze wykorzystanie nieruchomości. Na przykład, jeśli nieruchomość inwestycyjna jest przeznaczona zarówno do użytku komercyjnego, jak i mieszkalnego, inwestor rozważa zalety i wady obu, dopóki nie ustali, która z nich ma najwyższą potencjalną stopę zwrotu. Następnie wykorzystuje nieruchomość w ten sposób.
Nieruchomość inwestycyjną często określa się mianem drugiego domu. Ale te dwa niekoniecznie oznaczają to samo. Na przykład rodzina może kupić domek letniskowy lub inną nieruchomość wakacyjną do użytku siebie, lub ktoś, kto ma główny dom w mieście, może kupić drugą nieruchomość na wsi jako rekolekcje na weekendy. W takich przypadkach druga nieruchomość jest przeznaczona do użytku osobistego, a nie jako majątek dochodowy.
Rodzaje nieruchomości inwestycyjnych
Mieszkania: Domy na wynajem są popularnym sposobem na uzupełnienie dochodów przez inwestorów. Inwestor, który kupuje nieruchomość mieszkalną i wynajmuje ją najemcom, może pobierać miesięczne czynsze. Mogą to być domy jednorodzinne, lokale mieszkalne, apartamenty, kamienice lub inne typy konstrukcji mieszkalnych.
Komercyjne: Nieruchomości generujące dochód nie zawsze muszą być mieszkalne. Niektórzy inwestorzy – zwłaszcza korporacje – kupują nieruchomości komercyjne, które są wykorzystywane specjalnie do celów biznesowych. Konserwacja i ulepszenia tych nieruchomości mogą być wyższe, ale koszty te można zrekompensować większymi zwrotami. Dzieje się tak dlatego, że te umowy najmu tych nieruchomości często wiążą się z wyższymi czynszami. Te budynki mogą być budynkami mieszkalnymi będącymi własnością komercyjną lub lokalizacjami sklepów detalicznych.
Mieszane: Nieruchomość o różnym przeznaczeniu może być wykorzystywana jednocześnie do celów komercyjnych i mieszkalnych. Na przykład budynek może mieć sklep detaliczny na głównym piętrze, taki jak sklep ogólnospożywczy, bar lub restauracja, podczas gdy w górnej części konstrukcji znajdują się jednostki mieszkalne.
Kluczowe wnioski
- Nieruchomość inwestycyjną nabywa się z zamiarem uzyskania zwrotu w postaci przychodów z wynajmu, przyszłej odsprzedaży nieruchomości lub obu.
- Nieruchomości mogą stanowić krótko- lub długoterminową okazję inwestycyjną.
- Nieruchomości inwestycyjne nie są pierwotnymi rezydencjami ani drugimi domami, co utrudnia inwestorom uzyskanie finansowania.
- Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej musi zostać zgłoszona i może skutkować zyskami kapitałowymi, co może mieć konsekwencje podatkowe dla inwestorów.
Finansowanie nieruchomości inwestycyjnych
Choć kredytobiorców, którzy zabezpieczają kredyt na ich główne miejsce zamieszkania mają dostęp do szeregu opcji, w tym finansowania pożyczki FHA, VA pożyczki i tradycyjnych pożyczek, może to być trudniejsze do finansowania nabywać nieruchomości inwestycyjnej.
Ubezpieczyciele nie zapewniają ubezpieczenia kredytów hipotecznych na nieruchomości inwestycyjne, w związku z czym kredytobiorcy muszą mieć co najmniej 20% wkładu, aby zabezpieczyć finansowanie bankowe nieruchomości inwestycyjnych.
Banki nalegają również na wskaźniki wartości kredytu do wartości przed zatwierdzeniem kredytobiorcy hipoteki na nieruchomość inwestycyjną. Niektórzy pożyczkodawcy wymagają również, aby pożyczkobiorca posiadał wystarczające oszczędności, aby pokryć co najmniej sześciomiesięczne wydatki związane z nieruchomością inwestycyjną, zapewniając w ten sposób aktualizację kredytu hipotecznego i innych zobowiązań.
Konsekwencje podatkowe
Jeśli inwestor pobiera czynsz od nieruchomości inwestycyjnej, Urząd Skarbowy (IRS) wymaga od niego, aby zgłosił czynsz jako przychód, ale agencja zezwala mu również na odliczanie od tej kwoty odpowiednich wydatków. Na przykład, jeśli właściciel zbierze 100 000 USD czynszu w ciągu roku, ale zapłaci 20 000 USD za naprawy, konserwację trawnika i związane z tym wydatki, zgłasza różnicę w wysokości 80 000 USD jako dochód z samozatrudnienia.
Jeśli osoba fizyczna sprzedaje nieruchomość inwestycyjną za więcej niż pierwotna cena zakupu, uzyskuje zysk kapitałowy, który należy zgłosić do IRS. Od 2020 r. Zyski kapitałowe z aktywów, które są przechowywane przez co najmniej jeden rok, są uznawane za zyski długoterminowe i podlegają opodatkowaniu w wysokości 15%, z wyjątkiem osób, które są w związku małżeńskim i składają wspólne składki i mają dochód do opodatkowania przekraczający 496 600 USD lub osoby samotne i których dochód przekracza 441450 USD. W takich przypadkach stawka wynosi 20%.
W przeciwieństwie do tego, jeśli podatnik sprzedaje swoje główne miejsce zamieszkania, musi tylko zgłosić zyski kapitałowe przekraczające 250 000 USD, jeśli składa wniosek indywidualnie, i 500 000 USD, jeśli jest żonaty i składa wspólne oświadczenie. Zysk kapitałowy na nieruchomości inwestycyjnej to cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu pomniejszoną o wszelkie istotne ulepszenia.
Aby to zilustrować, wyobraź sobie, że inwestor kupuje nieruchomość za 100 000 USD i wydaje 20 000 USD na instalację nowej instalacji wodociągowej. Kilka lat później sprzedaje nieruchomość za 200 000 dolarów. Po odjęciu początkowej inwestycji i napraw kapitałowych, jego zysk wynosi 80 000 USD.