Jak zapobiec uderzeniu podatkowemu podczas sprzedaży wynajmowanej nieruchomości

Inwestowanie w kredyt hipoteczny, zapewniając jednocześnie dodatkowe zyski każdego miesiąca; gdy takie nieruchomości zostaną ostatecznie sprzedane, inwestorzy będą mieli do czynienia ze znacznymi nieoczekiwanymi stratami. Ale te zdarzenia sprzedaży mogą spowodować powstanie znacznych długoterminowych zobowiązań podatkowych z tytułu zysków kapitałowych.

Przykład: stawka podatkowa wynosi 15%, jeśli jesteś w związku małżeńskim i rozliczasz się z dochodem podlegającym opodatkowaniu w przedziale od 80 000 do 496 600 USD. Jeśli Twój dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 496 600 USD lub więcej, stopa zysków kapitałowych wzrasta do 20%.

Dla małżeństwa składającego wniosek łącznie z dochodem podlegającym opodatkowaniu w wysokości 280 000 USD i zyskiem kapitałowym w wysokości 100 000 USD, podatki od zysków ze sprzedaży wynajmowanej nieruchomości wyniosłyby 15 000 USD. Na szczęście istnieją sposoby na zminimalizowanie tego ugryzienia podatkowego od zysków kapitałowych. W tym artykule opisano trzy najbardziej efektywne metody.

Zrównoważyć zyski ze stratami

• Co to jest:  pobieranie strat podatkowych
• Dla kogo: Każdy, kto poniósł straty kapitałowe w danym roku podatkowym
• Co otrzymujesz : Możliwość odliczenia tych strat od zysków kapitałowych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na wynajem

Gromadzenie strat podatkowych opisuje proces zmniejszania ekspozycji podatkowej przy sprzedaży nieruchomości na wynajem poprzez niezrealizowana strata ) i zdecyduje się sprzedać składnik aktywów ze stratą w tym samym roku, co zysk ze sprzedaży nieruchomości na wynajem ( zrealizowana strata ). Chociaż ta taktyka minimalizacji podatków jest wykorzystywana głównie do kompensacji zysków z inwestycji w akcje, coraz więcej osób stosuje ją do sprzedaży nieruchomości na wynajem.

Na przykład załóżmy, że inwestor zarobił 50 000 USD ze sprzedaży mieszkania na wynajem w bieżącym roku. Ma również niezrealizowaną stratę 75 000 dolarów na giełdzie. Może zdecydować się na sprzedaż części swoich akcji, aby zrealizować stratę w wysokości 50 000 USD i w pełni zrównoważyć zyski kapitałowe w wysokości 50 000 USD.

Skorzystaj z sekcji 1031 Kodeksu podatkowego

• Co to jest:  IRS sekcja 1031 „podobna” wymiana
• Dla kogo: Każdy, kto jest w stanie ponownie zainwestować dochody ze sprzedaży nieruchomości na wynajem w nowe nieruchomości
• Co otrzymujesz : Możliwość odroczenia niektórych lub wszystkich podatków od zysków kapitałowych

Inwestorzy w nieruchomości mogą odroczyć zapłatę podatku od zysków kapitałowych, korzystając z sekcji 1031 kodeksu podatkowego, która pozwala im sprzedać nieruchomość na wynajem przy zakupie nieruchomości „ podobnego rodzaju ”, a podatki płacić dopiero po dokonaniu wymiany. Z prawnego punktu widzenia termin „podobne do rodzaju” jest szeroko zdefiniowany. Inwestor nie musi zamieniać jednego mieszkania na inny ani zamieniać jednej firmy na inną. Tak długo, jak obie przedmiotowe nieruchomości są jednostkami najmu generującymi dochód, są one uczciwą grą.

Jednak w przypadku tej metody kluczowy jest czas, ponieważ inwestorzy mają zaledwie 45 dni od daty sprzedaży nieruchomości na zidentyfikowanie potencjalnych nieruchomości zamiennych, które muszą formalnie zamknąć w ciągu 180 dni. A jeśli zwrot podatku jest należny (z przedłużeniem) przed tym 180-dniowym okresem, inwestorzy muszą zamknąć go jeszcze wcześniej. Ci, którzy przekroczą termin, muszą zapłacić pełny podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży pierwotnej wynajmowanej nieruchomości.

Zmień wynajmowaną nieruchomość w główne miejsce zamieszkania

• Co to jest: Przekształcenie wynajmowanej nieruchomości w główne miejsce zamieszkania
• Dla kogo: Każdy, kto może przekształcić wynajmowaną nieruchomość w swoje główne miejsce zamieszkania
• Co otrzymujesz : możliwość wyłączenia z podatków aż 500 000 USD zysków kapitałowych

Sprzedaż domu, w którym mieszkasz, jest bardziej korzystna podatkowo niż rozładowanie wynajmowanej nieruchomości dla zysku. Sekcja 121 IRS pozwala ludziom wykluczyć do 250 000 USD zysków ze sprzedaży ich głównego miejsca zamieszkania, jeśli są singlami, i do 500 000 USD, jeśli są małżeństwem, składając wspólne dokumenty. Aby się zakwalifikować, inwestorzy muszą posiadać swoje domy przez co najmniej pięć lat i mieszkać w nich przez co najmniej dwa z tych pięciu lat. Lata pobytu osobistego nie muszą następować po sobie. Z tego powodu niektórzy inwestorzy decydują się na przekształcenie wynajmowanych nieruchomości w ich główne rezydencje.

Kwota odliczenia zależy od tego, jak długo nieruchomość była wykorzystywana na wynajem w porównaniu z jej głównym miejscem zamieszkania. Ponadto podatnik nie może wykluczyć części zysku, która wcześniej przypadała na odzyskanie amortyzacji, specyficzne dla nieruchomości wynajmowanych, a kwota uprzednio potrącona jako odpis amortyzacyjny jest opodatkowana według stawki odzyskania 25%.

Podsumowanie

Podatki od zysków kapitałowych mogą pochłonąć pokaźną część zysków ze sprzedaży wynajmowanej nieruchomości, rzędu 15% lub 20% twojego przychodu. Na szczęście unikanie opodatkowania zysków kapitałowych i strategie odroczenia mogą pomóc złagodzić to obciążenie. Jak zawsze, skonsultuj się z doradcą podatkowym, aby uzyskać poradę dotyczącą Twojej własnej sytuacji związanej z wynajmem nieruchomości.