Jak obliczyć posiadany kapitał własny?
Ogólnie przyjmuje się, że większość ludzi wie, jaki jest ich kapitał własny. Jednak wiele osób wciąż jest zdezorientowanych w tym temacie. Jako właściciel domu musisz zrozumieć, jak działa kapitał własny. Jest to szczególnie ważne, jeśli chcesz refinansować kredyt hipoteczny lub pożyczyć pieniądze pod zastaw swojego miejsca zamieszkania.
Kluczowe wnioski
- Kapitał własny domu to wartość posiadanego udziału w domu, obliczona poprzez odjęcie niespłaconego kredytu hipotecznego od wartości rynkowej nieruchomości.
- Niewielu pożyczkodawców pozwoli ci zaciągnąć pożyczkę w zamian za pełną kwotę twojego kapitału własnego.
- W normalnych warunkach ekonomicznych możesz pożyczyć od 80% do 90% dostępnego kapitału.
- Podczas pandemii koronawirusa pożyczkodawcy ograniczyli dostęp do kapitału własnego i podnieśli wymagania dotyczące oceny kredytowej, szczególnie w przypadku linii kredytowych pod zastaw domu (HELOC).
Ile masz kapitału własnego?
Wartość twojego kapitału własnego to różnica między aktualną wartością rynkową twojego domu a całkowitą sumą długów (głównie twojego pierwotnego kredytu hipotecznego) zarejestrowanych pod nim.
Kredyt dostępny dla Ciebie jako pożyczkobiorcy w ramach pożyczki pod zastaw domu zależy od tego, ile posiadasz kapitału własnego. Załóżmy, że Twój dom jest wart 250 000 USD i jesteś winien 150 000 USD kredytu hipotecznego. Po prostu odejmij pozostały kredyt hipoteczny od wartości domu, a otrzymasz 100 000 USD kapitału własnego.
Jak dużą można uzyskać pożyczkę pod zastaw domu?
Niewielu pożyczkodawców pozwoli ci pożyczyć pełną kwotę twojego kapitału własnego. Zwykle pozwalają pożyczyć maksymalnie od 80% do 90% dostępnego kapitału, w zależności od pożyczkodawcy, kredytu i dochodu. Tak więc, jeśli masz 100 000 USD kapitału własnego, jak w powyższym przykładzie, możesz uzyskaćlinię kredytową pod zastawdomu (HELOC) w wysokości od 80 000 do 90 000 USD. Rasa, narodowość i inne względy niefinansowe nigdy nie powinny odgrywać roli w określaniu, ile kapitału własnego można pożyczyć.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).
Oto drugi przykład, który bierze pod uwagę kilka innych czynników. Załóżmy, że spłacasz 30-letni kredyt hipoteczny na swój dom od pięciu lat. Co więcej, ostatnia wycena lub wycena ustaliła wartość rynkową twojego domu na 250 000 USD. Wciąż masz jeszcze 195 000 $ z pierwotnej pożyczki w wysokości 200 000 $. Pamiętaj, prawie wszystkie spłaty wcześniejszego kredytu hipotecznego przeznaczane są na spłatę odsetek.
Jeśli z domem nie są powiązane żadne inne zobowiązania, posiadasz kapitał własny w wysokości 55 000 USD. To równa się aktualnej wartości rynkowej 250 000 USD minus 195 000 USD zadłużenia. Możesz również podzielić kapitał własny domu przez wartość rynkową, aby określić procent kapitału własnego domu. W tym przypadku procent kapitału własnego domu wynosi 22% (55 000 USD ÷ 250 000 USD = 0,22).
Załóżmy teraz, że oprócz kredytu hipotecznego wziąłeś również pożyczkę pod zastaw domu w wysokości 40 000 USD. Całkowite zadłużenie na nieruchomości wynosi 235 000 USD zamiast 195 000 USD. To zmienia całkowity kapitał własny do zaledwie 15 000 USD, obniżając procent kapitału własnego do 6%.
Koszty transakcji
Nieruchomości to jedne z najbardziej niepłynnych aktywów, więc zazwyczaj wiąże się to z kosztami wykorzystania kapitału własnego domu. Jeśli faktycznie sprzedajesz dom, całkowite koszty zamknięcia w Stanach Zjednoczonych wynoszą zwykle od 2% do 5%. Kupujący zwykle płacą wiele z tych opłat, ale należy pamiętać, że mogą wykorzystać te opłaty jako pretekst do negocjowania niższej ceny sprzedaży.
Jeśli zaciągniesz pożyczkę pod zastaw domu, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić jakiś rodzaj opłaty za udzielenie pożyczki. Stopy procentowe są również generalnie wyższe w przypadku drugich kredytów hipotecznych i linii kredytowych pod zastaw domu (HELOC) niż w przypadku pierwotnego kredytu hipotecznego. Po uwzględnieniu tych kosztów transakcji kwota kapitału własnego, której naprawdę możesz użyć, jest niższa niż kwota, którą dysponujesz w teorii.
Stosunek kredytu do wartości
Innym sposobem wyrażenia kapitału własnego w domu jest stosunek wartości kredytu do wartości ( współczynnik LTV ). Jest obliczany poprzez podzielenie pozostałego salda kredytu przez bieżącą wartość rynkową. Korzystając z drugiego przykładu opisanego powyżej, LTV wynosi 78%. (Tak, to druga strona twojego procentu kapitału własnego w wysokości 22%.) Po wpłaceniu 40 000 $ pożyczki pod zastaw domu rośnie do 94%.
Potencjalni pożyczkodawcy korzystają z LTV, aby zdecydować, czy zatwierdzić Twoje wnioski o dodatkowe pożyczki.
Kredytodawcy nie lubią wysokiego wskaźnika LTV, ponieważ sugeruje to, że możesz mieć zbyt dużą dźwignię finansową i możesz nie być w stanie spłacić swoich pożyczek. W czasach kryzysu gospodarczego mogą zaostrzyć kryteria udzielania kredytów. Stało się to podczas globalnego kryzysu związanego z koronawirusem. Zwłaszcza w przypadku linii kredytowych pod zastaw domów (HELOC) banki podniosły wymagania dotyczące zdolności kredytowej z 600 do 700. Obniżyli również kwoty w dolarach i procent kapitału własnego, który byli gotowi pożyczyć.
Zarówno wartość LTV, jak i wartość kapitału własnego domu podlegają wahaniom, gdy zmienia się wartość rynkowa domu. Miliony dolarów w rzekomym kapitale mieszkaniowym zostały zniszczone podczas krachu hipotecznego subprime w latach 2007–2008. Ceny nie zawsze idą w górę. Długoterminowy wpływ kryzysu koronawirusa na kapitał własny pozostaje niepewny.