Unikaj tych błędów przy sprzedaży domu
Sprzedaż domu może być zaskakująco czasochłonna i wymagająca emocjonalnie, zwłaszcza jeśli nigdy wcześniej tego nie robiłeś. Czasami może się to wydawać naruszeniem prywatności, ponieważ nieznajomi wejdą do twojego domu, otworzą twoje szafy i szafki i zaczną się rozglądać. Będą krytykować miejsce, które prawdopodobnie stało się dla ciebie czymś więcej niż tylko czterema ścianami i dachem, a na domiar złego zaoferują ci mniej pieniędzy, niż myślisz, że twój dom jest wart.
Bez doświadczenia i złożonej, emocjonalnej transakcji na twoich rękach sprzedający po raz pierwszy mogą łatwo popełnić wiele błędów. Jednak przy odrobinie wiedzy można uniknąć wielu z tych pułapek. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, jak sprzedać swój dom, uzyskując najwyższą możliwą cenę w rozsądnych ramach czasowych, nie tracąc przy tym zmysłów.
Kluczowe wnioski
- Miej emocje pod kontrolą i skup się na biznesowym aspekcie sprzedaży domu.
- Zatrudnienie agenta może kosztować więcej prowizji, ale może wymagać dużo zgadywania przy sprzedaży.
- Decydując się na samodzielną sprzedaż, ustal rozsądną cenę sprzedaży i pamiętaj o porze roku.
- Przygotuj się do sprzedaży, nie oszczędzaj na grafikach w swojej aukcji i ujawniaj wszelkie problemy z nieruchomością.
Wzbudzanie emocji
Sprzedawanie domu, zwłaszcza pierwszego, jest bardzo emocjonalne. Spędziłeś dużo czasu i wysiłku, aby znaleźć właściwy, zaoszczędziłeś na zaliczkę i meble oraz stworzyłeś wiele wspomnień. Ludzie na ogół mają problemy z kontrolowaniem swoich emocji, kiedy przychodzi czas na pożegnanie.
Myślisz, że to niemożliwe? To nie jest. Gdy zdecydujesz się sprzedać dom, zacznij myśleć o sobie jako o przedsiębiorcy i sprzedawcy, a nie tylko o właścicielu domu. W rzeczywistości zapomnij całkowicie, że jesteś właścicielem domu do wynajęcia. Patrząc na transakcję z perspektywy czysto finansowej, zdystansujesz się od emocjonalnych aspektów sprzedaży nieruchomości.
Spróbuj też przypomnieć sobie, jak się czułeś, robiąc zakupy w tym domu. Większość kupujących będzie również w stanie emocjonalnym. Jeśli pamiętasz, że sprzedajesz nieruchomość, a także obraz i styl życia, bardziej prawdopodobne jest, że włożysz dodatkowy wysiłek w inscenizację i wykonanie niewielkiej przebudowy, aby uzyskać najwyższy dolar za swój dom. Te zmiany w wyglądzie wpłyną nie tylko na cenę sprzedaży; pomogą Ci również stworzyć dystans emocjonalny, ponieważ Twój dom będzie wyglądał mniej znajomo.
Zatrudniać lub nie zatrudniać agenta
Chociaż pośrednicy w obrocie nieruchomościami żądają dużej prowizji – zwykle od 5% do 6% ceny sprzedaży domu – to prawdopodobnie nie jest dobrym pomysłem samodzielna sprzedaż domu, zwłaszcza jeśli wcześniej tego nie robiłeś. Może to być kuszące, zwłaszcza jeśli widziałeś te wszystkie napisy „na sprzedaż przez właściciela” na trawnikach przed domami lub w Internecie. Więc czy opłaca się zatrudnić agenta?
Dobry agent zazwyczaj leży na sercu Twojego dobra. Pomogą Ci ustalić uczciwą i konkurencyjną cenę sprzedaży Twojego domu, zwiększając Twoje szanse na szybką sprzedaż. Agent może również pomóc złagodzić emocje związane z tym procesem, wchodząc w interakcje z potencjalnymi nabywcami i eliminując osoby, które chcą tylko obejrzeć Twoją nieruchomość, ale nie mają zamiaru składać oferty.
Twój agent będzie miał również większe doświadczenie w negocjowaniu sprzedaży domów, pomagając Ci zdobyć więcej pieniędzy niż mógłbyś to zrobić samodzielnie. A jeśli w trakcie procesu pojawią się jakiekolwiek problemy – a często się zdarzają – na miejscu będzie doświadczony specjalista, który zajmie się nimi za Ciebie. Wreszcie, agenci są zaznajomieni ze wszystkimi formalnościami i pułapkami związanymi z transakcjami na rynku nieruchomości i mogą pomóc upewnić się, że proces przebiega bezproblemowo. Oznacza to, że nie będzie żadnych opóźnień ani usterek w transakcji.
Czy po przeczytaniu tego wszystkiego naprawdę powinieneś zatrudnić agenta? Tylko Ty możesz zdecydować.
Co zrobić, jeśli nie korzystasz z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami
Więc zdecydowałeś nie zatrudniać agenta. W porządku, bo to nie tak, że nie da się tego zrobić. Są ludzie, którzy z powodzeniem sprzedają swoje domy. Pamiętaj jednak, że musisz najpierw przeprowadzić badania – na temat niedawno sprzedanych nieruchomości w Twojej okolicy i nieruchomości obecnie znajdujących się na rynku – w celu ustalenia atrakcyjnej ceny sprzedaży. Pamiętaj, że większość cen domów ma uwzględnioną prowizję agenta, więc może być konieczne zdyskontowanie ceny.
Będziesz odpowiedzialny za własny marketing, więc upewnij się, że korzystasz z usługi wielu ofert (MLS) w swoim obszarze geograficznym, aby dotrzeć do jak największej liczby kupujących. Ponieważ nie masz agenta, to ty będziesz pokazywać dom i negocjować warunki sprzedaży z agentem kupującego, co może być czasochłonne, stresujące i emocjonalne dla niektórych osób.
Ponieważ rezygnujesz z agenta, rozważ zatrudnienie prawnika ds. Nieruchomości, który pomoże Ci w drobniejszych kwestiach transakcji iprocesie escrow. Nawet przy opłatach adwokackich,samodzielna sprzedaż domu może zaoszczędzić tysiące. Jeśli jednak kupujący ma agenta, będzie oczekiwał rekompensaty. Koszt ten jest zwykle pokrywany przez sprzedającego, więc nadal będziesz musiał zapłacić agentowi kupującego od 1% do 3% ceny sprzedaży domu.
Ustalanie nierealistycznej ceny
Niezależnie od tego, czy pracujesz z agentem, czy robisz to sam, ustalenie właściwej ceny wywoławczej jest kluczowe. Pamiętasz analizę porównawczą rynku, którą Ty lub Twój agent przeprowadziliście, kupując dom, aby ustalić uczciwą cenę ofertową? Kupujący zrobią to również dla Twojego domu, więc jako sprzedawca powinieneś być o krok przed nimi.
Możesz pomyśleć, że Twój dom jest wart więcej, ale pamiętaj, aby ustawić realistyczną cenę na podstawie porównywalnych domów w okolicy.
W przypadku braku bańki mieszkaniowej domy z zawyżonymi cenami na ogół się nie sprzedają. W ankiecie przeprowadzonej przez portal informacyjny HomeLight.com zajmujący się sprzedażą domów, 70% pośredników w obrocie nieruchomościami stwierdziło, że zawyżanie cen jest głównym błędem, jaki popełniają sprzedający. Nie przejmuj się zbytnio ustalaniem ceny, która jest niska, ponieważ w teorii wygeneruje to wiele ofert i zaoferuje cenę do rzeczywistej wartości rynkowej domu. W rzeczywistości zaniżanie ceny domu może być strategią zwiększającą zainteresowanie Twoją ofertą i zawsze możesz odrzucić zbyt niską ofertę.
Oczekiwanie ceny wywoławczej
Każdy mądry kupiec będzie negocjował, a jeśli chcesz sfinalizować sprzedaż, być może będziesz musiał zagrać w piłkę. Większość ludzi chce wystawiać swoje domy po cenie, która przyciągnie kupujących, pozostawiając jednocześnie chwilę oddechu na negocjacje – jest to przeciwieństwo strategii zaniżania cen opisanej powyżej. Może to zadziałać, pozwalając kupującemu poczuć, że zyskuje dobrą wartość, a jednocześnie pozwalając Ci uzyskać potrzebną ilość pieniędzy ze sprzedaży.
Oczywiście to, czy uzyskasz więcej, czy mniej niż cena wywoławcza, będzie prawdopodobnie zależeć nie tylko od strategii cenowej, ale także od tego, czy jesteś na rynku kupującego, czy sprzedającego oraz od tego, jak dobrze zaaranżowałeś i zmodernizowałeś swój dom.
Sprzedaż w miesiącach zimowych
Wierz lub nie wierz, ale naprawdę jest odpowiedni czas na sprzedaż w ciągu roku. Zima, zwłaszcza w okresie świątecznym, to zazwyczaj powolny okres w roku dla sprzedaży domów. Ludzie są zajęci zaangażowaniem społecznym, a zimna pogoda w większości kraju sprawia, że samo pozostanie w domu jest bardziej atrakcyjne. Ponieważ prawdopodobnie mniej kupujących będzie szukało, sprzedaż domu może zająć więcej czasu, a Ty możesz nie dostać tak dużo pieniędzy. Możesz jednak pocieszyć się wiedząc, że chociaż aktywnych kupujących może być mniej, nie będzie też wielu konkurujących ze sobą sprzedawców, co czasami może działać na Twoją korzyść.
Może lepiej będzie, jeśli zaczekasz. Z wyjątkiem okoliczności łagodzących, które mogą zmusić Cię do sprzedaży w okresie zimowym lub świątecznym, rozważ umieszczenie na liście, kiedy pogoda zacznie się ocieplać. Ludzie są zwykle gotowi i chętni do zakupu domu, gdy jest cieplej.
Skąpi się na zdjęciach z listy
Ponieważ w dzisiejszych czasach tak wielu kupujących szuka domów online, a tak wiele z tych domów ma zdjęcia, wyrządzisz sobie prawdziwą krzywdę, jeśli nie będziesz mieć żadnych wizualizacji swojego domu. Jednocześnie jest tak wiele kiepskich zdjęć domów na sprzedaż, że jeśli wykonasz dobrą robotę, wyróżni to Twoją ofertę i pomoże wzbudzić dodatkowe zainteresowanie.
Dobre zdjęcia powinny być ostre i wyraźne oraz powinny być robione w ciągu dnia, kiedy jest dużo naturalnego światła. Powinny prezentować najlepsze atuty Twojego domu. Jeśli to możliwe, rozważ użycie obiektywu szerokokątnego – pozwoli to potencjalnym kupującym lepiej zrozumieć, jak wyglądają całe pokoje. Najlepiej byłoby zatrudnić profesjonalnego fotografa nieruchomości, aby uzyskać najwyższej jakości rezultaty, zamiast pozwalać agentowi robić zdjęcia telefonem.
Nie zatrzymuj się tylko na zdjęciach. Zastanów się nad dodaniem wycieczki wideo lub widoku 360 stopni, aby jeszcze bardziej ulepszyć swoją ofertę. Można to łatwo zrobić za pomocą dowolnego smartfona. Z pewnością możesz zachęcić więcej potencjalnych kupujących do przejścia przez Twoje drzwi na pokazy. Możesz nawet otrzymać więcej ofert, jeśli przedstawisz im swoją nieruchomość jako wprowadzenie.
Brak odpowiedniego ubezpieczenia
Twój pożyczkodawca mógł zażądać od Ciebie wykupienia polisy ubezpieczeniowej domu. Jeśli nie, będziesz chciał się upewnić, że jesteś ubezpieczony na wypadek, gdyby widz miał wypadek na miejscu i próbował pozwać Cię o odszkodowanie. Chcesz również upewnić się, że na terenie nieruchomości nie ma oczywistych zagrożeń lub że podejmiesz kroki w celu ich złagodzenia (na przykład trzymanie dzieci potencjalnych nabywców z dala od basenu i wyprowadzanie psa z domu podczas pokazów).
Ukrywanie głównych problemów
Myślisz, że możesz ukryć poważne problemy w swojej nieruchomości? Każdy problem zostanie odkryty podczas kontroli kupującego. Masz trzy możliwości rozwiązania wszelkich problemów. Albo rozwiąż problem z wyprzedzeniem, wyceń nieruchomość poniżej wartości rynkowej, aby go uwzględnić, lub wystaw nieruchomość po normalnej cenie i zaoferuj kupującemu kredyt na rozwiązanie problemu.
Pamiętaj: jeśli nie rozwiążesz problemu z wyprzedzeniem, możesz wyeliminować sporą liczbę kupujących, którzy chcą mieć dom pod klucz. Sprawdzenie domu przed wystawieniem na aukcję jest dobrym pomysłem, jeśli chcesz uniknąć kosztownych niespodzianek,gdy dom jest objęty umową. Ponadto w wielu stanach obowiązują zasady ujawniania. Niektórzy wymagają od sprzedawców ujawnienia znanych problemów dotyczących ich domów, jeśli kupujący zwrócą się bezpośrednio, podczas gdy inni postanawiają, że sprzedający muszą dobrowolnie ujawnić pewne kwestie.
Nie przygotowuję się do sprzedaży
Sprzedawcy, którzy nie sprzątają i nie przygotowują swoich domów, wyrzucają pieniądze w błoto. Nie martw się, jeśli nie możesz sobie pozwolić na zatrudnienie profesjonalisty. Jest wiele rzeczy, które możesz zrobić samodzielnie. Niezastosowanie się do tych rzeczy może obniżyć cenę sprzedaży, a także może w ogóle uniemożliwić uzyskanie sprzedaży. Jeśli nie zajmowałeś się drobnymi problemami, takimi jak zepsuta klamka lub kapiący kran, potencjalny nabywca może się zastanawiać, czy dom ma większe, droższe problemy, które również nie zostały rozwiązane.
Poproś przyjaciela lub agenta, kogoś ze świeżymi oczami, aby wskazał obszary twojego domu, które wymagają pracy. Dzięki swojej znajomości domu możesz być odporny na jego kłopotliwe miejsca. Uporządkowanie, dokładne oczyszczenie, nałożenie świeżej warstwy farby na ściany i pozbycie się wszelkich zapachów również pomoże Ci zrobić dobre wrażenie na kupujących.
Brak akceptacji dla kupujących
Jeśli ktoś chce obejrzeć Twój dom, musisz go pomieścić, nawet jeśli Ci to przeszkadza. I tak, przed każdą wizytą w domu trzeba posprzątać i posprzątać. Kupujący nie będzie wiedział ani nie dbał o to, czy Twój dom był czysty w zeszłym tygodniu. To dużo pracy, ale skup się na nagrodzie.
Sprzedaż niekwalifikowanym kupującym
Jest więcej niż rozsądne, aby oczekiwać, że kupujący przyniesie pismo od kredytodawcy hipotecznego lub dowód środków (POF) na zakupy gotówkowe, aby wykazać, że ma pieniądze na zakup domu. Podpisanie umowy z kupującym może być uzależnione od sprzedaży jego własnego majątku, co może narazić Cię na poważne zobowiązanie, jeśli będziesz musiał zawrzeć umowę w określonym terminie.
Podsumowanie
Nauka sprzedaży domu jest kluczowa. Upewnij się, że przygotowujesz się psychicznie i finansowo na mniej niż idealne scenariusze, nawet jeśli nie popełnisz żadnego z tych błędów. Dom może siedzieć na rynku znacznie dłużej, niż się spodziewasz, zwłaszcza na rynku spadkowym. Jeśli nie możesz znaleźć kupca na czas, możesz skończyć z próbą spłaty dwóch kredytów hipotecznych, koniecznością wynajmu domu do czasu znalezienia kupca lub, w tragicznych sytuacjach, wykluczeniem. Jeśli jednak unikniesz kosztownych błędów wymienionych tutaj, będziesz daleko do przodu i osiągniesz bezproblemową, lukratywną sprzedaż, na którą ma nadzieję każdy sprzedawca domów.