Akcja wykluczenia
Co to jest działanie wykluczające?
Termin „postępowanie egzekucyjne” odnosi się do postępowania sądowego wszczętego przez pożyczkodawcę po tym, jak pożyczkobiorca nie spłaci kredytu hipotecznego. Kredytodawcy mogą dochodzić swoich praw poprzez egzekucję, gdy kredytobiorcy nie spłacają kredytu hipotecznego lub gdy nie wypełniają zobowiązań określonych w umowie kredytu hipotecznego. Akcja jest inicjowana publicznym obwieszczeniem wydanym przez pożyczkodawcę. Jeśli kredytodawca hipoteczny nadal nie może zaktualizować kredytu, firma hipoteczna może przeprowadzić postępowanie egzekucyjne, po którym może sprzedać nieruchomość, aby spłacić saldo pożyczki.
Kluczowe wnioski
- Czynność egzekucyjna to proces prawny zainicjowany przez pożyczkodawcę po tym, jak pożyczkobiorca nie spłaci kredytu hipotecznego.
- Po wydaniu publicznego zawiadomienia pożyczkodawca daje pożyczkobiorcy okres karencji, aby umożliwić pożyczkodawcy zaktualizowanie pożyczki.
- Akcja przechodzi do stanu sprzed wykluczenia, jeśli pożyczkobiorca nie może poczynić żadnych ustaleń.
- Aukcja umożliwia pożyczkodawcy sprzedaż domu.
- Wzmocnione zabezpieczenia dla pożyczkobiorców uniemożliwiają pożyczkodawcom składanie pierwszych zawiadomień przed upływem 120 dni od zaległości w spłacie.
- W odpowiedzi na pandemię COVID-19 rząd wprowadził moratorium na egzekucję nieruchomości i dodatkową ochronę dla właścicieli domów do 30 czerwca 2021 r.1.
Jak działa wykluczenie
Większość osób nie ma pieniędzy na zakup domu lub nieruchomości za gotówkę. Aby sfinansować zakup, konsumenci muszą uzyskać kredyt hipoteczny. Przed zatwierdzeniem pożyczki pożyczkodawca bierze pod uwagę kilka kwestii, w tym historię kredytową i dochody pożyczkobiorcy, a także wartość nieruchomości. Po zatwierdzeniu pożyczkodawca i pożyczkobiorca podpisują umowę o kredyt hipoteczny, która określa częstotliwość i kwotę spłaty.
Ale co się stanie, jeśli pożyczkobiorca nie będzie w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań? Gdy pożyczkobiorca zalega z płatnością – co najmniej cztery miesiące w spłacie – lub nie spełnia warunków umowy, pożyczkodawca może wszcząć postępowanie egzekucyjne po wyczerpaniu wszystkich innych możliwości. Pierwszym krokiem jest złożenie publicznego zawiadomienia w Powiatowym Biurze Rejestracyjnym. Zawiadomienie to wskazuje, że kredytobiorca nie spłacił kredytu hipotecznego. W niektórych stanach powiadomienie nazywa się zawiadomieniem o niewykonaniu zobowiązania, podczas gdy inne państwa nazywają je zawisłością sprawy.
W tym momencie pożyczkobiorca wchodzi w fazę poprzedzającą egzekucję. Jest to okres karencji, który pozwala właścicielowi domu albo zgromadzić pieniądze na utrzymanie kredytu, albo zaaranżować sprzedaż domu. Jeśli pożyczkobiorca nadal nie może znaleźć środków lub innego porozumienia, pożyczkodawca może przystąpić do procesu egzekucji.
Następnym krokiem jest ustalenie daty aukcji wykluczenia. Pożyczkodawca rejestruje Zawiadomienie o sprzedaży powiernika w Powiatowym Biurze Rejestracyjnym, ogłasza nieruchomość i powiadamia pożyczkobiorcę o zbliżającej się sprzedaży. Licytacja zwykle odbywa się w sądzie hrabstwa, biurze powiernika lub na samej nieruchomości.
Niektóre stany zezwalają pożyczkobiorcom na prawo do wykupu, aby zaktualizować swoją pożyczkę do momentu wystawienia nieruchomości na aukcję.
Uwagi specjalne
Bardzo szczegółowe i szczegółowe ustawowe wymogi proceduralne mają zastosowanie do egzekucji z nieruchomości i muszą być przestrzegane, aby uniknąć unieważnienia sprzedaży w drodze egzekucji. Prawidłowe zawiadomienie o sprzedaży egzekucyjnej musi zostać przekazane dłużnikowi i ogółowi społeczeństwa, ale dokładne procedury mogą się różnić w zależności od stanu.
Rząd federalny USA wydał nowe zasady dla pożyczkodawców, którzy chcą przejąć nieruchomości w następstwie kryzysu finansowego. Ustanowione przez Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) w 2013 r. Nowe przepisy służyły właścicielom domów, którzy są na skraju wykluczenia, i chronią ich przed drapieżnymi pożyczkami. Zasady te obejmują:
- Ograniczenie podwójnego śledzenia. Dzieje się tak, gdy pożyczkodawca kontynuuje proces wykluczenia, gdy współpracuje z pożyczkobiorcą, aby tego uniknąć. Pierwsze zawiadomienia można składać dopiero po spłacie kredytu hipotecznego na 120 dni.
- Zapewnienie pożyczkodawcy opcji po tym, jak przegapią dwie kolejne płatności. Opcje te obejmują alternatywy dla wykluczenia.
- Zbadanie wszystkich alternatyw dla wykluczenia przed podjęciem jakichkolwiek takich działań ze strony pożyczkodawcy.
Zasady te zostały rozszerzone w 2016 r., A CFPB poinstruowała pożyczkodawców, aby więcej niż raz zapewniali pożyczkobiorcom ochronę w trakcie trwania pożyczki. Agencja obejmowała również pozostałych przy życiu członków rodziny zmarłego pożyczkobiorcy i wymaga od pożyczkodawców doradzania pożyczkobiorcom, gdy wnioski o ograniczenie strat – próby współpracy pożyczkodawców z pożyczkobiorcami – są wyczerpane.
Covid-19 pandemia
W rząd lub te, które są wspierane przez przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE), takie jakFannie Mae i Freddie Mac.
Rząd wprowadził moratorium na egzekucje, pozwalające właścicielom domów pozostać w domach podczas kryzysu zdrowotnego. Pożyczkobiorcy muszą zwrócić się do swoich pożyczkodawców, aby poznać dostępne opcje. Niektórzy pożyczkodawcy mogą oferować pożyczkobiorcom zwłokę, która umożliwia im wstrzymanie lub zmniejszenie płatności. Inną opcją jest ulga w spłacie, która pozwala kredytodawcom hipotecznym na odroczenie spłaty na określony czas. Płatności pominięte z powodu wyrozumiałości i te, które zostały odroczone, nie są eliminowane. Zamiast tego muszą zostać zapłacone po upływie tego okresu.
9 lutego 2021r. Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) ogłosiła 30 marca 2021 r. Jako termin jej moratorium.
Po przyjęciu 20 stycznia 2021 r. Prezydent Biden zażądał przedłużenia zakazu egzekucji i eksmisji do 31 marca 2021 r. 16 lutego zażądał przedłużenia go do 30 czerwca 2021 r.