Pierwsza hipoteka
Co to jest pierwszy kredyt hipoteczny?
Pierwsza hipoteka jest podstawowym zastawem na nieruchomości. Jako podstawowa pożyczka, na którą spłaca się nieruchomość, pożyczka ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi zastawami lub roszczeniami na nieruchomości w przypadku niewywiązania się z płatności. Pierwsza hipoteka nie jest hipoteką na pierwszym domu kredytobiorcy; jest to pierwotna hipoteka zaciągnięta na dowolnej nieruchomości. Nazywa się to również First Lien. Jeśli dom jest refinansowany, refinansowany kredyt hipoteczny przyjmuje pierwszą pozycję hipoteczną.
Kluczowe wnioski
- Pierwsza hipoteka jest głównym zastawem na nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie hipoteki.
- Drugi kredyt hipoteczny to pieniądze pożyczone pod zastaw domu w celu sfinansowania innych projektów i wydatków.
- Jeśli stosunek wartości kredytu do wartości (LTV) pierwszego kredytu hipotecznego jest większy niż 80%, pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego.
- Odsetki zapłacone od pierwszej hipoteki podlegają odliczeniu od podatku i mają zastosowanie tylko do podatników, którzy wyszczególniają wydatki w swoich zeznaniach podatkowych.
Zrozumienie pierwszych kredytów hipotecznych
Gdy osoba fizyczna chce kupić nieruchomość, może zdecydować się na sfinansowanie zakupu pożyczką z instytucji pożyczkowej. Pożyczkodawca oczekuje spłaty kredytu mieszkaniowego lub kredytu hipotecznego w miesięcznych ratach, obejmujących część spłaty kapitału i odsetek. Pożyczkodawca będzie miał zastaw na nieruchomości, ponieważ pożyczka jest zabezpieczona domem. Ten hipoteczny wykupione przez homebuyer na zakup domu jest znany jako pierwszy hipotecznych.
Pierwsza hipoteka to pierwotna pożyczka zaciągnięta na nieruchomość. Nabywca domu może mieć w nazwie wiele nieruchomości; jednakże to pierwotne kredyty hipoteczne zaciągnięte w celu zabezpieczenia każdej z nieruchomości stanowiących pierwszą hipotekę. Na przykład, jeśli właściciel nieruchomości zaciągnie kredyt hipoteczny na każdy ze swoich trzech domów, każdy z trzech kredytów hipotecznych jest pierwszym kredytem hipotecznym.
Termin „pierwsza hipoteka” prowadzi do zrozumienia, że na nieruchomości mogą istnieć inne kredyty hipoteczne. Właściciel domu może zaciągnąć inny kredyt hipoteczny, na przykład drugi kredyt hipoteczny, podczas gdy pierwotny i pierwszy kredyt hipoteczny nadal obowiązuje.
Drugi kredyt hipoteczny to pieniądze pożyczone pod zastaw domu w celu sfinansowania innych projektów i wydatków. Jednak druga hipoteka i wszelkie inne późniejsze hipoteki zaciągnięte na tej samej nieruchomości są podporządkowane pierwszej hipotece. Oznacza to, że pierwsza hipoteka jest spłacana przed spłatą wtórnych kredytów hipotecznych w przypadku niewywiązania się z płatności.
Pierwszy kredyt hipoteczny i kredyt do wartości (LTV)
Jeśli stosunek wartości kredytu do wartości (LTV) pierwszego kredytu hipotecznego jest większy niż 80%, pożyczkodawcy zazwyczaj wymagająprywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). W takim przypadku czasami opłacalne może być ograniczenie przez kredytobiorcę wielkości pierwszej hipoteki do 80% LTV i skorzystanie z dodatkowego finansowania w celu pożyczenia pozostałej potrzebnej kwoty.
Ekonomika płacenia PMI w porównaniu z korzystaniem z drugiej pożyczki w dużej mierze zależy od tempa, w jakim kredytobiorca spodziewa się wzrostu wartości jego domu. PMI można wyeliminować, gdy LTV pierwszej hipoteki osiągnie 78%. Jednak drugi zastaw, który zazwyczaj wiąże się z wyższą stopą procentową niż pierwsza hipoteka, musi zostać spłacony. Najprawdopodobniej odbywa się to poprzez refinansowanie pierwszej hipoteki na kwotę równą pozostałemu saldzie zarówno pierwszej, jak i drugiej hipoteki.
Podatki od pierwszego kredytu hipotecznego
Odsetki zapłacone od pierwszej hipoteki podlegają odliczeniu od podatku. Oznacza to, że właściciele domów mogą zmniejszyć swój dochód podlegający opodatkowaniu o kwotę odsetek, które zostały zapłacone od pożyczki za rok podatkowy. Jednak wyszczególniają wydatki w swoich zeznaniach podatkowych.
Przykład pierwszego kredytu hipotecznego
Na przykład, jeśli nabywca domu zabezpiecza pierwszy kredyt hipoteczny w wysokości 250 000 USD na nieruchomości mieszkalnej, a po kilku latach uzyskuje drugi kredyt hipoteczny w wysokości 30 000 USD na tej samej nieruchomości, pierwszy kredyt hipoteczny jest nadrzędny względem drugiego kredytu hipotecznego.
Pożyczkobiorca nie spłaca swoich płatności po spłaceniu już 50 000 USD z pierwotnej kwoty pożyczki, a jego majątek zostaje przejęty i sprzedany w celu pokrycia pożyczki. Jeśli wpływy ze sprzedaży nieruchomości wyniosą łącznie 210 000 USD, pierwszy pożyczkodawca hipoteczny otrzyma saldo zadłużenia, które wynosi 200 000 USD.
Drugi pożyczkodawca otrzyma to, co zostało, czyli w tym przypadku 10 000 USD. Ponieważ pierwsza hipoteka jest pierwotnym roszczeniem, które ma pierwszeństwo przed wtórnymi roszczeniami, drugie kredyty hipoteczne są zwykle wyższe niż pierwsze kredyty hipoteczne.