Fannie Mae: co robi i jak działa
Jest bardzo duża szansa, że słyszałeś o Fannie Mae. Ale czy wiesz, co to robi i jak działa?
Wielkiej Depresji w ramach Nowego Ładu. Został utworzony w celu pobudzenia rynku mieszkaniowego poprzez udostępnienie większej liczby kredytów hipotecznych kredytobiorcom o średnich i niskich dochodach.
Fannie Mae nie tworzy ani nie udziela kredytów hipotecznych pożyczkobiorcom. Ale kupuje i gwarantuje je na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. W rzeczywistości jest to jeden z dwóch największych nabywców kredytów hipotecznych na rynku wtórnym. Drugim jest jego rodzeństwo, Federal Home Loan Mortgage Corporation lub Freddie Mac, kolejne sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwo stworzone przez Kongres.
Wczesne dni Fannie Mae
Na początku XX wieku uzyskanie kredytu hipotecznego – nie mówiąc już o domu – nie było łatwym zadaniem. Wielu ludzi nie było stać na zabezpieczenie zaliczki, a pożyczki prawie zawsze były krótkoterminowe – nie tak jak te z długoterminowymiokresami amortyzacji, które znamy dzisiaj. W rzeczywistości, gdy wiele pożyczek było wtedy wymagalnych, zwykle domagali się od dłużnikadużych spłat balonowych. Bank zamknąłby dostęp, gdyby właściciel domu nie mógł dokonać płatności lub refinansowania. Stałoby się to trudne wraz z nadejściem Wielkiego Kryzysu. Roczne wskaźniki wykluczenia rosły każdego roku od 1926 r. (Dane z pierwszego roku zostały zachowane) do 1934 r., Kiedy to osiągnął najwyższy poziom znacznie ponad 12%.
Kongres Stanów Zjednoczonych odpowiedział, tworząc Fannie Mae. Celem było pomoc w stworzeniu strumienia finansowania mieszkaniowego dostępnego dla każdego na każdym rynku. Doprowadziło to do finansowania długoterminowychkredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, umożliwiając właścicielom domów refinansowanie pożyczek w dowolnym momencie ich trwania.
1938
Rok, w którym Kongres stworzył Fannie Mae.
W 1968 roku Fannie Mae zaczęła się finansować, sprzedając akcje i obligacje po tym, jak rząd usunął je z budżetu federalnego. Fannie Mae zachowała jednak swoje powiązania z rządem jako GSE, z radą dyrektorów składającą się z nie więcej niż 13 członków. Jest również zwolniony z podatków lokalnych i stanowych.
Kluczowe wnioski
- Fannie Mae to sponsorowana przez rząd firma, która udostępnia kredyty hipoteczne pożyczkobiorcom o niskich i średnich dochodach.
- Nie udziela kredytów, ale je zabezpiecza lub udziela gwarancji na wtórnym rynku kredytów hipotecznych.
- Fannie Mae zapewnia płynność, inwestując na rynku kredytów hipotecznych, łącząc pożyczki w papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie.
- Fannie Mae została wykupiona przez rząd USA po kryzysie finansowym i usunięta z NYSE.
Tworzenie płynności
Inwestując na rynku kredytów hipotecznych, Fannie Mae zapewnia większą płynność pożyczkodawcom, takim jak banki, oszczędnościowe i spółdzielcze kasy pożyczkowe, co z kolei umożliwia im udzielanie lub finansowanie większej liczby kredytów hipotecznych. Kredyty hipoteczne, które kupuje i gwarantują, muszą spełniać surowe kryteria. Na przykład limit konwencjonalnej pożyczki na dom jednorodzinny w 2021 r. Wynosi 548250 USD (w porównaniu z 510 400 USD w 2020 r.) Dla większości obszarów i 822 375 USD (w porównaniu z 765 600 USD w 2020 r.) Dla obszarów o wysokich kosztach. Obszary te obejmują Hawaje, Alaskę, Guam i Wyspy Dziewicze Stanów Zjednoczonych, gdzie średnie wartości domów przekraczają wartość bazową o co najmniej 115%.
Aby prowadzić interesy z Fannie Mae, pożyczkodawca musi przestrzegać Oświadczenia o pożyczkach subprime wydanego przez rząd federalny. Oświadczenie odnosi się do kilku rodzajów ryzyka związanych z kredytami subprime, takich jak niskie stawki początkowe, po których następują wyższe stopy zmienne;bardzo wysokie limity, o ile może wzrosnąć stopa procentowa;ograniczone do braku dokumentacji dochodowej;oraz cechy produktu, które sprawiają, że prawdopodobne jest częste refinansowanie kredytu.8
W 2019 roku Fannie Mae dostarczyła ponad 650 miliardów dolarów w płynność na finansowanie rynku mieszkaniowego. Pomogło to ludziom w całym kraju kupić, refinansować i wynająć około trzech milionów domów.
Fannie Mae popiera lub gwarantuje kredyty hipoteczne, ale ich nie inicjuje.
Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką
Po zakupie kredytów hipotecznych na rynku wtórnym Fannie Mae łączy je, tworząc papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie (MBS). MBS to papiery wartościowe zabezpieczone aktywami zabezpieczone hipoteką lub pulą kredytów hipotecznych. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką Fannie Mae są kupowane przez instytucje, takie jak firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne i banki inwestycyjne. Gwarantuje spłatę kapitału i odsetek na swoim MBS.
Fannie Mae ma również swój własny portfel, powszechnie nazywany portfelem zatrzymanym. Firma inwestuje we własne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, a także w papiery innych instytucji. Fannie Mae emituje dług zwany długiem agencyjnym, aby sfinansować zatrzymany portfel.
Kryzys finansowy
Fannie Mae jest notowana na giełdzie od 1968 r. Do 2010 r. Byłanotowana na nowojorskiej giełdzie papierów wartościowych (NYSE). Został wycofany z notowań po kryzysie hipotecznym, mieszkaniowym i finansowym po tym, jak jego akcje spadły poniżej minimalnych wymogów kapitałowych wymaganych przez nowojorską giełdę. Obecnie jest sprzedawany bez recepty.
Nieetyczne praktyki kredytowe doprowadziły do kryzysu. W okresie boomu mieszkaniowego w połowie pierwszej dekady XXI wieku pożyczkodawcy obniżyli swoje kryteria i oferowali kredyty mieszkaniowe kredytobiorcom o słabych kredytach. W 2007 roku pękła bańka na rynku nieruchomości, a setki tysięcy pożyczkobiorców zbankrutowało, co doprowadziło do tak zwanego krachu subprime. Odbiło się to na rynkach kredytowych, co doprowadziło do załamania rynków finansowych i spowodowało najpoważniejszą recesję od dziesięcioleci w Stanach Zjednoczonych. (Aby uzyskać więcej, zobacz: Przegląd przeszłych recesji ).
Przejęcie i ratowanie przez rząd
W drugiej połowie 2008 r. Fannie Mae i Freddie Mac zostali przejęci przez rząd poprzez organ konserwatorski Federalnego Komitetu Finansowania Mieszkalnictwa. Oba posiadały wówczas 4,9 bln USD w obligacjach i papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Departament Skarbu USA przeznaczył 191,5 miliarda dolarów na utrzymanie zarówno wypłacalności. W istocie rząd USA interweniował w celu przywrócenia zaufania na rynkach, obiecując ratowanie złych kredytów i zapobieganie dalszemu załamaniu na rynku mieszkaniowym. Do maja 2019 roku rząd federalny otrzymał 292 miliardy dolarów dywidendy od Fannie Mae i Freddie Mac.
Opcje kredytowe
Fannie Mae oferuje teraz wiele różnych inicjatyw biznesowych i opcji kredytowych właścicielom domów, współpracując z pożyczkodawcami, aby pomóc ludziom, którzy w przeciwnym razie mogliby mieć trudności z uzyskaniem finansowania.
- HomeReady Mortgage: Ten produkt umożliwia właścicielom domów zabezpieczenie finansowania i zakup domu z niewielką wpłatą. Pożyczkobiorcy kwalifikują się, jeśli mają niskie lub umiarkowane dochody oraz zdolność kredytową poniżej 620. Osoby z wynikami powyżej 620 uzyskują lepsze ceny.
- Zaliczka 3%: Kolejne źródło informacji dla właścicieli domów, którzy mogą nie mieć dostępu do wystarczających środków, aby zabezpieczyć dużą zaliczkę.
- Preferowane przez HFA: Ten program pomaga właścicielom domów uzyskać dostęp do przystępnego finansowania za pośrednictwem lokalnych i stanowych agencji finansowania mieszkań i innych pożyczkodawców. Poziomy dochodów pożyczkobiorców są określane przez HFA i nie ma wymagań dotyczących kupujących po raz pierwszy.
Pełną listę produktów i ich opisy są dostępne na Fannie Mae stronie.
Modyfikacje pożyczki
Po krachu kredytu hipotecznego Fannie Mae zaczęła koncentrować się na modyfikacjach kredytu. Od września 2008 roku Fannie Mae i Freddie Mac ukończyły około 2,37 miliona modyfikacji pożyczki. Modyfikacje kredytu zmieniają warunki istniejącego kredytu hipotecznego, aby pomóc kredytobiorcom uniknąć niewywiązania się ze spłaty kredytu hipotecznego, skazania na przejęcie i ostatecznie utraty domu. Modyfikacje mogą obejmować niższe oprocentowanie lub wydłużenie okresu kredytowania. Modyfikacja pożyczki może również obniżyć miesięczne raty.
Podsumowanie
Fannie Mae zdołała się zmienić, odkąd znalazła się na krawędzi w 2008 roku. Obecnie jest największym sponsorem 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu i pozostaje kluczowym mechanizmem ułatwiającym posiadanie domów.