Czy pożyczki FHA można wykorzystać na nieruchomości inwestycyjne?
Federal Housing Authority (FHA) jest największym ubezpieczycielem kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych, z portfelem o wartości ponad 1,3 bln USD. Będąc częścią Biura Mieszkalnictwa Stanów Zjednoczonych ds. Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD), pomaga co roku około milionowi ludzi w całym kraju pożyczki FHA są znacznie bardziej atrakcyjne niż konwencjonalne kredyty hipoteczne.
Chociaż może to być dobra wiadomość dla niektórych właścicieli domów, inwestorzy w nieruchomości, którzy chcą skorzystać z zalet pożyczki FHA, mogą potrzebować szukać gdzie indziej. To dlatego, że warunki tych pożyczek ograniczają tych, którzy się kwalifikują.
Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o pożyczkach FHA, kto się do nich kwalifikuje i czy możesz ich użyć do finansowania wynajmu nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Federal Housing Authority ubezpiecza kredyty hipoteczne wymagające niskiego wkładu własnego i liberalnych standardów ubezpieczeniowych.
- Ze względu na korzyści płynące z pożyczek FHA nie można ich wykorzystać na drugie domy, wynajem, wakacje ani inne nieruchomości inwestycyjne.
- Kredytobiorcy FHA muszą wprowadzić się do domu 60 dni po zakończeniu spłaty kredytu hipotecznego i zachować go jako główne miejsce zamieszkania przez co najmniej jeden pełny rok.
- FHA ubezpiecza również kredyty hipoteczne na mieszkania z maksymalnie czterema lokalami, pod warunkiem, że jeden z nich jest zamieszkały przez właściciela.
Czym są pożyczki FHA?
Właściciele domów mieli trudności z kupowaniem i utrzymywaniem płatności za swoje nieruchomości podczas Wielkiego Kryzysu. Ograniczały się do kredytów o wartości 50% wartości rynkowej nieruchomości, a warunki kredytu hipotecznego były na ogół bardzo krótkie. Wiele pożyczek zakończyło się bardzo dużymi spłatami balonowymi, na spłatę których większości ludzi nie było stać. Doprowadziło to do ogromnej ilości niewypłacalności, podnosząc wskaźnik wykluczenia. W 1934 roku Kongres Stanów Zjednoczonych zdecydował o utworzeniu Federalnej Administracji Mieszkaniowej w celu promowania przystępnych cenowo domów. Tak powstał program pożyczkowy Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA).
Pożyczki oferowane przez FHA mają niższe wymagania dotyczące zaliczki i bardziej liberalne standardy gwarantowania niż większość konwencjonalnych kredytów hipotecznych. Na przykład od 2020 r. Właściciele domów potrzebują tylko oceny kredytowej 580 lub więcej, aby się zakwalifikować. Zatwierdzeni wnioskodawcy mogą sfinansować aż 96,5%, co oznacza, że muszą odłożyć tylko 3,5%. Osoby z punktacją kredytową niższą niż 579 nadal się kwalifikują, ale muszą odłożyć nieco więcej – 10%.
Pożyczki FHA są w większości ograniczone do kupujących, którzy zamierzają wykorzystać zakupiony dom jako główne miejsce zamieszkania. Oznacza to, że pożyczki FHA nie można wykorzystać do sfinansowania drugiego domu, domu na wynajem, domu wakacyjnego lub nieruchomości inwestycyjnej. Jest jednak kilka wyjątków i kilka sposobów obejścia tej ogólnej zasady.
Wymagania FHA dotyczące obłożenia
Zgodnie z zasadami i wytycznymi FHA finansowana nieruchomość musi być zamieszkana przez właściciela. Oznacza to, że wynajem i nieruchomości sezonowe nie mają zastosowania. FHA stosuje tę zasadę, aby uniemożliwić inwestorom czerpanie korzyści z programu.
Mortgagors z pożyczkami zabezpieczonymi przez FHA są zobowiązani do używania swojego domu jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej jeden pełny rok.
Kredytobiorca musi wejść w posiadanie domu w ciągu 60 dni od zakończenia spłaty kredytu hipotecznego i musi mieszkać w nim przez większą część roku. Nieruchomość musi być używana jako główne miejsce zamieszkania przez co najmniej rok. Jeśli na hipotece jest więcej niż jeden kredytobiorca, FHA wymaga przynajmniej jednego, aby spełnić wymóg obłożenia.
Refinansowanie istniejącej pożyczki FHA
Załóżmy, że ktoś korzysta z pożyczki FHA, aby sfinansować zakup głównego miejsca zamieszkania. Właściciel może wyprowadzić się z domu po drodze, ale nadal jest jego właścicielem i wynajmuje go w celu uzyskania dochodu. Innymi słowy, dom staje się nieruchomością inwestycyjną. Załóżmy również, że stopy procentowe spadają, a właściciel chce refinansować za lepszą ofertę.
Mimo że nie mieszka już w domu, zasady FHA pozwalają mu na refinansowanie innej pożyczki FHA. Refinansowanie FHA-FHA jest również znane jako refinansowanie usprawniające FHA.
Aby zakwalifikować się do refinansowania, należy spełnić kilka warunków:
- Musiało minąć co najmniej 210 dni od zamknięcia pierwotnej pożyczki mieszkaniowej.
- Musisz dokonać co najmniej sześciu miesięcznych spłat kredytu hipotecznego wydanego przez FHA.
- Jeśli miałeś pożyczkę FHA tylko krócej niż rok, nie możesz mieć żadnych zaległych płatności o więcej niż 30 dni. Jeśli trzymałeś pożyczkę FHA przez ponad rok, możesz mieć jedną 30-dniową zwłokę w ciągu 12 miesięcy, ale ta zwłoka nie może nastąpić w ciągu ostatnich 90 dni.
- Refinansowanie musi obniżyć miesięczne spłaty kapitału i odsetek, co często określa się jako wymierną korzyść netto. Na przykład, jeśli Twoja poprzednia miesięczna rata wynosiła 1100 USD, nowa miesięczna rata po refinansowaniu powinna wynosić 1050 USD lub mniej. Refinansowanie kredytu hipotecznego na krótszy okres również kwalifikuje do uzyskania materialnej korzyści netto.
Jeśli właściciel domu spełnia powyższe kryteria, pożyczki usprawniające FHA są prawdopodobnie najłatwiejszymi do zamknięcia pożyczkami. Nie wymagają weryfikacji zatrudnienia ani dochodów, weryfikacji zdolności kredytowej ani wyceny w domu. Najważniejsze, co się liczy, to fakt, że właściciel domu terminowo spłaca swoją istniejącą pożyczkę FHA.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Podwójny cel
Innym sposobem wykorzystania pożyczki FHA na zakup nieruchomości dochodowej jest zakup mieszkania wielomieszkaniowego. FHA umożliwia właścicielom domów zakup nieruchomości składającej się z maksymalnie czterech jednostek, pod warunkiem, że jedna jest zamieszkała przez właściciela. Nie ma jednak ograniczeń co do wielkości partii. W ten sposób właściciel może mieszkać w jednej jednostce, co czyni ją nieruchomością zajmowaną przez właściciela, a zatem kwalifikuje się do FHA. Właściciel może wynająć inny (e) lokal (e) za dochód.
Doświadczony inwestor na gorącym rynku wynajmu czasami zarabia wystarczający dochód, korzystając z tej metody, aby mieszkać w domu za darmo. Jak wspomniano powyżej, FHA pożycza do 96,5% szacowanej wartości, co oznacza, że nabywca może odłożyć zaledwie 3,5%.
Uwagi specjalne
FHA ma specjalne przepisy, które mogą pozwolić Ci uzyskać dochód z wynajmu domu. Jeśli Twoja praca wymaga zmiany miejsca zamieszkania i potrzebujesz drugiego domu lub jeśli Twój dom jest za mały dla powiększającej się rodziny, możesz być w stanie wynająć swój pierwszy dom po spełnieniu rocznego wymogu obłożenia. Jeśli jesteś na zwolnieniu z pracy z powodu innej niezdolności do pracy, możesz być w stanie wynająć pokoje w domu pensjonariuszom, aby nadrobić utracone zarobki.
Oczywiście zawsze możesz spłacić kredyt hipoteczny wcześniej. FHA nie pobiera żadnych kar za przedpłatę, więc jeśli możesz całkowicie wyeliminować pożyczkę, możesz zrobić, co chcesz z nieruchomością.