Jak znaleźć zwrot z inwestycji (ROI) w nieruchomości

Zwrot z inwestycji (ROI) to miara ilości pieniędzy lub zysku z inwestycji wyrażona jako procent jej kosztu. Ponieważ ta miara pokazuje, jak dobrze są wykorzystywane Twoje inwestycje, warto wiedzieć zarówno, czym jest zwrot z inwestycji, jak i jak obliczyć zwrot z inwestycji w nieruchomości.

Zwrot z inwestycji (ROI) to termin rozliczeniowy, który wskazuje procent zainwestowanych pieniędzy, które są zwracane po odjęciu powiązanych kosztów. Dla nieksięgowego może to wydawać się zagmatwane, ale wzór można w prosty sposób przedstawić w następujący sposób:

To równanie wydaje się dość łatwe do obliczenia. W grę wchodzi jednak szereg zmiennych, w tym koszty napraw i konserwacji, a także dźwignia finansowa – kwota pieniędzy pożyczonych (wraz z odsetkami) w celu dokonania początkowej inwestycji . Te zmienne mogą wpływać na liczbę ROI.

1:53

Komplikacje w obliczaniu zwrotu z inwestycji

Kiedy kupujesz nieruchomość, warunki finansowania mogą mieć znaczny wpływ na całkowity koszt inwestycji. Trudności w obliczaniu zwrotu z inwestycji mogą wystąpić, gdy nieruchomość jest refinansowana lub zaciągany jest drugi kredyt hipoteczny. Odsetki od drugiej pożyczki lub pożyczki refinansowanej mogą wzrosnąć i mogą zostać naliczone opłaty za pożyczkę, co może zmniejszyć zwrot z inwestycji.

Może również nastąpić wzrost kosztów utrzymania, podatków od nieruchomości i stawek za media. Jeśli właściciel mieszkania  lub nieruchomości komercyjnej pokrywa te wydatki, wszystkie te nowe numery muszą być podłączone, aby zaktualizować zwrot z inwestycji.

Złożone obliczenia mogą być również wymagane w przypadku nieruchomości kupowanej z oprocentowaniem hipotecznym o zmiennym oprocentowaniu (ARM) – pożyczce, której oprocentowanie zmienia się okresowo w czasie trwania kredytu.

Przyjrzyjmy się dwóm podstawowym metodom obliczania zwrotu z inwestycji: metodzie kosztowej i metodzie kosztów własnych.

Metoda kosztowa

Metoda kosztowa oblicza zwrot z inwestycji, dzieląc kapitał własny w nieruchomości przez koszty tej nieruchomości.

Na przykład załóżmy, że nieruchomość została kupiona za 100 000 USD. Po naprawach i rehabilitacji, które kosztują inwestorów dodatkowe 50 000 USD, wartość majątku wycenia się na 200 000 USD. To sprawia, że ​​pozycja kapitałowa inwestorów w nieruchomości wynosi 50 000 USD (200 000 – [100 000 + 50 000] = 50 000).

Aby zastosować metodę kosztową, należy podzielić pozycję kapitałów własnych przez wszystkie koszty związane z zakupem, naprawami i rekultywacją nieruchomości.

W tym przypadku zwrot z inwestycji wynosi 50 000 ÷ 150 000 USD = 0,33, czyli 33%.

Metoda „poza kieszenią”

Metoda „out-of-pocket” jest preferowana przez inwestorów na rynku nieruchomości ze względu na wyższy zwrot z inwestycji. Korzystając z liczb z powyższego przykładu, załóżmy, że ta sama nieruchomość została kupiona za tę samą cenę, ale tym razem zakup został sfinansowany z pożyczki i zaliczki w wysokości 20 000 USD.

Koszt bieżący wynosi zatem tylko 20 000 USD – plus 50 000 USD na naprawy i rehabilitację – co daje całkowity wydatek z własnej kieszeni w wysokości 70 000 USD. Przy wartości nieruchomości wynoszącej 200 000 USD pozycja kapitałowa wynosi 130 000 USD.

Zwrot z inwestycji w tym przypadku wynosi 130 000 USD ÷ 200 000 USD = 0,65, czyli 65%. To prawie dwukrotność zwrotu z inwestycji w pierwszym przykładzie. Różnica jest oczywiście związana z pożyczką: dźwignia finansowa jako sposób na zwiększenie zwrotu z inwestycji.

Jaki jest dobry zwrot z inwestycji (ROI) dla inwestorów w nieruchomości?

To, co jeden inwestor uważa za „dobry” zwrot z inwestycji, może być dla innego nie do przyjęcia. Dobry zwrot z inwestycji w nieruchomości różni się w zależności od tolerancji ryzyka – im większe ryzyko jesteś skłonny podjąć, tym wyższy zwrot z inwestycji możesz się spodziewać. I odwrotnie, inwestorzy niechętni do ryzyka mogą zadowolić się niższymi zwrotami z inwestycji w zamian za większą pewność.

Jednak ogólnie rzecz biorąc, aby inwestowanie w nieruchomości było opłacalne, wielu inwestorów dąży do uzyskania zwrotów równych lub przekraczających średnie stopy zwrotu z indeksu S&P 500. Historyczny średni zwrot z indeksu S&P 500 wynosi 10%.

Oczywiście nie musisz kupować fizycznej nieruchomości, aby inwestować w nieruchomość. Fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) handlują jak akcje na giełdzie i mogą zapewnić dywersyfikację bez konieczności posiadania i zarządzania jakąkolwiek nieruchomością. Ogólnie rzecz biorąc, zwroty REIT są bardziej zmienne niż majątek fizyczny (w końcu handlują na giełdzie). W Stanach Zjednoczonych roczna stopa zwrotu z REIT wynosi 12,99%, mierzona według indeksu MSCI US REIT.1

Zwrot z inwestycji (ROI) nie jest równy zyskowi

Oczywiście, zanim zwrot z inwestycji będzie mógł zostać zrealizowany w postaci rzeczywistych zysków pieniężnych, nieruchomość musi zostać sprzedana. Często nieruchomość nie zostanie sprzedana po jej wartości rynkowej. Transakcja dotycząca nieruchomości może zostać zamknięta poniżej początkowej ceny wywoławczej, co zmniejsza ostateczne obliczenie zwrotu z inwestycji dla tej nieruchomości.

Istnieją również koszty związane ze sprzedażą nieruchomości, takie jak fundusze wydane na naprawy, malowanie i zagospodarowanie terenu. Do tego należy doliczyć koszty reklamy nieruchomości, wyceny nieruchomości oraz prowizję dla pośrednika lub pośrednika w obrocie nieruchomościami.