Kupowanie domu z najemcami: krótki przewodnik
Niezależnie od tego, czy jesteś zainteresowany kupnem domu do wykorzystania jako główne miejsce zamieszkania, czy jako nieruchomość inwestycyjną, możliwe, że nieruchomość jest obecnie zajmowana przez najemców. W takim przypadku przed podjęciem decyzji o zakupie należy rozważyć kilka rzeczy. Czytaj dalej, aby szybko zapoznać się z prawami najemców, obowiązkami właściciela i jak ograniczyć ryzyko przy zakupie domu z lokalnymi najemcami.
Prawa najemcy
Na początek ważne jest, aby zrozumieć, że sprzedaż nieruchomości nie zmienia warunków najmu najemców. Podobnie jak służebności (i inne przymierza ), które „rządzą ziemią” – czyli są przywiązane do ziemi, a nie do właściciela – dzierżawy pozostają „przywiązane” do domu, nawet gdy właściciel zmienia właściciela. Na wynos: umowa najmu zawarta przed zakupem nieruchomości pozostaje w mocy nawet po jej zamknięciu, więc nie możesz legalnie podnieść czynszu, zmodyfikować klauzul lub umów ani wyrzucić najemcy przed końcem okresu najmu tylko dlatego, że jesteś nowym właścicielem.
Jeśli na pewno chcesz, aby najemcy się wyprowadzili, masz kilka opcji. Jednym z nich jest złożenie oferty dotyczącej domu, która jest uzależniona od tego, czy dom będzie wolny (to znaczy brak najemców) w momencie zamknięcia. To nakłada na sprzedającego ciężar zerwania umowy najmu lub zachęca najemców do wcześniejszego wyjazdu. Jeśli sprzedawca nie może (lub nie chce) tego zrobić, możesz odejść i zacząć szukać innego domu. Inną opcją jest zakup nieruchomości, a następnie zerwanie umowy najmu, renegocjacja warunków lub samodzielne „wykupienie” najemcy. Ale w tym scenariuszu należy pamiętać, że najemca nie ma obowiązku akceptowania żadnych nowych warunków, jeśli ma ważną umowę najmu – i możesz otworzyć się na proces sądowy, jeśli zerwiesz umowę lub spróbujesz wymusić eksmisję.
Obowiązki wynajmującego
Jako nowy właściciel przejmujesz obowiązki właściciela. Dużą częścią bycia właścicielem jest utrzymanie bezpiecznej i nadającej się do zamieszkania nieruchomości dla twoich najemców. Ogólnie musisz (przynajmniej):
- Utrzymuj wszystkie wspólne obszary, takie jak korytarze i klatki schodowe, w bezpiecznym i czystym stanie.
- Upewnij się, że elementy konstrukcyjne są bezpieczne i nienaruszone (podłogi, ściany, schody, windy, dachy).
- Zapewnij odpowiednią konserwację instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, ogrzewania / klimatyzacji (HVAC), wentylacji i instalacji sanitarnych.
- Upewnij się, że lokatorzy mają dostęp do bieżącej wody, ciepłej wody i ogrzewania w rozsądnych ilościach w rozsądnym czasie.
- Zapewnij pojemniki na śmieci i zorganizuj ich usuwanie.
- Zarządzaj znanymi toksynami środowiskowymi, w tym pyłem ołowiu i azbestem.
- Wytępić gryzonie i inne inwazje szkodników.1
Twoje lokalne przepisy mogą wymagać dodatkowych wymagań dotyczących możliwości zamieszkania – zapoznaj się z nimi, aby upewnić się, że ich przestrzegasz. Ważne jest również, aby zapoznać się z umową najmu, aby dowiedzieć się o innych konkretnych obowiązkach, które możesz mieć – takich jak koszenie trawnika lub płacenie za media.
Zmiana lub wypowiedzenie umowy najmu
Ogólnie rzecz biorąc, jeśli najemca ma umowę najmu miesięczną, Ty (jako nowy właściciel) możesz wypowiedzieć najem lub podwyższyć czynsz przed rozpoczęciem nowego miesiąca, pod warunkiem, że złożysz stosowne wypowiedzenie (zazwyczaj 30 dni, ale zależy to od stanu i liczby miesięcy, przez które najemca zajmował nieruchomość). Jeśli jednak obowiązuje umowa najmu na czas określony (np. Sześć lub 12 miesięcy), najemca ma prawo (w większości przypadków) do zajmowania domu tak długo, jak długo jest on aktywny, niezależnie od tego, kto jest właścicielem domu..
Istnieje kilka przypadków, w których dzierżawa może zostać zakończona wcześniej. Jednym z nich jest sytuacja, w której w umowie leasingu znajduje się sformułowanie określające, że właściciel (sprzedawca) ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, jeśli sprzedaje lub przenosi nieruchomość;w takim przypadku umowa najmu może zostać prawomocnie zakończona przy zakupie domu. Innym wyjątkiem jest sytuacja, w której kupujesz nieruchomość w wyniku egzekucji, w którym to przypadku możesz przestrzegać przepisów stanu dotyczących wypowiedzenia. Na przykład w stanie Waszyngton musisz dać najemcom 60-dniowe wypowiedzenie na opuszczenie przejętej nieruchomości, zanim będziesz mógł rozpocząć akcję eksmisyjną. W niektórych przypadkach najemcy zgadzają się na wcześniejsze wyprowadzenie się z ofertą „gotówka za klucze” od nowego właściciela, powiernika lub banku.
Wreszcie, jeśli planujesz wykorzystywać dom jako swoje główne miejsce zamieszkania (a nie jako nieruchomość do wynajęcia), możesz skorzystać z eksmisji właściciela (OMI), aby skłonić najemcę do wyprowadzki. Zasady w tym zakresie różnią się w zależności od stanu, ale generalnie musisz wprowadzić się do domu w ciągu 90 dni od eksmisji i mieszkać w nim jako główne miejsce zamieszkania przez co najmniej trzy lata.
Podsumowanie
Ważnym pierwszym krokiem jest przejrzenie dokumentów najmu przed zamknięciem, aby wiedzieć, w co się pakujesz, i upewnić się, że umowa najmu jest dobrze napisana i zorganizowana zgodnie z lokalnymi przepisami dotyczącymi najmu. Jeśli coś wydaje się nie tak, poproś sprzedawcę, aby naprawił język jako warunek zamknięcia. Ważne jest również, aby uzyskać nie tylko dokumenty dotyczące przedpłaconego czynszu i kaucji, ale także pieniądze (należy je przesłać na wyciągu końcowym). Prawdopodobnie będziesz musiał przechowywać depozyt zabezpieczający na koncie powierniczym (w zależności od stanu), a agent zamykający powinien proporcjonalnie obliczyć bieżącą kwotę czynszu między tobą a sprzedającym.
Upewnij się również, że sprzedawca dostarczył dokumentację dotyczącą stanu nieruchomości, zanim najemca się wprowadził – jeśli wystąpią szkody, będziesz mieć trudności z udowodnieniem odpowiedzialności najemcy bez raportu z zameldowania. Jeśli to możliwe, spotkaj się z najemcami przed zamknięciem, aby zweryfikować aktualny stan domu i omówić warunki najmu.
Na koniec upewnij się, że jesteś odpowiednio ubezpieczony. Standardowa polityka właściciela domu zazwyczaj nie spełnia swojego zadania. Poinformuj swojego ubezpieczyciela, że dom jest wynajmowany, abyś był ubezpieczony w przypadku obrażeń najemcy, zaniedbań i innych strat.