Kupowanie domu zdalnie: przewodnik krok po kroku
Kupowanie domu na odległość staje się obecnie coraz bardziej powszechne. Od jakiegoś czasu w świecie nieruchomości standardową praktyką sprzedawców jest pomijanie zamknięcia domu poprzez wcześniejsze podpisanie dokumentów i przekazanie wpływów ze sprzedaży bezpośrednio na konto bankowe, ale teraz cały proces można wykonać zdalnie – również przez kupujących jako sprzedawcy.
Kluczowe wnioski
- Cały proces zakupu domu może być teraz przeprowadzony zdalnie zarówno przez sprzedających, jak i kupujących.
- Znalezienie odpowiedniego agenta nieruchomości ma kluczowe znaczenie, dlatego należy zapytać o jego doświadczenie ze sprzedażą zdalną, a także o dostępność w ciągu dnia, a także poprosić o referencje.
- Czasami zdarza się, że istnieje okres due diligence, który kupujący może wykorzystać jako narzędzie do zawarcia umowy z domem, dając jednocześnie możliwość łatwego rozwiązania umowy przy ograniczonym ryzyku finansowym.
- Jeśli istnieje okres należytej staranności, rozważ wykorzystanie go nie tylko do przeprowadzenia inspekcji, ale także do odwiedzenia domu (jeśli możesz) i upewnij się, że jest to ten, którego naprawdę chcesz.
- Nawet zamknięcia można wykonać zdalnie – podpisujesz dokumenty za pomocą systemu podpisu elektronicznego, a Twój agent jest osobiście obecny.
Dlaczego warto kupować dom zdalnie
W tej chwili nowy koronawirus zmienia sposób prowadzenia sprzedaży w domach, od odwołanych dni otwartych do wycieczek wideo, które zastępują osobiste pokazy domowe. Ponieważ ludzie unikają bliskich kontaktów, aby nie rozprzestrzeniać wirusa, kupowanie zdalne ma większy sens.
W bardziej normalnych czasach „ludzie, którzy kupują zdalnie, często robią to, aby kupić drugi dom lub dom wakacyjny” – mówi Todd Kaderabek, pośrednik mieszkaniowy w firmie Beverly-Hanks & Associates Realtors w Asheville w Północnej Karolinie. stwierdzać, mieć pracę i inne obowiązki, które uniemożliwiają im spędzanie dużej ilości czasu na procesie kupowania domu ”.
Finansowanie może być czynnikiem. „Jeśli rodzic kupuje dom dla dorosłego dziecka, może zdecydować się na zakup zdalny, zwłaszcza jeśli mieszka poza stanem” – mówi Kaderabek. „W takich przypadkach rodzic często kupuje widok domu niewidoczny, załatwia wszystkie dokumenty i zdalnie zamyka, dokonując zakupu za gotówkę”.
zasadą 1% , która mówi, że miesięczny czynsz za nieruchomość powinien przewyższać miesięczną ratę kredytu hipotecznego, więc inwestor przynajmniej zrównuje się z nieruchomością. Na niektórych rynkach łatwiej jest znaleźć nieruchomości spełniające zasadę 1%, które mogą znajdować się w znacznej odległości od siedziby inwestora. W rezultacie kupno domu na odległość może być atrakcyjną, oszczędzającą czas opcją.
Niezależnie od powodu zakupu zdalnego, możesz podjąć pewne kroki, aby proces przebiegał tak sprawnie, jak to tylko możliwe.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Znajdź odpowiedniego agenta nieruchomości
Będziesz zależał od swojego agenta nieruchomości, który zajmie się prawie całym procesem zakupu domu, więc ważne jest, abyś poświęcił trochę czasu i dołożył starań, aby znaleźć dobre dopasowanie. „Kupowanie domu obejmuje wiele ruchomych części” – mówi Kaderabek. „Ważne jest, aby znaleźć dobre dopasowanie osobowości między klientem a agentem”.
Pomocna jest rozmowa kwalifikacyjna (telefoniczna lub wideo) i zawsze dobrze jest uzyskać referencje, aby zobaczyć, co inni kupujący mają do powiedzenia.
Zapytaj o doświadczenie
Kiedy rozmawiasz z potencjalnym agentem, Kaderabek od samego początku radzi zapytać: „Jak często zdalnie wykonywałeś ten proces?” Sprawy związane z doświadczeniem i agenci, którzy często współpracują z nabywcami zdalnymi, z większym prawdopodobieństwem zrozumieją, jak to działa, przeprowadzą korzystne negocjacje i znajdą odpowiednie nieruchomości dla kupującego.
Agent powinien również być w stanie doradzić lokalnemu pożyczkodawcy. „Nielokalny pożyczkodawca najprawdopodobniej skorzysta z usług rzeczoznawcy spoza regionu, co może być przyczyną śmierci na wyjątkowych rynkach, takich jak Asheville” – mówi Kaderabek.
Zapytaj o dostępność
Wielu pośredników w obrocie nieruchomościami pracuje w niepełnym wymiarze godzin lub pracuje w niepełnym wymiarze godzin, co może być szczególnie trudne dla klientów zdalnych. Twój agent będzie służył Ci jako proxy, więc musi być dostępny w zwykłych godzinach pracy, aby wykonywać różnorodne zadania w procesie zakupu domu, w tym inspekcje domu.
„Uczestniczę we wszystkich inspekcjach w domu, ale w przypadku klienta spoza miasta jest to krytyczne” – mówi Kaderabek. „W świecie, w którym inspekcje domów odbywają się między 9 a 17, bardzo trudno będzie agentowi uczestniczyć w kontroli domu, jeśli ma inną pracę”.
Udostępnij swoją listę życzeń
Gdy już będziesz mieć agenta, udostępnij swoją listę życzeń, aby agent mógł pomóc Ci znaleźć idealną nieruchomość. Im bardziej szczegółowa lista, tym szybsze może być wyszukiwanie domu – do pewnego momentu. Jeśli masz zbyt wiele żądań, prawdopodobnie spowolni to proces. Trzymaj się rzeczy, które naprawdę mają znaczenie – wielkości, lokalizacji, stylu domu, garderoby – i pomiń drobne szczegóły, które można łatwo naprawić lub zaktualizować w każdym domu. A jeśli są jakieś przełamania umowy – cechy, z którymi absolutnie nie mógłbyś żyć (lub bez) – poinformuj swojego agenta o tym wcześnie, aby nie tracił czasu na szukanie niewłaściwych nieruchomości.
„Jeśli jesteś agentem, musisz zrobić ten śmiały krok, aby zadzwonić do klienta i powiedzieć mu, że znalazłeś dla niego idealną nieruchomość” – mówi Kaderabek. Jako kupujący musisz mieć pewność, że Twój agent dokładnie wie, czego szukasz, i że poświęcił trochę czasu, aby dokładnie przyjrzeć się Twojemu domowi. „Dom może wyglądać idealnie w Internecie, ale dobry agent będzie w stanie powiedzieć:„ Nie, to nie jest dom dla ciebie, ponieważ znajduje się obok czynnego toru kolejowego ”.
Skorzystaj z Okresu Due Diligence
Gdy dom jest na podstawie umowy, nie ma czasu na recenzję Tytuł dokumentów i czynu ograniczeń, jak również do przeprowadzania inspekcji, finansowania i wycen banków przed zamknięciem. W niektórych stanach, w tym w Północnej Karolinie, obowiązuje oficjalny okres należytej staranności, podczas którego kupujący przeprowadzają badanie due diligence i decydują, czy chcą dokonać zakupu domu. Może to nie mieć zastosowania, jeśli dom jest nową konstrukcją.
Kupujący płaci bezzwrotną opłatę za należytą staranność, zazwyczaj w wysokości od 500 do 2000 USD, która w zasadzie rekompensuje sprzedającemu zabranie domu z rynku i daje kupującemu czas na podjęcie decyzji. Kupujący sprawia również zadatek depozyt, równy około 2% do 3% ceny zakupu albo więcej w szybko zmieniających się rynków. Zarówno opłata za due diligence, jak i zadatek są przedmiotem negocjacji między kupującym a sprzedającym.
Jeśli istnieje oficjalny okres należytej staranności, zwykle trwa on od 14 do 30 dni.
Kupujący może wypowiedzieć umowę z „dowolnego powodu lub bez powodu” (lub w innym języku) w trakcie okresu due diligence i utracić jedynie opłatę za due diligence. Jeśli kupujący wycofa się po okresie due diligence, traci zarówno opłatę za due diligence, jak i zadatek.
Ponieważ tylko opłata za due diligence przepada, jeśli kupujący wypowie umowę w trakcie okresu due diligence, może to stworzyć interesującą okazję dla zdalnych nabywców. Może służyć jako narzędzie do zawarcia umowy o mieszkanie, dając jednocześnie możliwość łatwego rozwiązania umowy przy ograniczonym ryzyku finansowym. W przypadku zakupu na odległość daje kupującemu czas na obejrzenie nieruchomości przed podjęciem ostatecznych decyzji.
Zamknij zdalnie
Ustawa o podpisie elektronicznym z 2000 r. Sprawia, że Twój podpis elektroniczny jest tak samo ważny, jak gdybyś podpisał dokumenty osobiście. Ponadto postęp technologiczny sprawił, że zdalne zamykanie jest rutyną dla sprzedawców i jest bardzo realne dla kupujących. Twój agent prześle Ci wszystkie strony umowy i załączników. Podpiszesz je za pomocą systemu podpisu elektronicznego, który zwykle odsyła podpisane formularze do odpowiedniej strony.
„Adwokaci nadal wymagają podpisów fizycznych, więc Twój agent będzie współpracował z prawnikiem zamykającym sprawę i FedEx we wszystkich niezbędnych dokumentach przed zamknięciem” – mówi Kaderabek. „Następnie agent udaje się do stołu zamykającego z dokumentami zamknięcia – bez kupującego – a fundusze są przesyłane, aby zakończyć transakcję”.
Podsumowanie
Kupno domu zdalnie może być dobrą opcją dla nabywców drugiego domu, rodziców, którzy chcą kupić domy dla swoich dzieci, oraz inwestorów zagranicznych w nieruchomości. Pod wieloma względami proces ten jest taki sam, jak zakup domu osobiście; jednak będziesz jeszcze bardziej polegać na swoim agencie nieruchomości, który znajdzie odpowiedni dom, będzie obecny podczas inspekcji, poprowadzi Cię przez papierkową robotę i weźmie udział w zamknięciu.
W związku z tym znalezienie odpowiedniego agenta – takiego, który ma doświadczenie w zdalnych transakcjach – jest jednym z najważniejszych kroków, jakie można podjąć przy zakupie domu zdalnie.